房屋租赁市场为什么“火了”?

今年以来全国二手房买卖市场均进入调整期间，一线城市如北京、上海甚至出现了一定幅度的下降，而与此形成鲜明对比的是，各大城市房屋租赁市场持续火爆，大部分城市同比涨幅在15％至30％之间。现在，连福州这样的二线城市租金也应声而涨。

租房市场火爆

据相关机构统计，今年以来，北京、上海、深圳等一线城市房租大涨，多区域较去年同期增长了15％～30％，少区域涨幅高达50％。而包括福州在内的多二线城市房租同样也都有着明显提升。

21世纪不动产福州区域总经理助理王贵告诉笔者：“事实上随着房价的一路上涨，福州房租也一直都处于上涨的状态中，特别是去年房租涨幅最高达到30％左右。今年相对涨幅有所下降，但仍在上涨中，涨幅大约10～15％。拿市区内的房租来说，2000年后的单身公寓租金一般在1700／月，二房的基本在2500／月左右，比较老的房子租金会相对便宜，两房约1500／月。”

笔者了解到，往年在租赁市场上，往往是一室户、一房一厅这类小户型是多租房者青睐的房源，部分小户型房源甚至挂牌后几个小时就能成交。不过，今年许多业内人士都更看好大户型的租赁市场。原因在于，租金上涨让许多求租者感到了较大的压力，而选择合租大户型比小户型更省钱。

对此，王贵表示，目前福州确实有许多收入比较低的群体，因为无法承受房租上涨所带来的压力而选择多人合租以减轻房租上涨带来的压力，因为这样虽然住得挤点，但市区内的交通各方面相对比较便利。另外，受租金压力的影响，还有部分租房者则选择外迁近郊区域。以往在房星租赁市场上表现平平的金山、五四北一带，如今也趿引了大量的租房者目光。这些区域的租金自然也是水涨自吕高，而且由于前期租金相对会便宜，现在涨幅的会比较高，有些比较新的装修好的房子租金甚至跟市区内差别不大。

租金持续上涨背后的动力

业内人士刘先生认为，毕业租赁热潮对房租上涨的推动作用很小。其实，福州的房租从开春以来就一直在上涨，租金的持续上涨，背后有着更深层次的原因。“由于限购政策，导致一部分刚需被拦在买卖市场外，转至房屋租赁市场，推涨了房租，从现象上看，房租上涨较快的城市都实行了限购令。同时，‘限购令’让房主与租客们产生了房屋租赁市场火热的心理预期，租房‘热’就不可避免了。”刘先生说，房租陕速上涨背后，少中介公司利用“限购令”炒作的因素也不可忽视。“不过，真要把市场火热归因于‘限购令’，是不正确的。”刘先生解释说，事实上“限购令”使本来用于出售的房源很可能转移到房屋租赁市场上，增加的房源应该能消化增加的需求。

财经知名评论员叶檀曾在博客中表示，房租价格上升的真正原因在调控之外。从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，最低收入工资水平上升。1月25日人力资源保障部公布的据指出，2010年全国各地适时调整最低工资标准，到2010年底全国301、省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8％。通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。另一个原因是，商品旁市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。

郑爱新表示，许多大中城市租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡，中低租金的热门中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的老旧小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。另外，目前正值毕业季，每年这个时候，新就业者的集中性租房需求，都会推动福州这一时期的房租上涨。

仍有一定上行空间

上述业内人士刘先生表示，在长期“重买轻租”的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还相对滞后，距离租售并举、多渠道解决百姓住房问题的要求还有较大差距，总体供应长期不足，房屋租赁市场缺乏监管、不规范，相关的政策监管也不完善。这些问题并非一朝一夕形成。总体来看，当前房屋租赁市场的发展，远远滞后于买卖市场的发展，也远远滞后于百姓的租房需求。所以，未来房价继续上涨仍存在一定的空间。

郑爱新认为，对于房屋租赁市场来说，影响租金定价最大的因素就是房东的心态。而现在，在通胀的大环境下，房东的涨价预期已经形成。而且，如今越来越多的新住宅成为了出租房源的主力。而这些新住宅的房东因为当初购房的成本很高，所以宁可空置房屋，也不愿低价出租。再加上近两年福州发展的速度很快，吸引了更多人口进入福州，这些人也产生了大量的租房需求。所以，他预计未来5年，福州的住宅租金将会是一个持续上涨的过程。

郑爱新还表示，稳定房屋租赁市场重在加大供应，当供求关系平衡时，市场才会“冷”下来。与此同时，楼市调控政策出台后，未来房屋租赁市场将进一步发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁房三者的良性协调发展。因此，发展、规范房屋租赁市场很重要。未来的房屋租赁市场应该是以政府提供廉租房、公租房和规范管理的民宅租赁相结合的形式存在。届时，居住消费不再是以买卖为主，大量的年轻人及中低收入者将会以租住为主。