“国五条”强化“限购”

今年2月20日，主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，政府出台了楼市调控政策“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策已经经历了4次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。它明确提出，坚决抑制投机投资性购房；严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

其中“严格执行商品住房限购措施，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。” 这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行的较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。 限购令有可能将从一、二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。

业内人士分析认为，如按照国务院楼市“国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定，无时间安排表；二则重启地方政府价格控制目标与1房1价，该政策前年就开始存在，目前早已名存实亡；三则限购城市小范围扩大看地方政府，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样；四则稳定房价的问责制，或者是约谈制，这根本不是调控政策，而是行政措施，所以很难起到效果；五则所谓的按照保持房价基本稳定的原则如空话，没有实际的约束力；六则限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大；七则保障房对房价实际影响力微小，可以忽略。

2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。中国经济快速发展，城市化进程加快，但人口多和可耕地少是土地价格上升的根本原因。改革土地收入管理模式，减少地方财政对出售土地的依赖，把对房地产增量征税改为对存量征税，才能抑制投资性购房，遏制房地产价格快速上涨。

今年全国“两会”召开期间，住建部副部长齐骥公开表示，地方房价控制目标、调控政策细则等将在3月下旬出台。而住建部对地方政府提出的要求，是在3月底之前，地方政府出台本地方关于国务院房价调控的执行办法。

从目前北京地区反应来看，可能3条路径并进：强化本地户籍居民限购政策，提高二套房贷款首付比例，增加“限地价竞房价”土地出让方式的比例。

按照目前北京市执行的限购政策，对于本地户籍居民，可购买2套房屋。而上海在执行限购政策时，采用了类似的政策。在完善限购措施一项上，北京将以“强化对本地户籍购房者的限购措施”作为主要方向，原则上不对非本地户籍的购房者进一步强化限购。对于本地户籍的未婚居民，原则上只鼓励其持有一套住房。

除对限购政策进行完善外，北京还有望强化“差别化信贷政策”。据2位“被征求意见建议”的市场人士透露，北京市正在考虑，将本市行政区域内购买第二套住房的按揭贷款首付比例提高至70%。目前，中国人民银行北京营业管理部已经参与到北京市落实“国五条”有关政策研究中，届时将与北京市政府有关部门联合下发文件。

在此之前，按照中国人民银行的统一要求，北京范围内购买第二套住房的按揭贷款首付比例为60%。全国“两会”期间，中国人民银行行长周小川在接受新闻媒体集体采访时表示，要通过差别化的信贷政策对房地产市场调控，不排除使用提高住房按揭贷款首付的方式。