“大东环”规划报批东部环京区域有望利好爆发

近日，俗称北京“七环路”的密涿高速公路北京段建设正式提上日程，这一同时被北京和河北寄予厚望的交通工程，建成后将担负起缓解六环交通压力和连通京冀交通的重要使命。而伴随“大七环”概念的重提，京东、南两大区域价值潜力被再度强化。

东部环京区域成为黄金潜力区

根据北京市测绘设计研究院透露，密涿高速公路整体规划方案已全部完成并报市政府批准，目前已完成了10公里的测绘工作，同时另外5处高速公路管理中心的测绘项目正在陆续展开。密涿高速公路北京段全长42公里，是河北省高速公路网布局“五纵、六横、七条线”的重要组成部分，建成后将有效缓解北京东、南部交通压力，同时也将成为连接三河市与北京市、天津市的一条快速通道。对北京而言，这条路是北京大外环高速公路的重要组成部分，项目建成后可形成北京的大东环，能有效缓解北京东南部过境交通压力。

搁置数年之久的七环建设被再度重提，结合近期“环首都经济圈”的焦点话题，以及不久前密涿高速河北段廊坊至“北三县”工程设计方案的获批，接二连三的利好会聚在东部环京区域，令其成为最热门的黄金潜力区域。

从七环路与沿线高速公路的交接点分布来看，永定河往东至燕郊潮白河路段内的高速接点最为密集。从永定河段开始，七环路将分别与大广、京港等高速公路交接，继续往东则有京哈、通燕、京平、京津等多条高速的交接点，密集的路网为区域楼市发展加码。

支撑东部环京区域价值上行的还有来自外部的刺激，包括数千亿元规模的通州国际化新城建设辐射，未来将迎来大量需求涌入，区域内低密度物业如潮白河孔雀城等项目将迎来巨大的市场。2900亿元的南城计划和第二机场建设的影响，区域配套短板将获全面弥补。除此以外，东部环京区域还有潮白河、永定河两大水系支撑，景观优势突出，支撑该区域成为“潜力股”，而目前这两大区域的价格还明显处于洼地，“大七环”有望触发区域内诸多利好因素集中爆发，届时区域楼市将迎来巨大的增值。

低密度物业面临抄底

面对重大的增值机遇，伴随东部环京区域的利好释放，区域内以改善型需求为主的低密住宅市场将迎来抄底机会。

一方面，与普通住宅相比，近年来东部环京区域的低密度住宅价格相对理性。从2008年至今，区域楼盘的最大涨价幅度仅3000元／平方米左右，加上通货膨胀、原材料价格上涨以及产品升级等因素，其下行空间已基本被封死。另外，区域利好释放集中在最近一段时期，其对楼市的激励尚处于发酵期，随着史多的规划推进，其投资、居住价值将被进一步挖掘，目前区域楼市可谓正处于上行通道的“入口处”。

另一方面，从近年来该区域以及周边板块的价格表现来看，东部环京区域低密住宅价格与紧邻的市区同类物业价差已达到最大。目前通州、大兴区域低密物业价格普遍在2.5万元／平方米以上。相比之下，一河之隔的潮白河区域的低密度物业均价仅1～1.1万元／平方米左右。而同安、永定河区域同类物业均价不足万元，与紧邻的市区低密物业价格相比，性价比优势十分明显。

目前政策及市场环境下，议价空间较大，部分项目还抛出珍藏级房源以及优惠的折扣价，对购房者而言，选择的空间变大，主动性也史强，故而眼下将正是改善型、追求低密度生活置业者的最佳买房时机。