论控制房价与引导中高收入家庭投资

摘要:受预期收益、风险承受能力等因素影响,有相当一部分的中高收入家庭青睐房地产投资,购买了多套住房,期望房价上涨,转卖获得收益。这在很大程度上增加了对住房需求,刺激了房价。这部分投资者不同于炒房客,国家不能进行打击。要控制房价,除了采取宏观经济措施,必须改善投资环境,引导中高收入家庭的投资方向,把流向房地产市场的资金分流到其他投资领域。

关键词:控制房价;基尼系数;投资;中高收入家庭

中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)15-0156-03

引言

在被明确列为国民经济支柱产业之后,二十多年来,中国房地产行业高速成长。近几年来,房价问题已经成为社会关注的焦点之一。2007年金融危机爆发后,中国的房地产行业成为这场世界范围的大危机之中幸存的几个没有受到挫伤的行业。根据国家发改委、国家统计局公布的数据,近年来中国各大中城市房屋销售价格较前一年都有不小的涨幅。为了防止房地产行业投资过热、控制过高的房价,中央出台多项相关政策,包括要求银行缩小信贷规模、提高利息等措施,加大对房地产行业的调控力度。然而,房价并没有停止上涨,专家们预测的“拐点”始终没有出现。大量专业机构对中国房地产市场进行了详尽的调查,如2010年初成都市社情民意调查中心在主城区对1 200位居民展开调查,认为现行房价很高、偏高的被访者占总数的91.6%。

数据显示,全国房地产投资额从1999年的4 010.17亿元上升到2007年的25 288.84亿元,增长了530.6%;房地产投资额占国内生产总值(GDP)的比重从1999年的4.9%上升到2007年的10.13%,翻了一番以上;全国商品房销售面积从1999年的14 556.53万平方米上升到2007年的77 354.72万平方米,增长了431.4%;1997―2007年,全国房屋销售价格指数累计上涨52. 57%。

在房价上涨的同时,商品房销售面积的增长更大,即存在着高房价高成交量的“双高现象”。

一、住房需求结构的组成部分

对于当前中国的房地产市场,房价过高,涨幅过快是普遍的共识。1997―2007年,居民消费价格指数累计上涨为11.69%,房价的上涨幅度已经远远高于总体物价的上涨幅度。很多学者和机构已经针对房价问题进行了大量的研究论证,推动房价上涨的因素有以下几种,地价推动、需求拉动、投机炒作、消费者预期、地方政府因素、开发资金运作等。

当住房在市场上交易时,它是一件商品。根据经济学的基本原理,供求关系会影响价格。假设供给是一定的,那么需求越大,价格越高。中国的住房价格不断上涨,主要原因还是市场上存在着大量的需求。通过分析,我们认为,住房的需求结构可以分为三部分:

第一,投机需求。部分具有雄厚资金实力的投机者,通过在市场上买进大量商品房,影响市场需求,进而刺激房价上涨。在房价上涨之后,大量抛售商品房,赚取差价。造成商品房供不应求的假象。所以,投机者不是为了获得商品房本身的所具有的使用价值,仅仅是把商品房作为一件大宗商品买卖,并通过炒作,使房价虚高。第二,消费需求。住房的基本职能是为人们提供一个住所。中国有众多的人口,随着80后渐渐走入家庭,对住房的需求也会增加。对于他们来说,购买住房和购买家具一样,是为了给以后的生活提供必要的设施。第三,投资需求。中国的部分家庭由于有一定的积蓄,希望通过投资,使得现有的货币保值、升值。于是,他们购买了多套住房。由于本身已经拥有一套住房,后来购买的住房只能闲置或者出租。一般来说,靠收取租金是无法弥补购房所支付的总额。但是这部分投资者预计房价会继续上涨,到时将商品房出售,既获得了租金也赚取了利润。

在以上三种需求中,投机需求的存在是由于存在大量“游资”,资本具有逐利的本性,流入房地产行业是单纯因为利润,与投机的对象具体是什么并不相关。消费需求是基于商品房的基本用途,这部分需求是来自生活需要,可以认为是对基本消费品的需求。而商品房的投资需求背后,隐含着多个因素,是本文重点研究的部分。

二、收入差距扩大化与家庭投资方式

随着中国市场经济的不断发展,中国城乡居民人均收入不断增加,居民储蓄存款增长迅猛,但是,个体之间的收入差距正在逐渐扩大。

基尼系数是20世纪初意大利统计学家基尼根据洛伦兹曲线提出的判断收入分配平均程度的指标,国际上通常用它来衡量一个国家居民收入的总体差距。根据基尼的测算,基尼系数的取值范围为0～1之间,其数值越小表明收入分配越趋于平均;数值越大表明收入分配越不公平。按照国际惯例,基尼系数在0.2以下表示收入分配高度平均,0.2～0.3之间表示收入分配比较平均,0.3～0.4之间表示收入分配较为合理,0.4～0.5之间表示收入分配差距较大,0.5～0.6之间表示收入分配差距悬殊,超过0.6表明收分配出现两极分化。国际上公认0.4为收入差距的警戒线。根据计算,中国的基尼系数已经超过了警戒线。

一方面,中国有数额巨大的居民储蓄存款,另一方面,中国的收入分配差距较大。这说明,中国的大量财富已经集中到小部分的家庭手中。国际知名咨询公司波士顿(BCG)2008年的报告显示,家庭资产超过100万美元的中国家庭在2007年达到39.1万户。

满足家庭消费开支之后,既然有足够的盈余资金,富有的家庭就会希望进行投资。但会面临以下几个问题:第一,银行存款利率低,储蓄收益低;第二,现有产业难以进入;第三,和企业相比,家庭的风险承受能力非常有限;第四,缺乏专业的投资知识,投资技术有待改进。

于是,很多家庭选择购买商品房,将它作为一种投资方式。这种投资方式具有以下几种优点:

第一,所需资金较少。在市场上,和企业相比,家庭是较小的市场主体,拥有的资金比较少,无法投资大型的产业项目。家庭所拥有的储蓄基本可以满足购买住房所需的资金需求。对于已经拥有住房的家庭来说,取得商业银行的贷款也相对容易,这部分家庭预期的收入也可以保证归还贷款。并且,截至2009年底,多家商业银行都为住房贷款提供利息优惠。

第二,预期收益较高。中国房地产市场的发展非常迅猛,每年有大量投资进入房地产行业。排除炒房造成的房价非正常上涨,基本上中国的房价每年有一定的涨幅。所以,投资房地产,能够获得预期的收益,而且在一线城市,收益很高。

第三,符合传统财富观,也为未来子女生活作准备。住房往往被归为一种固定资产,可以构成家庭财富的一部分。在中国,住宅建设用地的使用权限是七十年。在购买住房之后,可以长期持有,由于每年的损耗很低,不像其他投资那样需要考虑折旧成本。即使将来购入的住房无法转卖获利,也可以发挥其居住用途,留给子女。

第四,无需专业知识。相比较股票、债券等投资方式,购买商品房并不需要掌握专业的投资知识。在购买之前需要细致地考察,了解所购楼盘的信息,对未来的房价进行预测。但房价是随行就市的,单个家庭作为一个极小的市场主体,无法影响整体的房价,所以在购买以后,就无需投入太多精力进行管理,只需等待一个合适的时机出售,获得理想的收入即可。

由于购买住房这种投资方式具有以上四个显著的优点,所以,很多家庭都购买了多套住房。据统计,2008年近三成广东顺德城镇居民家庭拥有两套或以上的住房, 而该市2009年的商品房成交套数已经超过24 716套,同比2008年翻了1倍。由此保守估计,目前可能已经有超过四成顺德家庭拥有两套或以上住房。既然有如此大的投资需求,推动房价上涨也是不可避免的。和投机不同,对于家庭的正当投资需求,政府不应该出台政策进行遏制,而是应该加以引导。

三、引导家庭投资的建议

由于经济的发展,一部分家庭开始有能力购买多套房屋,根据上文分析,在种种因素的作用下,购买商品房又称为中国居民青睐的投资方式。于是,增加了市场上对住房的需求,造成房价过快上涨,这又削弱低收入家庭的购买能力。所以,在中国,一方面人们普遍认为房价已经过高,另一方面还有人在不断进行房屋交易。

中国的居民收入差距扩大是无法回避的事实。在市场经济蓬勃发展的今天,政府不能限制高级知识分子、白领阶级、私营企业主、国企领导等收入较高的群体通过自身努力获得财富。政府可以通过扶持落后地区发展,破除行业垄断,调节过高收入等方式防止或缓解收入差距扩大。要缩小收入差距,最根本的是提高低收入群体的收入,但是这是一个长期的过程,要随着生产力水平的提高逐渐实现。

现阶段,为了减轻居民收入差距扩大对房价带来的影响,应该引导家庭投资,既使投资者获得适当的收益,也符合中国宏观经济的长期发展目标。我们提出以下几点建议,希望能有所作用。

第一,推进市场经济体系改革。在一个完善的市场经济体制下,价值规律能够充分发挥其调节作用,使资源在各个生产部门之间得到优化配置,使得整个社会的福利最大化。各个行业、生产部门优胜劣汰,资金在市场上可以自由选择流通方向,可以顺利流入生产效率高的行业。在削弱甚至消除行业壁垒、行业垄断之后,家庭投资的资金不一定以单独的形式存在,可以进行组合,使之达到某些行业的资金要求。这其实也激活了整个民间资本,既能够促使储蓄转化为投资,又不必担心资金全部涌向房地产行业。

第二,建立综合性的金融投资市场。近年来,中国的银行、证券、保险、信托等行业有了很大的发展,各种金融机构纷纷成立。但是,这些机构本身还是处于一种分业经营的状态,不能够为客户提供综合性的金融服务,使得一个投资者在一家机构所能选择的产品有限。如果选择在多家机构购买多种理财投资产品,交易费用会大大增加,将会抑制投资者的投资欲望。金融机构是专门的投资机构,汇集了大量的专业人才,在将经营范围扩大的同时,还应当设计更多符合居民长期或短期的投资计划的理财产品,供其选择。由于普通居民没有专业的投资知识,所掌握的投资信息也比较少,在进行投资选择时必须依靠金融机构。一个综合性的金融投资市场能有效促进投资多样化。

第三,完善社会保障制度。社会保障制度是国家对公民在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时,由政府和社会依法给予物质帮助,以保障公民的基本生活需要的制度。人的一生分为几个阶段,在每个阶段的收入和消费是不一样的。尤其在退休之后,人不再是一个劳动者,但依旧是个消费者。改革开放以来,中国的经济发展速度是举世瞩目的,但是,建立一个完善的社会保障制度的步伐始终落后于GDP增长的速度。中国的城乡人均收入增长很快,但没有完善的社会保障制度,人们必须通过增加储蓄,寻求投资获益为以后的生活提供保障。只有建立起完善的社会保障制度,人们的边际消费倾向才会提高,消费占收入的比重提高了,用于投资的比重自然会下降。

结论

房价上涨,不仅仅是“炒房”的结果。中国现在面临流动性过剩的问题,部分拥有大量资产的家庭在积极寻找投资渠道。如果能够正确引导这些家庭进行投资,使他们不再把购买商品房作为主要的投资方式,那么购房需求就会降低,投入到房地产市场的资金就会减少。这在一定程度上能够控制房价非正常上涨,也有利于其他行业在金融危机之后吸引资金,走出低谷。

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