年报背后有隐忧

时间:2022-10-13 07:27:40

3月以来,上市公司迎来年报披露密集期。据瑞银证券预计,上市房企整体2011年净利润增速将超20%。但红火的业绩之下,上市房企负债率上升、现金流下降、存货量进一步增长都显示出隐忧。多家房企负责人表示,如果2012年的销售情况再不改善,2013年报会非常难看。

上市房企业绩分化

虽然去年被称为“史上最严厉调控年”,但从房企全年实现营业收入的情况来看,万科、招商等大型房企发展情况良好,同比均出现上涨。万科2011年营收717.8亿元位于房企榜首,同比2010年的507.1亿元大涨41.5%。招商地产去年实现营收151.1亿元,同比2010年的137.3亿元上涨了10%。而已公布业绩的名企如华侨城、华远、万通也在营收上同比实现不同程度的增长。不过,调控年有人欢喜有人忧,房企业绩也开始出现分化。

据WIND资讯统计,截至3月22日,A股共有37家涉房企业公布年报,其中25家房企营收业绩出现增长,有12家业绩则负增长,其中不乏亿城股份、中航地产、中弘股份这样的名企,成为去年表现较差的房企。

业绩好坏在于战略布局

为什么在同一政策环境下,有些企业反而实现了逆势快速增长?

通过研读年报,特别是企业对业绩增降原因的有关分析,可见,看似是受政策调控的影响,但业绩的涨落背后的原因是结构是否合理。

那些在2010年前后就已经调整项目结构,或者项目结构比较合理的企业,几乎都实现了逆势增长。如恒大,绿城等。

“在一线城市市场整体受限的情况下,恒大转战主攻二三线城市”。早在2004年,恒大便已全面进军二线城市,2010年3月更是大规模进入三线城市,多点布局。恒大以超前的战略眼光布局增长潜力巨大的二、三线城市,从而在土地储备、在建工程、覆盖城市数量、销售面积、销售金额、利润总额等各项行业关键指标上成为业界翘楚。

目前,恒大已进入中国103个城市,其中不限购城市占比65%;在现有的187个项目中,约55%项目不在限购区域或不受限购影响。在有限购政策的城市中,恒大的产品因满足刚需打民生地产牌受到欢迎。年报显示,二、三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。

负债率激增,2012仍需观望

房企合理布局顺应政策,避免了宏观调控带来的风险,但一个不争的事实是,去库存时代或是房地产行业今年的工作重点。

据WIND资讯统计,由于销售遇阻,已年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降,存货量大幅上升,28家房企总存货量上升至3378亿元,总体上涨幅度达到55%。

投行分析人士认为,目前保利、万科、绿城等多数上市房企都普遍出现了可售存货增大,主要是因为去年下半年取证的项目,受楼市调控影响,销售速度比预期缓慢,预计2012年上半年市场将以销售存货为主。

由于房地产在交房后才可确认收入,大多数公司2011年报中的主要销售结算收入来自于2010年或更早期销售的锁定,以2011年的房地产销售情况而言,业内普遍预计房企2012年仍将实现正向增长。但多家房企负责人表示,如果2012年的销售情况再不改善,2013年报会非常难看。

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