部分房屋承租人基于整体房屋的优先购买权问题初探

【摘要】对于部分房屋承租人是否享有优先购买权的问题，我国理论实务界尚存在模糊和空白。本文从承租人的优先购买权立法初衷，利益-价值衡量原则角度，认为利益价值倾向不因过多局限于承租人，而应适当转向承租人和出租人、第三人之间价值平衡。应当把承租人行使优先购买权的范围严格限制在其承租房屋范围之内，超出这个范围，就应当维护出租人的所有权，尊重其处分自由，由他根据实际情况自由选择买受人。

【关键词】部分房屋承租人；优先购买权；价值平衡

一、问题的提出

在当今社会，因为经济发展，土地的稀缺以及建筑技术的进步，高层建筑，复合式建筑日益增多，因此在房屋租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋出租给数人，每个承租人只承租其中的部分楼层或部分房屋的情况。这种情况有利于充分发挥物的作用，也便于租赁交易的发生，成为现代房屋租赁过程中的一种最为重要的形式。[1]

这就引发了出租人出售的房屋超出了承租人承租的范围，承租人的是否具有优先购买权且如何行使的问题，这不仅是一个理论问题，也是一个极为重要的实践问题。

二、优先购买权概念及价值分析

所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下有优先于他人购买租赁房屋的权利。

民法赋予承租人优先购买权的最初目的是保护处于弱势地位的承租人有稳定的住所以维护其生存权益。[2]传统的承租人优先购买权存在的价值可以概括为以下两点：一是可以维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合二为一，降低交易成本；二是可消除用益物权人的心理负担，鼓励其更谨慎、合理地利用该不动产，同时亦有保护用益物权人等社会弱者的考虑。

随着市场经济的迅速发展，住房制度的改革和房地产市场的放开，社会上所能提供的出租房源非常充足。“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被廉租房、经济适用房等社会保障制度所取代，过去承租人先买权所追求的生存和安全价值，对基本社会秩序的维护已不复存在。

三、理论争议

对于本文所探讨的部分房屋承租人基于整体房屋的优先购买权问题，理论界主要存在以下三种观点，笔者将在下文逐一列明：

（1）承租人不享有优先购买权

在出租人出售的房屋超出了承租人承租的范围时，如果允许承租人行使其承租部分的房屋优先购买权，在房屋不能分割或出租人不愿意分割的情况下，会严重影响到出租人与第三人的房屋交易，造成对出租人处分房屋的过度限制，损害出租人的利益。

（2）承租人仅就其承租部分享有优先购买权

首先，虽然部分房屋承租人也是承租人，但按通常理解，只能是承租人承租的房屋部分，承租人对此在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋部分不享有优先购买权。其次，如果允许房屋部分承租人对超出其承租部分的房屋行使优先购买权，当多个部分承租人同时主张时会引起纠纷，影响出租人交易，与承租人优先购买权的立法目的相悖。

（3）承租人有条件的享有优先购买权

这种说法认为，如果出卖房屋超出了租赁房屋的范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，且出租人愿意分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。在这种情况下可参照《德国民法典》第467条的规定。①

四、从利益平衡角度分析解决办法

部分承租人优先购买权问题出现的原因，是我国法律中有关承租人优先购买权的规定存在模糊和空白，针对此类问题，笔者认为可以采用利益平衡的办法来解决问题。

（一）优先购买权是对所有权人的处分权和收益权的一种权利限制，权利限制应当遵守利益-价值衡量原则

一般认为，权利能否受限制，“取决于有没有高于权利的价值以及能否援引那些可能高于权利的价值来压倒权利。”[3]利益-价值原则是对各种权利所保护的利益或者所体现的价值加以比较衡量，决定优先保护哪种利益或价值。[4]但是需要明确的是，“一个时代的某种特定的历史偶然性或社会偶然性，可能会确定或强行设定社会利益之间的特定的位序安排，即使试图为法律制度确立一种长期有限的或刚性的价值等级序列并没有什么助益。”[5]也就是说，在特定的历史环境下，权利的限制会出现不同的强弱之分。法律的刚性规定有时候会导致价值利益的失衡。

（二）法律的规定不应该一味的保护承租人，也应当保障所有权人的处分权和收益权

基于上文对房屋租赁领域社会环境变化的分析，承租人与出租人的社会地位发生了转变。对于承租人优先购买权，笔者认为，在租赁房屋与整体房屋可以分割出卖的情况下，如果出租人分割出卖，那么承租人仅对其承租部分享有优先购买权，这样没有侵犯到承租人的利益，也没有侵犯到出租人的利益。如房屋不可以分割，或出租人不愿意分割出卖的情况下，出租人出售整套房屋，那么承租人不可以对其承租的部分主张优先购买权。因为优先购买权制度是出于特定的立法目的而优先保护承租人的特定利益，尽管保护承租人此种利益是在某种程度上对出租人的所有权处分进行适当的限制，虽然符合所有权社会化思想的发展，但是仍不可避免地要损及出租人和第三人的利益。因此在保护承租人优先购买权的同时，应该严格按照法律规定限制优先购买权制度的适用范围，否则会造成承租人权利滥用。所以应当把承租人行使优先购买权的范围严格限制在其承租房屋范围之内，超出这个范围，就应当维护出租人的所有权，尊重其处分自由，由他根据实际情况自由选择买受人。当然，此种情形下，承租人仍然可以援引合同法第229条②，有关买卖不破租赁的相关规定，在其租赁合同存续期间对自己的租赁权利益进行保护。

注释：

①《德国民法典》第467条规定：第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失时，可以要求先买权扩及全部标的物。

②合同法第229条，“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

参考文献：

[1]袁锦绣.优先购买权法经济学分析[M].北京:中国民主法制出版社,2006:155.

[2]邓志伟,陈小珍.承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析[J].人民司法,2007(4).

[3]夏勇.权利哲学的基本问题[J].法学研究,2004(3).

[4]乐虹.权利冲突解决路径分析[J].社会科学论坛,2009(5).

[5]博登海默.法理学-法律哲学与法律方法[M].邓正来译,北京:中国政法大学出版社,2004:415.

作者简介：

赖弈萱（1988―），女，江西吉安人，复旦大学2010级民商法专业硕士研究生，研究方向：知识产权法。

孙奕（1987―），男，江苏太仓人，复旦大学2010级民商法专业硕士研究生，研究方向：商法。