华业东方玫瑰债务重组

深度调控背景下，信托抵押及债务重组事件不断发生。不久前，华业方面公告，拟重组华业东方玫瑰相关债务。作为通州区热销项目之一的华业东方玫瑰，其销售均价曾一度由开盘时的10000元/平方米左右飙升至18000元/平方米，当前维持在15000元/平方米上下。而被网友戏称为“通州最大地主”的华业地产，其产业链条及资金链事宜，则因此事件再引业内关注。

多次抵押融资

根据北京华业地产5月14日晚的公告，其子公司深圳华富溢曾于2010年4月向中诚信托申请了10亿元借款。由于该笔借款期限已满，深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年，拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。

华业地产方面表示，将为上述两公司对该笔债务的10亿元本金及需支付的相应收益等提供24个月的连带责任保证担保。同时，华业地产还以所持子公司北京华富新业、北京华恒业全部股权在最高额15亿元范围内为上述债务本金及需支付的相应收益等提供质押担保并办理相关手续。

对于上述债务重组事宜，华业地产方面曾表示，与华融的债务重组只是一种新的资金获取方式，是企业深度挖掘多种融资渠道，以图加快获取资金效率的举动。对于华融公司的资金，企业仍然要提供担保并到期偿还，在到期前华融无权处置担保物。

与此次债务重组直接关联的华业东方玫瑰项目相关负责人表示，项目销售情况一直不错，不存在外界猜疑的已成为不良资产问题。

事实上，就在与中诚信托合作的两年期间，华业东方玫瑰也有过两次抵押融资行为。2010年6月，华业地产以东方玫瑰项目用地使用权抵押，与建行中关村支行、交行东区支行、建行甘家口支行、建行北京电子城科技园区支行签订了《银团贷款合同》，贷款金额为15亿元。随后的2011年1月30日，华业东方玫瑰项目公司北京君合百年又和昆仑信托公司签订了《君合百年项目收益权转让及回购合同》取得信托资金2亿元。当时的抵押物为国锐民合持有的北京君合百年55.95%的股权，以及深圳华富溢持有的北京君合百年44.05%股权。

值得一提的是，在此次公告之前，借助几次融资，华业东方玫瑰已从银行和信托公司处获得了27亿元资金。而在2010年，华业地产也曾了定向增发预案，拟为东方玫瑰项目的开发筹得13亿元的资金，但因种种原因，此定增计划被迫终止。

项目几经转手

华业东方玫瑰最初名为“自由小镇”，开发权由君合百年享有。据了解，君合百年成立于2000年9月，初始注册资本1000万元，当时由海南君合持股70%，北京国锐投资持股30%。

2001年11月，海南君合将全部股份转让给国锐投资，而后云南景谷林业作为新股东投入了2187.5万元，成为当时最大的股东。进入2005年，君合百年的股东增加到了5家，分别为景谷林业、国锐投资、东环置业、华健国际以及云南玉加宝。

2007年，中新公司先后三次出资7.998亿元获得君合百年55.95%的股权，但因为资金危机，无力开发该项目。随后，中新将持有的55.95%的项目股权质押给东环置业，以获得部分开发资金。2009年7月31日，中新公司用1.6亿的价格将国锐投资100%的股权卖给了华业地产全资子公司华富溢，又以10.3亿元的价格转让了自由小镇项目的所有股权。

随后，华富溢又收购了东环置业和华建国际持有的君合百年44.05%的股权。至此，君合百年完全归属华业。2010年，华业地产为对下属公司进行清理整合，自由小镇也改名为华业东方玫瑰。

虽然项目所有权几经转手，但2010年华业东方玫瑰项目开售以来，还是颇得购房者的认可。

华业地产2011年年报显示，北京通州华业东方玫瑰项目2011年实现销售收入10.69亿元，回笼资金约9.25亿元。记者同时了解到该项目今年前5月销售额也有近6亿元，加之2010年的销售额，目前华业东方玫瑰家园累计销售额接近20亿元。

华业相关人士公开表示，华业东方玫瑰规划建筑面积100万平米，即使以目前15000元/平方米的均价来看，未来也能带来80亿乃至百亿的现金收入。

产业链下的资金需求

作为一家上市公司，尽管华业地产具有一定的产业规模，但有业内人士指出，对资金的巨大需求，或许正是华业方面一再通过华业东方玫瑰融资的重要原因。 据华业官方资料显示，在北京华业地产项目集中在通州，目前其权益未结储备达115万平米。

据国泰君安预计，华业地产2012年可售货量约60万平米，其中北京东方玫瑰、大连玫瑰东方和长春玫瑰谷分别有25万、15万、15万平米，估计货值在60亿元。有机构评测显示，华业地产持有性物业的评估值约10亿元，是其账面价值的3倍左右。

除去以上资产外，在楼市普遍低迷的2011年，华业地产又涉足矿产领域。2011年，华业地产收购了陕西盛安矿业公司90%的股权，从而取得了两宗探矿权，其中金酮子沟一带铜金矿今年会开始详查工作，并预计年底投产，2013年贡献利润。

“‘盘子’铺得太大，需要的流动资金就会增加，”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。有业内人士分析，按照去年底华业东方玫瑰近30万平方米的竣工面积，以行业平均建安成本3000元/平米计算，华业地产需要支付9亿元开发成本。而2009-2011年期间，华业东方玫瑰累计回笼现金不足14亿元，且绝大部分在2011年实现，加之其他成本的支出，可见项目本身运营资金也十分紧缺。

虽然华业方面关于项目资金事宜未做出详细回应，但据其年报显示，2011年华业地产预售账款仅为2.51亿元，一季报中这一数字为2.59亿元，结转比例相对较低。而华业方面则在接受其他媒体采访中表示，“实际数额不止这些，公司还有预收款项尚未结转。”

“通过抵押项目权益获取资金盘活资金链，在房企中并不少见。”胡景晖表示，重点是项目后期销售回款是否能及时到账，按时还上钱。