孙河“高富帅”扎堆比拼内功

孙河板块地处朝阳区东北方向，由中央别墅区的香江、天竺和后沙峪三大板块围合而成，是口前北京唯一成规模出让的低密居住组团，由于地理位置和资源优势，使该区域十地一经入市，就受到了开发商的热捧。随着区域配套的不断成熟，价值获得稳步提升。

曾经因“地王”之名而被广泛关注的孙河板块，几乎具备了高端置业者需求的所有关键因素，如优越的自然环境、不可多得的地理位置、发达的交通路网等。出则近邻首都机场高速，入则直抵城市核心办公区，加上温榆河的宁静滋养，以及区域对建筑、人口密度的严格限制，成就了一块高品质的别墅区。孙河板块土地一经入市，就吸引了开发商的目光。

名企争夺热地

目前，在孙河区域有四家房企进驻，分别是龙湖、泰禾、首开和中粮。2012年9月，龙湖地产以14.7亿元拿下孙河首宗地，溢价率为8.7%，折合楼面价为2.016万元/平方米，自此孙河开始进入人们的视野。2013年初，泰禾地产击败11家房企以18.5亿元的价格和配建2000平方米保障房的条件拿下孙河乡北甸西村W地块，溢价率约为49.79%，折台楼面价2.86万元/平方米。首开地产紧随其后，拿下的F、G2宗地，楼面价也达到2.6万元/平方米。正当舆论尚在争议泰禾地产的地块是百被高估的时候，2013年7月，中粮地产经过34轮竞拍，以23.6亿元、同时配建3.3万平方米保障房的代价获得孙河HIJ地块，溢价率42.1%，扣除保障房面积后，楼面价高达4.84万元/平方米，刷新了北京单价地王。

随着名企的争夺，使得该地区楼面价一路从2万元/平方米上涨至近5万元/平方米。业内一致认为，鉴于整体窖积率为1.1-1.4的低密度地块条件，且紧邻顺义中央别墅区，可享受其周边相对成熟的配套，是房企频频发力，争夺孙河区域的原因。然而，进入2014年楼市遭遇调整，这也渡殛土地市场，孙河区域两宗高价地流拍，这也说明孙河被透支的土地价值还需要市场有一个消化期。

产品各有所长点亮高端市场

土地价格上的竞争只是开端，产品的竞争才是孙河板块的未来。素来有“别墅专家”之称的龙湖地产在双珑原著项目的打造上，通过中西台璧的设计理念，升级版的软、硬件服务和较低的总价优势，在2014年获得了北京别墅项目销售套数第三位、售出135套的好成绩。而泰禾・北京院子则以经典的中式风格吸引了一批高端客群，以17.6亿元的销售额占据2014年北京别墅销售金额榜首。2015年，随着首开・琅樾和中粮・瑞府两个项目的加入，项目间的竞争将更加激烈。首开・琅樾是首开地产高端产品系的首个项目，从其约2.6万元/平方米的楼面价来看，项目在性价比上具有更大的优势，也为企业后续开发坚定了信心，赢得了更多的利润空间。而中粮・瑞府所在的地块楼面价接近5万元/平方米，其所在的位置胜在自然景观资源更好，纯商品房部分容积率相对较低。有着名企支撑的孙河板块，未来将在区域价值上有进一步的提升。

不可复制的高品质居住区

孙河板块距离东北五环五元桥约6公里，距离首都国际机场仅8公里，靠近温榆河，水系贯穿整个组团，形成滨水观景走廊，在自然资源上是北京布可多得的高品质居住区。更因紧邻首都机场的独特区位优势，拥有京承、京顺、机场高速等便捷的交通优势，在该板块周围聚集了奥特菜斯、欧陆广场等购物中心，以及马术俱乐部、高尔夫球场等高档休闲娱乐场所，为高端置业人群提供了便利成熟的生活条件，进一步凸显了区域的品质。

未来的豪宅在地段上应当是稀缺的，孙河板块作为政府规划定义的低密度居住区，规划更完整，先天优势明显，同时也具备了作为城市豪宅所必须的核心资源，作为难以复制的高品质居住区，孙河未来也将成为北京又一个城市新标签。

点评，孙河板块作为中央别墅区的升级，紧邻地铁15号线，周边有3条高速公路，温榆河休闲配套丰富，使孙河具有成为高端居住区的基础。业内人士表示，面对今年的市场前景，只有通过整体孙河板块的价值确立，才能带动每一个别墅项目的大卖。“孙河别墅”这一概念的整体利好将是今年赢得市场的关键。