通州楼市神话

在北京通州区梨园地铁附近云景东路的一家陕西面馆，张伟边吃面，边对前来打听通州房市的记者大声抱怨：“都是你们这群记者瞎炒作，把这边的房价都炒起来了。”

云景东路上几乎看不到高大的商业地产，却是两边居民最常活动的地方，穿过那些底商，挨着密密麻麻的住宅区：园景东区、云景豪庭、金侨时代家园、时尚街区、泉蔷佳苑……挤着近10个住宅区。2010年，张伟在这里的一个小区买了一套一居室，“这破地方的房子居然都卖1.7万一平米。我估计我买的算是高点了，只希望别回调得太厉害了”。

从2012年底开始，新一轮房价涨幅开始了。张伟的房子价格也在几年间缓慢增长，2015年终于涨到了每平米2.5万元。

虽然根据2013年北京市统计局的数据，通州区人均GDP在北京所有区县中位列倒数第三，但是关于北京行政副中心落户通州的消息，使得人们对这里的未来充满了希冀。张伟琢磨着，是不是应该在通州再买一套好点的住宅？他决定乘坐北京地铁六号线，去通州的潞城镇看看。

山雨欲来

潞城镇是地铁六号线的终点站。六号线一期在2012年12月30日开通，二期于2014年12月28日，西至海淀五路居，东到传说中的北京市政府新址所在地，几乎和北京最老、沿着长安街的一号线平行，称得上横贯东西的两条大动脉之一。

6月初的一个周一上午，张伟登上潞城的寻访之旅。潞城地铁口一片平静，甚至让习惯了城里生活的张伟觉得荒凉――放眼放去，在大片绿地中环绕着的，唯一称得上现代化的建筑大概就是地铁站了。举目远眺，看不到任何“破土动工”的迹象，只看得到几栋像是刚盖好的高楼。地铁口零星站着几个白衬衣黑裤子的中介，有的手里举着“看房班车”的大牌子守株待兔，有的堵在地铁出口，见到人出来就凑过去：“哥，买房吗？我带你去。你往东看，那条河对面就是我们的房子。”

旁边，一位中介正给一家人做公积金贷款知识讲解，一对上年纪的夫妇带着还是学生模样的儿子看房。

张伟努力向东看，除了几个挡视线的土坡再无他物，不过他知道往东确实有一条潮白河，河那边就是北京人民熟知的“睡城”燕郊。中介说，“新开了个盘1.6万还在哄抢。”张伟告诉中介：“我不看燕郊，这附近没楼盘吗？远处不是有一些高楼，我看挺新的。”中介告诉他：那是回迁房，不卖。

离地铁口不远，一些村民模样的人在太阳伞下下棋，村民们讨论的核心话题大都是拆迁款和户口，还有些村民在一旁开着车，说可以送张伟去看房子。对于在城里看惯了钢筋水泥的张伟来说，这个看房子的旅程算是一个享受，因为道路两边都是大片大片的绿地，除了地铁站之外，难以看到现代化工业的痕迹。至于村里，虽然人不多，但多少能感觉得到一点儿“山雨欲来”的痕迹，比如那些三三两两在村里试图吸引村民投资的理财公司，其中一家的业务员告诉张伟，村子要拆迁了，村民都有钱了，这是个机会。

新盘“坐三望四”

从通州梨园地铁出来时，张伟接了一个小青年在马路上派发的房地产广告，宣传单左边是硕大醒目的导语“房价暴涨前，最后一次盛宴”，傍边有一行小字标注“新城仅此一次盛宴”。宣传单右边则进一步细化了该楼盘的核心卖点：实验二小、积分落户、运河商务区、政府东迁、首都新中心、环球影城、城铁首站……基本上，已落实的或是捕风捉影的卖点应有尽有。不过不论卖点真假，张伟也都提不起太大兴趣，因为这是个别墅项目。

此前，张伟就在网上关注到一个看上去不错的项目：“富力运河十号”，该项目的介绍是：“位于通州运河核心区，M6号线地铁上盖（北运河西站），滨临京杭大运河及运河奥体公园，运河岸上精工宅邸，比肩世界湾价值。该项目预计2015年7月公寓一期开盘，预计3000每平米起，主力户型为115-151平米三居，全精装不限购，项目预计2016年内交房。”

价格勉强可以接受，张伟兴冲冲地打电话过去，电话那头告诉张伟：“开盘日期要推迟到7月底了，另外到时候的价格也不会是3万起，至少3.5万。”张伟愤怒地挂了电话。在今年6月之后，通州地区一手房楼盘大部分进入了封盘状态，待价而沽。

张伟决定去通州新城转转。通州新城，也就是所谓的“运河新CBD”，在张伟梨园的家以北，所属地铁范围是六号线通州北关站。由于北京行政副中心的建设重点是通州的运河核心区，2010年以来，通州区政府共出让了41宗多功能用地，保利、绿地、富华、富力等10多家房地产开发商也扎堆于此。现在，多个项目的公开报价都在每平米3万元到3.5万元之间。

运河新CBD和梨园之间算是通州老城区，住宅要古老得多，张伟的一位同事早在那些“老破旧”之间挑了一套房子，希望被纳入“拆迁”之列，这并不完全是痴人说梦，因为的确看得到有些小区正在拆迁。

而在新CBD区，宽大通畅的新华北路让旧城区那些羊肠小道黯然失色。集写字楼、公寓、住宅、购物为一体的综合性项目――京杭府几乎建成，这个以大户型为主的项目在张伟打电话过去询问时也早已售罄，销售人员态度非常冷淡。而传说中的运河CBD区还被各种施工围栏挡住，外面压根看不到全貌，但光是看到那种热火朝天的施工景象，就足以让张伟热血沸腾了。

张伟被蹲守在一边的小伙子围住，对方指着被围起来的工地说：“这就是我们的项目，已经开始盖了，旁边是大运河，特别漂亮。而且我们是绿城集团的，大房地产商，有保证，往北走有我们样板间能看，特别近。”

不过这段销售嘴里特别近的售楼处，走了接近20分钟。售楼处的人不少，样板间还要排队才能进去。销售告诉张伟，其公寓项目都是50平米左右的loft户型，3万元左右一平米，特别适合投资，而且全部精装修。

看过样板间之后，张伟反而有点扫兴：“这种loft看着挺好，但是太压抑了，而且又没燃气，不是居家过日子的感觉。”而且咨询了一位懂行的朋友后，张伟发现了更严重的问题，新CBD的“住宅”供应基本都是商业地产立项，产权50年，水电（没有煤）贷款（不能公积金贷款）成本高不说，还没学区，转卖税费高，出手有风险，“怪不得京杭府那么牛气，因为是那一片唯一70年产权住宅啊”。

走出售楼处，张伟又被另外一个销售人员拉住：“来看看我们的楼盘吧，就在对面，我们的楼盘是中国女首富陈丽华盖的，位置比绿城的要好。”

张伟正在琢磨如何礼貌拒绝时，绿城的几个销售走过来，大声质问那小伙子为啥在别人的地盘拉客人，眼看他们越吵越激烈，张伟趁机脱身了。

张伟觉得，新盘还是算了，去看看通州的二手房吧。

二手楼市回暖

张伟觉得，在通州买二手房是个不得已而为之的下策。虽然他虽然已经在通州安了家，但是一直不太看好通州的楼市，因为通州其实不太“通”。六号线开通前，北京市里到通州最有效的公共交通就是地铁八通线，“通州”其实就是一片依据地铁而建的生活区，因为缺乏其他配套，被称作“睡城”。

通州聚集的大量人口需要乘坐交通工具去北京市内工作和娱乐，必然导致交通拥挤。正是这个原因，通州过去的房价在北京地区而言算是偏低，而且随着政策起伏摇摆很大，让很多人缺乏信心。

张伟清楚记得，2008年他有机会在通州购置一套房产，其时通州房价正在调整下行期，张伟看上了一套55平米，总价50多万元的二手一居室，但是在和业主谈判时，明显感觉到业主对通州房价非常悲观，所以张伟决定放一放。其后到2010年，通州因为“行政副中心”的传言，房价迎接过一段暴涨和回落，最终稳定在均价每平米1.5万左右，有所缓步上升，但比较稳定。

真正的刺激在2013年，先是“国五条”的让通州投资楼市回暖。好消息一天接一个，这让通州的房市几乎也是一天一个价，张伟当初看上的那套房子，今年6月份的挂牌价是155万元。

张伟的新目标里，第一个是加州小镇的一套二手房，距离传说中要兴建的环球影城很近，房子大约120平米，装修不错，卖家报价285万元。中介告诉张伟，赶紧准备定金吧。然而当张伟约房主面谈时，房主又各种推托。几次下来，张伟终于明白，房主没有诚意卖房子。后来，张伟又看上另外一个楼盘的房子，房主直接告诉张伟，“如果半年后房价大涨心里会不舒服，你若诚心要买就加20万元，我要卖到半年后的价格”。张伟拂袖而去。

7月11日，北京政府正式宣布将“聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效”。此次是在京津翼协同发展、疏解北京非首都功能背景下，对通州所谓“副中心”定位的真正落实。虽然具体到哪个部门哪家企业的搬迁规划尚未出台，但从中可以解读：通州的公共服务、基础建设水平都会大幅提升，而且北京五中、景山学校、人大附中、人大附小、中国人民大学等名校都计划在通州开设分校区。

张伟注意到，北京政府明确表示，拒绝以房地产带动通州发展。不过，根据安居客的数据，通州今年7月的二手房均价为每平米23514元，环比上涨了 2.31% ，同比上涨了 0.41%。

张伟还在四处奔波看房，他在网上搜索了一下加州小镇的那套房子，发现房主已经提价到320万元了。