时间：2022-10-05 12:01:10
近期揭晓的上海2007年最后一号土地出让公告结果,让不少地产关注人士瞠目:除了美国地产大鳄铁狮门在无人竞争的情境下夺得新江湾城F地块,李嘉诚旗下的和记黄埔也首度走出上海中心区,拿下了近郊嘉定区的一块综合用地,为其内地土地储备又添一个筹码。此前,李嘉诚惯例乃是非上海中心区土地不购。
上海长乐路801号,李嘉诚的两大支柱企业:和黄、长实组建的合资公司“上海和联房产开发有限公司”,成为嘉定项目的运营公司,据该公司发展部经理孙强告诉笔者,“嘉定地块项目目前尚未动工,具体的开发节奏将由公司统筹。”据了解,该块土地位于嘉定区瑞林路以东、环北路以南,耗资11.6亿,地块占地21.16万平方米,建面40.20万平方米,楼盘价2891元每平方米。按照当前土地市场行情,这一价格是比较低的。
“耗时经年,生地捂熟”,一直是李嘉诚财富累积的诀窍,虽然此前凭借这样的手法而获得丰厚回报,但在当前国家对房产开发节奏有所控制的情况下,李氏手法是否有所调整?结合近三年来,李嘉诚在内地广泛收地、动作频频,老超人亲手置下的这个天量的土地储备,究竟只是一次大规模的“奇货”可居行动,还是其他?笔者试图帮读者拨云见日。
调控难奈李氏开发速度
据了解,到目前为止,上海和联房产公司的嘉定项目“还处于正准备开工状态”,而与该项目几乎同期的对面地块上的项目,其地下工程已接近完工。如此“耐心”的开发节奏,在李嘉诚并不是罕事:当年与世纪大道项目同时取得的新闸路项目,一年之内也并未动工,其间尽管和黄在该地块上不乏有所动作。位于闵行区马桥镇的项目,在相当一段时间也只是基础动工。
李嘉诚麾下被业界并称为“长和系”的地产经营模式,素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润的地产开发手法著称。上世纪70年代,长实正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入而实力大增。80年代初,在香港回归前,部分财团看淡香港地产,贱卖地皮物业,又成为和黄大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰,“长和系”的土地亦增值数十倍。
2005年开始,随着内地宏观调控加紧,内地房产开发企业兼并重组加剧,企业拿地热情和实力减弱,李嘉诚等香港地产巨头纷纷逆市大规模储备内地土地。2005年夏,李嘉诚旗下和记黄埔地产公司正与上海城市建设投资开发总公司洽谈合作开发上海城隍庙附近的露香园地块。该地块位于人民路、方浜路、河南南路交界处,占地约15公顷,建筑面积约36万平方米,将开发成类似新天地的综合地产项目,投资额将达100亿元。
当年11月,李嘉诚的和记黄埔力压太古、新鸿基、百联、华润等财团,成功中标陆家嘴竹园商贸区2-3、2-4地块,出价约为45.6亿元,成为上海陆家嘴“新地王”。其建筑面积总量约38万平方米,李嘉诚旗下和记黄埔地产有限公司并与上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司共同合作开发该地块。在该地块的商务标开标会上,百联、和黄、太古、新鸿基四大巨头前来角逐,和黄报价46亿元,而其他买家的报价大多在二三十亿元。
2006年10月,李嘉诚麾下地产旗舰长江实业及和记黄埔联合宣布,已通过合资公司ESIL向上海富都世界发展收购浦东陆家嘴x3-2地块,总价为8.32亿元,项目总投资17.4亿元。
该年12月,长和系已参与三号公告中的普陀真如副中心大型综合地块项目投标。该项目总投资预计超过60亿元。
据内部人士透露,“以和黄的速度,嘉定的项目离正式开工还早”,这就是李嘉诚的“惯用手法”。该手法最有代表性的作品:上海汇贤居,这个位于上海长乐路、乌鲁木齐路的高档豪宅曾经是上海的“楼王”。该项目的地块,和黄早于上世纪90年代中期即已获得,其间经过将近10年的时间“打磨”,才将楼盘推向市场,成为和黄“捂地、养地”的典范之一。
不过,随着内地宏观政策连年趋紧,和黄的开发手法将支付比过去高得多的代价。2007年1月16日,国家税务总局一纸《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求2007年2月1日起开始计算各个开发项目的土地增值税。次日,房地产类股票大面积跌停。
有地产研究者认为,由于以前免征本税,因此无论地段条件如何,都喜欢做高端房产以获取高额利润。恢复征收土地增值税以后,由于累进税率的影响,开发高端房产的利润可能受到大幅度控制,而普通住宅又可以免征、少征,因此开发普通住宅与开发高端房产,其利润率可能相当接近。那么,李嘉诚会因而改变吗?
对此,卫明不动产行销智库总经理蔡为民接受访问时表示,土地增值税以及闲置税等,很难对和黄这样的大地产商产生影响,“因为他养得起地,也缴得起税。重要的是他有品牌,可以寻求到楼盘的附加价值,那么,即使将增加的成本折进将来的售价,也不愁卖不出房。” 蔡为民认为,国家针对房地产开设的税种,也许会对那些品牌较弱、而且资金链紧张的开发商产生不良影响。“而对香港地产大鳄,即使缴了10年的土地增值税,财务影响也几近于无。”
“李超人”的地产盈利经
相对于许多不太珍惜土地、粗放式经营的内地开发商来说,土地价值观强烈的香港地产商更懂得精耕细作,耕种自己的“领地”。和记黄埔在上海开发的“古北御翠豪庭”和御翠园花园洋房项目,都充分地展示了李超人的地产耕植理念。
公开资料显示,和记黄埔是于2001年9月以3.9亿元人民币的价格从古北集团手中购得御翠豪庭所在地――上海古北新区1区14号地块的。御翠豪庭的项目公司和记黄埔地产(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立,由和记黄埔与长江实业分别间接拥有50%的权益。不过,该项目在拿地后两年时间基本上没有任何动静,到2003年底时,项目的完成百分比仍维持在可怜的1%。这个楼盘被和黄“捂”了将近6年。那么按照整个项目约18万平方米的建筑面积计算,楼板价才2167元/平方米;就算只按照15.8万平方米的住宅建筑面积计算,住宅楼板价也只不过2468元/平方米。而到2007年7月御翠豪庭开盘时,已经要卖到30000元/平方米以上,房价是楼板价的12倍。
但35000元/平方米的开盘均价并没有遭到市场拒绝,御翠豪庭首批房源迅速售罄。紧接着8月中,古北御翠豪庭推出第二批房源,均价提高至40000元/平方米左右,再一次刷新古北社区房价,95套房源受到数百人争抢,市场为之震动。御翠豪庭总销售额达47.4亿元。
由和联房产开发有限公司精心打造的御翠园项目,早在2000年之前和黄已获得该地块,当时浦东世纪公园周边的地价不到300元/平方米。而2005年御翠园的售价已高达54000元/平方米。楼盘售价已是地价的100倍以上。
有研究者测算,就算考虑到开发成本,按照目前上海高层公寓的土建成本一般为2000元/平方米计算,御翠豪庭的土建总成本约3.16亿元,加上土地成本3.9亿元,共7亿多元,撇开税费等其他费用不计,开发商的成本“大头”也仅占总销售额的15%不到。
和记黄埔进入上海楼市已十多年,与其他香港地产商一样,内地项目主攻高端市场,住宅开发以豪宅为主。和联房产有关人士表示：“凡是经济调整,对高档豪宅的影响是最小的;对它价值的影响很小。因为对豪宅的投资有限制,投资就会减少,这样供应量会不够,总量会减少。供求关系决定了价格会上扬。”
从和黄每年公布的内地地产发展情况看,每年为和黄贡献销售收入的内地项目最多不超过5个。上海顶级别墅御翠园,该项目在2005―2006年连续两年成为和黄盈利的主要地产项目。以这种开发及推盘速度,和黄目前已列入发展计划的内地31个项目。和黄地产公司上海总经理佘耀庭此前针对媒体关于公司“捂地”的提问时曾解释:和黄本身并没有故意拖长一个项目,只是具体考量市场对于项目会不会产生收支差异,从而决定项目的进度和推出时间。而上海某开发商曾对和黄有过一个评价:和黄很会卖房子:和黄总是选择最适当的时机将项目推向市场。御翠豪庭此次开盘时间正好是上海楼市重回景气之时,如果是去年底或今年初开盘,则都不算是最好的时机。
足够五六年的开发储备
今年3月下旬,李嘉诚控股的长和系集团公布2007年度业绩:长江实业截至去年年底,在全球共有2.15亿平方英尺楼面面积,其中香港土地储占4300万平方英尺,比重约20%。而和黄所占土地储备可以发展成1.05亿平方英尺物业,主要为住宅,其中96%在内地,3%在英国与海外,在香港只有1%。李嘉诚更是明确指出,集团现有的土地储备可供未来五六年的发展,他对于未来内地楼市及股市都抱有乐观态度。
李嘉诚表示,2008年全球经济充满挑战,因为美国次贷危机和楼市疲弱等问题,会影响当地及其他国家的经济。他认为,内地今年加强宏观调控,必定会对股市及楼市构成不同程度的影响,但属于意料之中的事。
近期集团售楼的进展良好,他对未来楼价走势感到乐观。他说,集团去年在内地增加土地储备的进展理想,今年出缺寻求海外投资机会,更会以积极审慎的策略继续开拓内地市场。例如在北京,顺义温榆河北岸,一片400余套尚未命名的花园洋房,该项目为长江实业入主内地住宅建造的首个项目,长实地产的董事郭子威对媒体表示,长实的长期目标是从内地获得的地产收入比重,与在香港获得的地产收入各占半壁江山。
作为香港最大的开发商,长和集团的土地储备已经超过1000多万平方米,香港的其他的三大天王在内地同样是“深池蓄水”的姿态。