读懂城市综合体

对城市综合体话题感兴趣，一方面是手头正在设计一个城市综合体项目，更重要的是，中国的城市综合体建设还是存在不少问题。

去年某个一线城市的政府提出要建设100个城市综合体，当时确实吃了一惊，就连北京、上海也从没明确提出要建多少个综合体。也许这只是一种提法，一个长期的目标。但我觉得，建城市综合体应该是一个经过反复调研和深思熟虑的城市建设及市场开发行为，把建多少个城市综合体作为政府的目标提出来，若不符合城市发展建设与市场原则，政府和投资者都会承受巨大的风险，也容易被认为是形象工程或蓄意炒作。

如果追本溯源，我们可能首先要厘清城市综合体的概念。和很多理念、名称一样，城市综合体也是舶来品。业界有一个基本形成共识的说法，即城市综合体指的是HOPSCA。H是酒店(Hotels)，0是写字楼(Offices)，P是公园(Park)，S是购物中心(Shopping Mall)，C是会议中心(Conference Center)，A是公寓(Apartments)。也有人说包括其中三个以上的建筑功能，就可以称作城市综合体。我觉得以上的定义是比较准确的。

从城市发展的历程及城市规划原理上讲，城市通常会被分成商务、商业、居住、工业、文化、旅游等不同的功能区域，这其中既有市场的自然发展，也有政府的主动规划。但随着城市的发展，面积在不断扩大，市民的生活半径也在扩大，为了让市民在更便捷的生活半径中满足办公、购物、娱乐、居住等多元化需求，城市综合体便应需求而生。国内首先在几个大城市中出现了城市综合体，如北京的东方广场、华茂中心等。

近年来，出于各种动机及需求，城市综合体成为了中国城市建设的一个时兴概念。在城市发展到一定阶段，规模大幅扩大，城市功能快速多元化的前提下，城市综合体确实能提供特点明确、功能综合的崭新城市功能区，同时缓解城市交通压力，方便市民生活。但许多中小城市，发展刚起步，过早、过多、过密地规划城市综合体，不符合城市发展的规律，也没有足够的市场需求支撑。城市发展需要前瞻性，但就算是发达的大城市，如果不是炒作概念或偷换概念，短期内集中建设上百个真正意义的城市综合体，是一件很可怕的事，对城市未来的规划建设、金融投资、市民生活都会产生负面影响。

如果把视角从城市综合体的宏观态势拉回到具体问题，城市综合体与住宅、商业、办公、酒店等独立功能的项目不同，对政府部门、开发商和建筑师的要求都很高。

首先，政府部门要理性对待城市发展，不可盲从。对开发商来说，要求其对城市消费市场及所在商圈的需求进行正确分析判断，使项目切实符合城市功能及市场需求，同时要求开发商具备正确组合与分配各种专业资源的能力，使项目健康运转。而对建筑师来说，城市综合体绝不是多种建筑功能的简单相加，而是相互因借的有机组合，也绝不能仅就建筑说建筑。同样的综合体，可能开发建设模式完全不同，建筑师必须要读懂各不相同的综合体项目，从城市的发展需求、各建筑功能的关系、开发商的开发营利模式、建设周期、成本控制、运营与物业管理等多维度去进行设计与思考，这也是我常说的多向思维做设计，在城市综合体的设计上，这一点尤为突出。所谓多向思维，并不是简单被动地服从各方面的要求，而是主动地去学习各方面的要求是如何产生的，这样才能产生与完成更适合特定项目的设计与创意。

当然，城市综合体建设中存在的一些问题是在中国发展现阶段客观存在的。比如在欧美和日本，针对类似项目，要用几年的时间去反复调研城市综合体的规划和设计，但迅猛发展的中国就完全不同，往往是不到半年，就完成规划设计，甚至开始施工了。前期的论证分析、市场调研、业态招商、规划设计等都没有足够的周期，后期不适应市场需求的地方需要重新改动，设计返工，甚至施工返工的地方比比皆是，造成各方资源的极大浪费。

作为一个建筑师，在适应客观发展环境的同时，要读懂城市综合体，而政府部门与投资开发单位同样应真正在自己的作用范围内，读懂城市综合体，这样城市综合体的发展才能理性、客观、有效地服务城市，产生价值。