新形势下物业管理中机电设备维护保养的思考

摘要：本文主要从物业管理者的角度，对新形势下物业管理中机电设备维护保养工作的内容和方法及机电设备管理对物业管理的重要性进行了分析。

关键词：物业管理 机电设备 管理和维护

中图分类号： TU85 文献标识码： A 文章编号：

一、机电设备维护保养概述

随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理成为了新形势下的新兴产业。在借鉴、吸收、消化发达国家比较先进的物业管理经验及法规的基础上，结合我国物业方面的实际情况，使我国的物业管理行业得到了快速的发展，社会化专业化 的

现代物业管理在延长物业的经济使用寿命的同时，能够减缓物业的物理损耗确保物业设施的良好运行。

机电设备是现代建筑中必备的核心设备，在物业管理中对机电设备的管理需要靠专业化、规范化并具有实际管理经验的物业管理人员来参与实施。机电设备管理的重要原则就是在确保设备性能良好、运行安全可靠的前提下，最大程度的减少劳动和物资消耗，发挥其综合经济效益，达到经济运行的目的。所以为了这个目的，物业管理人员首先就需要熟悉物业内的各类设备情况，并对这些设备进行经常性、规范性、制度化的对设备进行维护和保养。

二、物业管理中主要机电设备的维护和保养

物业管理中主要机电设备包括变配电设备、电梯、中央空调设备、备用电源(柴油发电机)、消防监控设备等。

1. 变配电设备的维护和维保

高层建筑中一般都配有专门的变配电设备。这样才能确保电梯、中央空调等各类机电设备的正常工作。因此变配电设备的状态直接关系到建筑物能否正常的生活和办公。所以要做好对其的维护和保养。措施包括：

(1)建立管理制度。首先对于对较大负荷的用电设备建立档案，做好维护保养的记录及这些设备运行状态的记录，其次要制定维修电工的操作规程、交接班制度、定期试验 、维护保养、配电房等管理制度。

(2)做好对供电系统的管理。所有参与供电系统维护和保养的工作人员要持有上岗证件，要建立严格的配送电运行、电气维修、2 4小时运行和维修值班制度等，对出现的故障及时的排除，需要停电时要做停电预告，避免意外事故的发生。

(3) 供电设备的正常维护和保养时应注意内容。①观察配电盘上各类仪表的电流的变化情况、三相电流和高峰时的电流数值是否正常，确保每个支路的负荷不超过装设的保护元件规定的负荷；②检查配电箱的固定是否符合要求，并确定箱内器件的完好无损、接线头牢固无松动、接点没有灼伤、导线的绝缘性能良好等；③检查接地装置，确保其安全可靠，检查接地电阻、接地螺栓、接地导线是否符合相关固定的要求；并且要检查变电设备的维护保养情况，及开关操作机构和安全装置的是不是灵活可靠；④每次对变配电设备检修后、投入运行、合闸前，都要按照规定对变配电设备进行试验测量，在恶劣天气和自然灾害面前要及时对检查配电室进行检查，确保没有漏水、进水、积水现象的发生。

2. 电梯的维护保养管理

在高层建筑中电梯对人们的生活工作至关重要。所以物业管理单位在对电梯进行维护保养管理时要配备专业的技术人员队伍，制定相应的设备操作、保养维修规章并切实落实。对电梯的维护保养管理中主要包括的措施有以下几条。

⑴对电梯设备的巡回检查制度、安全操作规程要进行严格的执行，密切的掌握监视其运行状态，并定时的对其进行保养和维修。也要经常对电梯的环境进行检查，确保其清洁、通风、温度适宜。

⑵注重对电梯主要部件的保养，例如曳引机减速器和电动机、导向轮、限速器、补偿装置、机械 电气联锁装置。同时要组织消防演习，验证电梯的反应能力。对电梯的传动机件要加上油，对电梯的维护保养要做到定量、定期、定点、定人，全面确保电梯的运行安全。并且要对电梯每年进行一次年检，确保符合每年的合格要求。

3. 中央空调设备的维护保养管理

中央空调设备是确保建筑物内不受外界气候条件影响，使居住者获得舒适工作和生活环境的重要方面。若是在冬季对其进行停机检查会对居住者带来很大的不适。所以对中央空调设备的维护期主要是在供冷淡季，对它的维护保养是其确保正常工作的前提。

中央空调设备包括空调主机、空调水泵、冷却塔、空调机、盘管风机等。

⑴对空调主机及空调水泵的维护保养管理。按照相应的规章制度对空调主机进行检查并做相应的记录，在检查维护之后确保巡检仪表的准确可靠、冷冻剂是无漏油漏水现象。对空调水泵维护保养时要定期每月为轴承加入适量的油，并每季为其清洁换油。在年检中检查运动部件的磨损情况、密封件的密封状况及泵叶泵壳的腐蚀情况，一旦发现不能符合要求的现象，一律进行维修或者更换成新的。

⑵冷却塔及空调机的维护保养管理。针对冷却塔，要每天进行1到2次的实地巡检运转及补水情况；每月对皮带紧度和噪音情况检查10到20次，并对疏水网及冷却塔内外表面进行清洗；在年检时，要针对运动部件的磨损程度，对其进行维修或者更换，检查中如果发现非不锈钢件防锈保护层收到损坏，要对其进行油漆保养。针对空调机，要时刻注意到机组运转的状态，确保没有异响和振动。对皮带及皮带轮的磨损、松动情况也要进行检查，必要时换件。针对盘管风机，检查其是否存在漏水现象，如果存在即是维修。对各风机盘管运转也要进行检查，如有必要对其拆检加油或者维修。同时要督促使用单位对盘管风机滤网进行清洁，做好清洁工作。

4. 备用电源(柴油发电机)的维护保养管理

高层建筑中都一般都会配有备用电源，一旦外电停电，就可自动或者手动启动备用电源，确保防设施、急照明等主要设备的供电，保证建筑物起码的运动。

对其进行维护保养要做到：即使在供电正常的情况下也要对备用电源每周启动一次，检查蓄电池水位、接地线等是否正常；要经常性的对机房、沟槽油污进行清洁，每年对备用电源进行一次带负荷运转，检查其实际运行的状况。在冬季时要对发电机、主开关触头、电缆绝缘等的状态进行检查，确保符合相关规定的要求。

5. 消防监控设备的维护保养管理

消防设施直接关系到整个建筑物的生命财产安全。对其的维护保养意义重要。在对消防设施进行维护保养时要做到：制定并执行严格的规章制度，消除建筑物的任何火患隐情，消防值班人员和义务消防员应熟悉并经常巡检消防设备和设施，一旦发现其损坏或者失效时要立即修理或者更换，坚决消除一切火灾隐患。其中必须强化对各种设备、线路、煤气管道的保养维修，确保不会出现由于各类电器设备、电子电路或者煤气管道的原因而出现的火灾情况。同时对各种消防设施进行定期及不定期的抽查，确保其在一旦发生火灾的情况下，能够立即投入使用。

结论

有关现代机电设备最为重要的管理经验就是要不断提高和改进对设备的维修保养，使这些设备处于良好的状态，确保其正常使用，有效地发挥作用。机电设备管理和维护的好坏直接关系到物业管理水平，也对物业业主和使用人的正常生活秩序有着深刻的影响，所以在物业管理中必须做好机电设备的维护和保养。

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