李战军:保增长就要救房地产

救中国经济之市，就是救包含房地产业在内的中国经济各产业各市场，救房地产就肯定会救了开发商和房价。

一个谁都不满意的调控就该结束

《财富地产》：对于这几年的房地产调控政策，您始终持有保留意见。请谈谈您的主要看法。

李战军：过去三五年，我国对房地产实行调控，出发点不错，但存在着四个方面的问题。

第一是形势判断有误。中国的宏观经济运行的确存在不少深层次的问题，需要我们花大力气去解决。比如增长方式过于依赖投资，投资和消费不平衡，外贸和内需不平衡，中国庞大的企业储蓄和个人储蓄没有更多的分流渠道，中国的行政性消费比重太大，中国的社会保障制度还没有建立成形，中国的能源和矿产资源还不稳定，中国的货币价格还不能真实地反映出其内涵价值，东部和中西部经济发展不平衡，贫富差距有继续扩大的趋势……

但是我们却将房地产业的调控作为国家经济宏观调控的主要内容，似乎房地产的价格的涨跌是衡量宏观经济调控成效的主要标尺。整个社会舆论长期围绕着商品房价格问题争论，过于严重地认为房地产价格问题给我国金融业带来巨大的风险，关系到整个经济运行的安全和社会的稳定。其实房地产价格高、价格上涨快，这些都是现象和结果。房地产市场上的价格问题充其量只是我国经济结构当中一个产业的问题，是关系民生的一个重要分支问题。

第二是决策过程不科学。当上海及其长三角地区房价连续上涨，投机行为充斥市场，脱离正常的理性轨道之后，我们将局部问题和阶段性的问题严重性放大了。在对房地产市场情况总体把握不够、科学分析不足、调查和试验不多、与地方政府和地方行业协会协商沟通基本欠缺的情况下，颁发了连续性的、组合拳式的全国房地产调控政策。整个房地产市场就是一个政策主导市。其结果越调价格越涨，从局部地区演变成到全国。误导了群众对政策的预期，多次错失进入市场的机会。到现在由于国内外经济下滑的因素，导致人们持币观望，对房地产市场缺乏信心，并波及影响到其它产业的协同发展。

第三是调控政策失当。用不断提高税率、利率、增加税种、提高贷款门槛、缩减贷款规模的办法，希望能把过高的购房需求压下去，从而使房价能够降下来。殊不知，用这一类压缩需求的办法去对付在总体上供给还不能满足需求的商品，是很难导致该商品的价格真正下跌的。中外的经济实践都是如此。在我国利税增加和动迁成本增加，在房地产市场上都能通过卖方向买方进行转嫁。中国任何一个城市都无法做到商品住宅供应量的70％达到单套90平方米以下。累进制、追溯型的土地增值税根本无法操作实施。用公积金管理的增值部分去建设廉租房，更是公权对私权的侵占。

第四是调控的结果不好。上述这些失当的行为直接导致了调控结果与目标的背离。现在中国的老百姓购买商品住宅的成本要比调控前大得多、难得多。一些调控措施直接导致中低收入的购房人往往因为几万元的预算不足，就将购房再次推迟，等待到的却是下一轮房子的再涨价。长时期的严格推行房地产调控政策，结果则是成交量大幅度的萎缩，市场价格摇摇欲坠，市场信心丧失。

过去几年推行的房地产调控政策，开发商不满意，弱势群体和夹心层不满意，中央政府不满意，地方政府不满意……一个大家都不满意的调控，现在是总结反思的时候了。

我国不存在着美国次贷危机风险生成机制

《财富地产》：但对于眼下这场源于华尔街的全球性金融风暴，许多学者的解读是共和党政府过于迷信市场，监管不力才导致了这场危机，因此在芝加哥学派大行其道十年后，凯恩斯主义重新回到了主流的视野。这个转变，是否也能从另一个侧面说明中国前几年的我国经济宏观调控还是有一定的合理性？

李战军：不能这么简单的类比，我们的经济问题和美国的经济问题不是一回事儿。我们政府对经济的干预程度和美国政府对经济的干预程度也是不一样的。

美国金融危机发端于次贷危机。是美国的银行壮着胆子、敞开口子、几近无门槛地向美国购房者发放按揭。是那些本身还款能力就差的次贷对象从银行获得了大量住房贷款。美国国民偏偏天性就是不爱储蓄专好提前消费。

为什么美国银行可以不顾还贷风险这么干，是因为房利美、房地美这两家住房担保企业可以全额收购美国银行的购房按揭贷款的债权，银行的风险由担保企业兜着呢。

那么房利美房地美凭什么本事承接美国银行的购房贷款债权呢？是这两家公司能够向全世界发行由美国政府信誉担保的企业债券。两家企业能够将自有资金放大25倍以后向世界各国兜售他们的企业债券，圈回的是货真价实的流通美元。

在房价稳定和不断上涨的条件下，这种游戏是可以顺利玩下去的。但一旦美国商品房屋价格回落购房人断供，而同时又要支付到期债券还款，这两家企业的金融游戏就表现为爆仓、穿帮、见光死。这给一大批购买这两家企业债券的投资者带来了巨大的回收风险。

如果说美国的问题是监管不力，是风险转嫁，是金融衍生品发行门槛太低，那么我们的问题正好相反。我国根本不存在着美国次贷危机那样的生成机制。

中国房地产依然保有相对稳定的资产价格

《财富地产》：美国金融风暴发生后，一些学者将其视为房地产绑架银行，造成金融危机，威胁国家经济安全的有力佐证，再一次对中国的房地产业提出了批判，您怎么看待这个问题？

李战军：直到现在我都不认为我国房地产业现在已经给金融安全和社会稳定带来负面冲击。而相反，中国金融业特别是中国的银行业，其赖以生存的优质贷款业务之一是房地产开发信贷和消费信贷，贷款额高，贷款期限长短兼具，具有实物抵押，管理方便，坏帐率非常低，贷款成本低。

中国银行业在执行国家房地产调控政策时的表态和它实际上大力开拓发展房地产贷款业务的表现，使人们看到了中国银行业的两面角色。目前情况是中国的房地产业离不开中国的金融业，中国的金融业也绝对离不开中国的房地产业。金融业在每一次对房地产业的批评中都维护和抬高了自己的利益，增加了对房地产业的发展障碍。

我国老百姓投资股票，从来就不存在着股票上涨了而老百姓不高兴的情况。但我国存在着老百姓投资商品房，房价上涨了而老百姓却不高兴的神话和思潮。我国每个城市的户籍人口中，拥有自己商品住房产权的人都占到了70-80％以上。约有15％左右的人是租住在非完全市场租金的住宅中，另约有15％以下的人是租住在完全市场租金的住宅中（在常住流动性人口比重大的城市，上述比例会有一些差异）。现实是我国每一个城市的房价上涨，大多数人内心是高兴接受这一市场现象的。现阶段房价上涨对社会稳定的影响面总体上大于负面冲击。

我知道今天深圳的房地产价格相对于中国其他地方可能是跌幅最大的城市，我也知道今年8、9月份上海的商品住宅价格指数出现了负数据，我还知道全国商品房屋价格今年以来增幅是逐月下跌快到临界点了，我更知道很多的需要购房的老百姓在等待中国房价的进一步下跌的过程中准备入市。但是经过比较以后我仍然认为，中国房地产价格是当今世界稳定程度最高的资产价格。

环顾今天的世界，由于华尔街的金融危机，引发了世界的经济波动，虚拟经济正冲击着实体经济。原先世界上最牛气的那么几个华尔街投资银行，要么倒闭破产，要么委身贱卖，要么苟延残喘。原先一方面买银行房屋贷款债权，另一方面又大肆发行企业债券的房利美和房地美两家公司，被美国政府收购掌控。我们还看到了做期货投资的输个爆仓精光，玩基金生意的财产归零，一国又一国的股票价格呈现了多年以来的历史新低。冰岛居然能够出现国家信用和资产破产。我们也见证了石油价格从140到50美元的大跌，铁矿石价格的回落使矿山主几年来首次俯首称臣，黄金价格的连续走低，加上粮食价格的不断回落，还伴随着一批经济发达国家的房地产市场价格呈现倒退。

在危机中我们看到，相对而言投资中国房地产是幸运的，风险是最小的，抵抗银行负利率和货币贬值是最有效的。

在房地产调控过程当中，我们发现地方政府房地产管理部门很少发表看法意见，绝大多数开发商也不对政策表达什么公开情绪。倒是一批没在房地产务实部门工作过的人，也不参与地方房地产管理工作的人，甚至也不是科班出身的房地产研究工作者，在那里凭着一腔热血为民鼓与呼，批判土地和住房制度改革，大引历史和海外风险泡沫案例、预判市场价格走势。书生胆大是因为他们处在特别部门，意气用事是因为他们的观点不受评审。

那么几个超百万点击数的房地产博客作者的立场、观点我们是看到了。同时我们也看到了他们且战且退，永远正确、永不认错的学术品格。

早几年他们中有人预言，上海北京的房价在短期内要下跌个30％到50％。结果全国各地的房价都至少涨了个翻倍。

这几年他们中有的人继续预言，他们将见证中国房地产市场崩溃，见证开发企业资金链断裂，见证某个时间是中国房价的拐点，历数中国房地产业的种种不良行为，号召老百姓不买房、不入市。结果倒是中国整个经济出现了下滑的拐点，但房地产的从业者们像“猪坚强”那样还活着坚守着岗位。

这些人自诩弱势群体的化身和代言人，理念至上，观点领先，哗众取宠，用民粹取代民生，经济问题道德化政治化，住房需要当作市场有效需求，宁要社会主义的草而不要资本主义的苗，充当中国经济体制改革的不二法官。不钻研经济规律和市场法则，只挑战真理引燃自己吸引眼球。

救市一定会救到房地产业和开发商

《财富地产》：从9月开始，18个城市的地方政府陆续出台了一些刺激房地产消费的政策，10月22日，中央也开始向外界释放同样的信号，对此媒体称之为“救市”，您认同这样的提法吗？在您看来，在目前的形势下，我们应该怎样救市？

李战军：在这场救市中，我们发现了三个奇特的现象。

第一个奇特现象是从来标榜自由资本主义的美国经济，现在也崇尚政府干预了，也实行社会主义的某些经济政策了。难怪委内瑞拉的查维斯总统称美国总统布什为同行和同志。反观我国在股市和楼市大跌和走落的时候，我国虚拟经济和实体经济受到负面因素严重冲击的时候，一大批原先力主行政干预的同胞，这时反倒主张无为而治，坚决反对政府的任何救市行为。

第二个奇特现象是这几年房地产调控政策频发的时候，中央政府的声音很大，而地方政府声音很小，绝大多数场合都是沉默的；由于美国金融危机和我国房地产正趋向衰退和萧条，早期却是地方政府救房地产市场风起云涌，政策措施频发，而中央政府的声音很小，动作不大。

第三个奇特现象是近几年来大力支持政府房地产宏观调控政策的那些专家和媒体，现在都用非常激烈的语言和异常勇猛的行为反对地方政府拯救和维护房地产市场的各项举措，甚至不惜责问中央政府。而那些一贯反对房地产宏观调控政策的人们现在心态奇好，语言平和平稳，支持政府的现行措施，他们终于等到了这一天。

“救市”是一种现象，其背后的本质倒是关键所在。抛开中央政府和地方政府的不同表现，抛开外国历史经验和中国房地产市场的种种预测，我以为“救市”现象的本质问题有下面几点：

首先，“救市”是对原先房地产调控政策的修正调整。现在我们看到的所有地方政府“救市”举措，都是这几年颁布执行的房地产调控政策的全面松绑和反向操作。

其次，“救市”反映出原先的房地产调控政策不符合科学发展观。如果这几年颁布的房地产调控政策能够促进房地产业的健康发展，能够使中央政府、地方政府和老百姓都满意，能够隔离外国金融危机和经济危机对中国的冲击影响，那么就不会出现如此之多的城市“胆大妄为”地进行房地产救市。

“救市”就是拯救稳定中国的经济，就必然会拯救稳定中国的房地产业和房地产市场，也必然导致稳定成交量和稳定房价。不救房地产就不能保中国经济的稳定发展（当然包括各地经济的发展）。“救市是救中国经济之市而不是救中国房地产，不是救房地产市场价格，不是救开发商”，“救市臭不可闻”，“救市没有必要也无可能”，“救市坑百姓毁市场”，“救市是短视”，“救市是螳臂当车”等，这样的呼声现在越来越大。但很可惜真理不在这边，国家降息、减税、促成交、增投资、削准备金率、放首付门槛、取消开发和消费贷款额度，不都是救了房地产吗？中国房地产业健康发展了，中国房地产市场交易兴旺了，难道还会出现开发企业倒闭、开发商跳楼、商品房价格下跌吗？救中国经济之市，就是救包含房地产业的中国经济各个产业和各个市场，救中国房地产，肯定会救了中国的房地产开发商和商品房市场价格，这是一个多么浅显的道理！

住房需要不是住房需求。保中国经济发展必须保股市、必须保楼市、必须保企业、必须保中国老百姓的收入和财产不缩水。保中国经济发展必须有效扩大中国的内需，而中国最大的内需就是中国老百姓不断改善自己居住条件的内需。都说越来越多的中国老百姓买不起房，但哪一个城市老百姓的私房拥有率不在80％上下？哪一个国家能造就一个老百姓都能买得起的房地产市场？

问题不在经济本身而在经济政策

《财富地产》：11月10日，中国政府宣布了4万亿的投资计划，外电将其解读为“中国参与全球救市行动”，您认为在这场世界性的金融危机中中国还将面临怎样的挑战？

李战军：在这一轮由美国金融危机引发的对我国经济的负面冲击和影响，是和发源地美国经济的受冲击程度完全不一样的，是两种类型的不同特征的经济风险。美国的经济风险是金融链断裂、金融企业信用破产、相关企业连锁倒闭。我们的风险是美国欠我们的钱太多，应收欠款恐怕不能足额及时拿回来，这是一。其二是美国金融危机危及实体经济，美国市场对中国的出口商品需求量大减，已出口商品回款受损，导致以出口为导向的中国加工制造业企业蒙受巨大的困难。

在这场全球危机中，我们还是存在着巨大希望的，是存在着摆脱危机、隔离危机、恢复生机的客观条件和发展机遇的。关键是我们的经济政策要对头，要果断、要明晰。

但在过去的几年当中遗憾的是恰恰是我们的经济政策出现了问题，从而在外部不确定因素影响中国经济的时候，导致经济运行越来越明显地出现了硬着陆的征兆。

正是我们所推行的三项宏观经济调控政策，直接导致了今天的这种局面。

首先是过于严厉和长久的货币紧缩政策。

这一轮的CPI上涨起始于07年的3、4月份，高点是08年的4、5月份。触发成因是世界粮食价格和能源价格的连续拉升。国内主流的宣传解释口径早期是“季节性”价格上涨；中期是“结构性”价格上涨；后期是存在“长期高位”运行的可能。政策决策者们早期似乎有点轻描淡写，不以为然；中期感到比较茫然，感觉把握不明朗；后期是慌张失当，痛下决心采取了少见的非常严厉紧缩的货币对策。到了现在央行似乎意犹未尽，不甘认错，又有自我辩解的心境语态。他们从“央行货币政策就是针对通货膨胀”， 退到“经济滑坡和通货膨胀是我国经济发展长期交替存在的基本现象”，再退到我国经济发展“长期防通胀，短期防通缩”。面对各地的拯救稳定房地产市场的举措，央行和银监会依然坚定地不断发出“不放松对购买第二套房贷款严控”的声音。

其实正是央行对国内外经济形势判断有误，拿捏不准，对策生硬，预调失机。没有预料到世界粮食价格和能源价格非理性快速上升，是难以中期维持的；没有记住短期内上升越快必然出现短期内下滑越快的商品市场价格波动的规律。窒息式的货币紧缩政策导致民间借贷资本的大量涌现，市场实际利息的惊人攀升，企业流动性资金的奇缺。紧缩的货币政策快步频繁地提高银行准备金率和利率，最终是在全世界的人都看明白导致严重通货膨胀的现实经济条件已经完全改变的时候，才迟缓地改变准备金率、利率和贷款的货币政策方向。被动到家了。根子就在于把通货膨胀问题在判断上长期化、严重化。

其次是缺乏科学发展观的房地产调控政策。

2004年的四季度和2005年的一季度，上海房地产市场在多重因素汇聚下市场价格失控，市民疯狂抢购商品房屋，市场交易秩序混乱。上海市政府率先踩了政策刹车以后，中央政府更为坚决地又踩了一脚政策刹车。上海房地产市场的非正常局面迅速得到扭转。

但是当时地房地产调控政策不仅治了上海的“病”，又给全国的房地产市场统一发了“药”。后来的全国房地产市场实践却表明，房地产调控政策越多越严厉，商品房市场价格的上涨却像传染病一样由上海和长三角波及全国各地。现在尽管商品房价格涨了好多，但并没有实质影响我国金融业的壮大发展，带来的只不过是潜在风险。也并没有影响到我国经济的安全运行和社会稳定大局，形成的只不过是不确定的因素。

我国房地产调控的各项政策作用短期化、操作难以落地、效果适得其反，是政策决策人史料不及的。以压缩住房市场需求为手段来希翼住房市场价格下跌，无论从理论上和实践上都是错误的。正是房地产业的衰退和房地产市场的萎缩，直接影响到国家经济运行的稳定。

第三是时机和内容都存疑的劳动合同工资福利保障政策。

随着经济发展，劳动者的工资收入和社会保障水平的提高是理所当然的。农民工进城打工逐步取得和城市劳动者相一致的工资待遇和社会保障，从方向上讲也是正确的。也只有如此才能真正构建我国的和谐社会。但也必须明白这是一个长期性的逐步实现的基本任务，而不能够指望一蹴而就，或者在短期内有一个迅猛的提高。

考虑到我国处于社会主义初级阶段，人均的社会产出和收入保障，在世界范围内相比都不算高，客观讲我们还不具备大幅度提高我国劳动者收入和保障水平的经济实力。但是今年初大力贯彻推行的劳动合同法，在劳动用工合同期限上、在劳动者保障性基金缴交上、在最低工资标准提高和强行推行上，都形成了某些理想化和超前性的特点，没有把劳动工资社会保障的水平提高和企业经济效益的提高有机联动起来。

全国企业的劳动成本今年大幅度提高，提高比例还不算小。结果一大批企业遇到了订单萎缩、原材料成本上升和劳动成本上升三碰头的局面，一下子就把一大批企业给压垮了。原先想让劳动者收入和保障水平提高的愿望，结果得到的却是数以千万人计的劳动者失业下岗。仅今年上半年就有6.7万家规模以上的中小企业关门，其背后是两千万农民工的失业。最近各地的劳动人事部门又赶忙发出通知，暂停企业职工工资和保障水平提高的工作，以便应对国家经济发展的衰退局面。

按需分配到共产主义也行不通

《财富地产》：在中国经济的新一轮增长中，房地产业作为支柱产业对中国经济发展起着举足轻重的作用是不争的事实，但房价的快速增长，给普通人的工作和生活带来了极大的压力和困扰也是不争的事实，您怎么解读这对矛盾？

李战军：首先需要指出的是中国的房地产市场在总体上并不像有些人指责的那样，是一个充满着投机、投资和泡沫的市场。中国房地产市场总体上却是一个中国老百姓不断地改善自住条件的合理正常的市场。

进入新世纪以来，我国的商品住宅价格快速上涨，的确造成了越来越多的中国老百姓凭着自己的劳动收入承受不了房价的高企，这是不可否认的事实。但也不可否认的是：这并不是事实的全部，并不是真理的全部。如果我们的政策出发点看不到这一点，我们的房地产调控政策将不能够建立在正确的基础之上，这种政策也是不能够长期贯彻执行的，这种政策也不是符合科学发展观的。

就中国老百姓中的某个确定个人来说，他可能过去、现在和将来都买不起所居城镇的商品住宅。但就中国老百姓的整个群体来说，买不起商品住房的结论是不能成立的。因为这不符合事实。

事实是现在的中国城镇居民户中，各地基本上都是70％到80％的居民户拥有了私有产权的商品住宅。各地还有比例高低不等的大量住户拥有两套以上的房屋。他们中有的一部分人直接购买的是含有土地长期使用权价格的增量商品住宅，付出了相对较高的房屋市场价格；他们中的另一部分人是通过住房制度改革购买了并不含有土地长期使用权价格的自住公房，付出了相对较低的房屋优惠价格，这种房屋也变成了产权私有的住房；他们中的还有一部分人是直接在存量房市场购买产权商品住宅，尽管这种产权商品住宅有的包含土地长期使用权价格，有的并不包含土地长期使用权价格。就上述情况而言，中国城镇老百姓大多数都在过去和现在买上了私有产权的住宅。这是一个基本事实。这是我们政策制定的应有判断基础。

毋需否认，如果脱离了现成的以提高中国人“自住其力”为目的的公积金制度，如果脱离了现成的商业银行住房消费贷款机制，中国老百姓买不起城镇房屋的人将会更多。但正是有了这两种机制体制，大大地助长了中国老百姓的购房能力。住房消费支付能力不够，但由于有了公积金和商业银行住房消费贷款，它们好像两个翅膀一样提高了老百姓的住房消费水平。这是又一个基本事实。

任何一个声称买不起房的中国老百姓，你今天买不起房，并不等于你昨天没有买过房，更不等于你明天没有能力买房。退一万步讲，即便你终生买不起房，也不等于你身边的其他中国老百姓同胞买不起房。虽然现在很多人买不起商品住宅，但这么多年来房地产投资企业开发出来的数以亿计的商品住宅不基本上都是被中国老百姓买去了吗（当然有少部分被海外华裔和老外购买了）？这也是一个基本事实。

由于今天我国社会上存在着两种对房地产截然不同的思想认识，这使我得出了一个结论：绝对的“按需分配”即便到了共产主义时代也完全做不到，因为我们的地球资源根本满足不了人们各种各样的愿望和需要。

中国有着自己的房地产发展模式

《财富地产》：在中国房地产业发展的十年间，我们一直试图归纳它的发展模式，期间人们用香港模式、台湾模式、新加坡模式对其进行诠释，但迄今为止似乎还没有哪一种现成的模式可以被直接套用或借鉴，是否中国的特殊国情意味着中国的房地产市场无法借用任何一种现有已经成熟的发展模式？

李战军：我不同意这样的说法。中国的房地产市场本身就是在充分吸收了成熟地区的做法发展起来的，比如我们的公积金制度学的是新加坡，我们的土地出让制度学的是香港，而我们的营销业务学的是台湾，我们的融资业务学的是美国……而且我们已经在此基础上逐渐摸索出了符合中国房地产业自身特点的发展模式和成功之路，中国房地产市场的发展模式就是博采众长，自成一格的实用主义模式。

中国的房地产发展模式可以由八个方面表现出来

产业：坚持走“市场化”、“商品化”的发展道路，带动相关产业的共同发展，以满足市场消费需求和推进城市化进程为根本目的，努力培育和巩固在国民经济中的支柱产业地位。

行业：坚持走“开放”、“竞争”的发展道路，允许多种所有制、境内外资本共同参与，形成具有行业自律、行业协调、内部良性竞争功能的新兴行业。

企业：坚持走“专业化”、“产业化”的发展道路，以自有资本、银行贷款和预售回款为主形成投资资本构成，逐步实行跨区域拓展。

改革：坚持走“土地制度”、“住房制度”的改革道路，通过土地使用权的有偿转让和取消福利性无偿分房的办法，让市场决定资源的有效配置。

市场：贯彻“一级市场垄断”、“二三级市场放开”的总体思路，尊重价值规律和供求关系，通过市场联动和交易规范的办法，努力营造公开、公平、公正的市场环境。

空间：坚持以中国城镇为主战场，实行新城拓展和旧城改造相结合的办法，逐步推动城市形态重构、产业功能结构再塑和居民居住条件梯度改善。

保障：坚持政府主导政策保障性住房的建设、分配和管理的发展道路，形成以廉租房为主体的救济性住房保障、以经济适用房为主体的援住房保障、以公积金为主体的互住房保障，逐步完善中国特色住房保障体系。

管理：坚持分级管理的原则，中央政府负责产业发展方针政策和税收信贷调控手段，地方政府负责区域产业规划和市场监管，形成权、责、利统分结合的管理体制。