福州楼市展望

2010年12月中旬，全国普遍进入寒冬，全球经济也低迷如这气候：华尔街金融危机阴霾不散、欧债危机持续恶化，即便被视作全球经济新增长极的中国，也因楼市调控和经济结构调整而陷入困境。

2012年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开，气氛严峻的市场―时热闹许多。有观察认为，往年的中央经济工作会议一般安排在12月初，此次却推迟至12月中旬，正印证了当下中国经济的复杂性。楼市调控的方向，正是这复杂性的最突出表现之一。

“松绑”猜测

中国人民银行2011年11月30日晚间宣布，从12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。据估算，此举将使银行解冻近4000亿资金。在存款准备金率下调以后，北京等地的房贷市场也出现了轻微的变化，部分银行的贷款利率由原先的普遍上浮10％回归至基准利率，甚至是9折优惠。

虽然，此次存款准备金下调的背景是11月CPI下降及借贷市场对资金的渴望，并非针对房地产行业。“但是别忘了，地产是一个资金密集型行业，它的资金流动密切相关。”中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，此次下调准所释放的流动性，并不一定流到政府希望它去的地方，即实体经济；反而有可能流向房地产，所以这次货币政策的微调，对于房地产行业有重要意义。

与此同时，不少地方纷纷出台相应政策以缓解房地产过度下行的风险。

北京出台该市享受优惠政策的普通商品住房新标准，标准重新订立后受优惠面扩大；杭州经济开发区提出开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制；重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴。而今年早些时候，广东佛山和四川成都曾出台过放宽限购的措施，尽管这种曲线救市的政策最终在社会舆论和中央政府的压力下取消，却表明在财政收入减少的压力下，地方正以此试探中央政府对房地产调控的决心。

市场论与调控论之争

诸多细微变化，让房地产调控放忪的猜测甚嚣尘上。

业内人士林祥认为，房价下降，打击的不只是开发商，这将影响到与房地产相关的产业，所以房价并不存在太大的下降空间，政府也不愿意把房地产压垮。有人预测，明年虽然中央政府不可能一刀切取消限购令，但会允许地方政府根据自身条件对限购令进行微调。业内人士表示，房地产市场低迷导致地价低迷，地方政府财政吃紧，中央或将执行限购长期化政策，地方政府却有可能会实行定量宽松措施，这将意味着地方政府调控有可能放松。还有看法认为，由于全球经济的不景气，特别是欧债危机的持续发酵，中国需要保持一定的经济增速避免社会动荡，房地产调控的放松不可避免。

猜测或许各有缘由，但房地产市场在调控中“越调越涨”的印象，给这些猜测增加了可信度。

自2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控：国八条(2005年)、国六条(2006年)、国十一条与新国十条(2010年)、新国八条(2011年)……这些调控政策时严厉时宽松，甚至还出现过实质意义上的摇摆性变动，在这样的调控环境下，房价顶着调控逆势上涨，以至于出现了“房价调控不下来”的社会心理。

融汇地产陈先生认为，关于房地产市场的争论，一直存有两种观点。一种是“市场论”，主张把房地产完全交给市场，让市场来自由调节房地产价格，反对政府过多地干预和调控；另一种是“调控论”，认为房地产市场不能自由放纵，应该以市场为基点、民生为导向，对房地产市场进行政策性调控。

2008年之前，“市场论”一直占据着主导地位，一些看似有理其实“空调”的政策甚至遭到了市场人士的耻笑；但自2008年房价连续暴涨后，“调控房价”的声音不断在民间抬头，并最终成为高层决策者的共识。认真分析持有这两种不同论调的人群可以明显发现：房地产市场人士多持“市场论”，而普通民众对“调控论”的支持意愿更高。

“合理回归”，一锤定音

如果说中央经济工作会议之前，市场对房地产调控的方向还有幻想的话――类似于2008年华尔街金融危机引发的“政策松动”，那么中央经济工作会议召开之后，这个幻想彻底破灭。

会议提出涉及房地产业的政策方针涉及三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调腔政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产健康发展。

一方面，去年和今年大规模建设的保障房，明年将逐步投入使用，保障房建设的成果将很快体现，对现有商品房一家独大的住宅市场格局也许造成巨大冲击；另一方面，进―步推进房产税改革试点，将为短期行政干预措施的退出做准备一这可能意味着地方财政将从土地财政转向房产财政，这也是为建立房价的调控长效机制一锤定音。

而从房价调控目标上看，去年4月“国十条”提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，到今年1月出台的新“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，再到中央经济工作会议指出的“促进房价合理回归”，这一系列措辞的变化可以清晰看出决策层的思路变化，“房价不涨即是跌”的观点被抛弃，住宅的居住用途和民生属性被充分发掘。

中央经济工作经济会议的定调、高层领导人针对房地产调控的密集表态，前所未有地统一了调控地产的预期，在宏观政策的基调上让房地产“死心”，没有市场人士再说“空调”，也没有投资者再怀疑调控的诚意。

从“调结构”的高度理解房地产调控

从某种意义上说，房地产调控将成为中国经济结构转型的先期标志。

扩内需、调结构是中央宏观经济政策一贯的重点。房地产调控由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变，正是由“被动”向“主动”转变。

过去，房价过高、上张过快，房地产市场的剧烈变化威胁了我国的经济安全和社会和谐稳定，政府不得不出台政策进行调控，房地产调控是“被动”行为。如今，中央政府认为，加强房地产调控，使房价与居民的支付能力相适应，有利于扩大内需，顺应了经济发展，明确促进房价合理回归，主动进行房地产调控，是在为调整经济结构的大局服务。

在这样的背景下，有评论指出，目前整个房地产市场的低迷状态，并不完全是限购令造成的，而是由房地产市场先前的非理性增长所致，开发商、地方政府应当与中央达成共识：一个温和的市场对所有人都有好处。近期高层频繁针对房地产调控的表态就可以理解为在这关键时刻释放的明确信号。

展望未来，房地产业或将在较长时间内继续面临严厉的调控政策环境，但经济稳步增长、城市化进程不断推进在较长时间内仍将是住房需求较高的重要支撑力量。熬过这个难熬的地产之冬，把房地产市场给平稳下来，这不仅是一种经济，更是一种政治――想明白了这一层，才是一个合格的有远见的地产商以及地产投资者。