论中小房地产开发企业工程项目管理中的成本控制

摘要：在任何行业中，成本控制能力差的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势的企业必将失去市场份额。在外来资本不断涌入、技术、产品越来越同质化，品牌力持续提升，市场日益规范，竞争越来越激烈的房地产市场环境中，企业间的差距不断缩小，新的竞争格局已现端倪，很多房地产企业已经意识到，只有不断地扎实企业管理内功，控制企业成本，持续提高利润空间，才能保持企业的竞争力。本文分析了房地产企业加强成本控制重要性及成本控制的具体方法。

关键词：房地产开发企业；工程项目管理； 成本控制；

中图分类号：F293 文献标识码： A

成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。

一、房地产企业加强成本控制的重要性

房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：

1.房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。

2.随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。

综上所述，根据我国经济发展的实际，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。

二、房地产开发企业工程项目管理中成本控制的具体方法

1. 土地使用权的取得，主要是在项目策划决策阶段。作为房地产企业开发成本的重要组成部分，房地产企业在购买地块时所支付的国有土地使用权出让金在其开发总成本中所占的比重愈来愈大，这主要是来源于宏观大环境的影响，是房地产企业自身所无法控制的。因此，房地产企业首先需对政府招拍挂的地块进行缜密的考察，包括对该地块的商业价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，为招拍挂时的竞标打下良好的基础。此外，还要对所招拍挂地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，以对该地块的开发风险能有一个较为准确判断。最终目的在于，做好项目总体投资及效益估算，力争估算的价格与实际工程价格更接近，为工程建设的必要性提供依据。进而提出成本费用控制目标，成为提交设计院的严格控制标准，且不得随意更改，需要制定审批权限加以控制。

2. 开发项目设计。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为为5%～35%。显然，设计阶段是工程项目管理中成本控制最关键的重点之一。

2.1 开发项目方案设计。从房地产开发的历史经验来看，开发项目设计方案的优劣性对整个项目开发的成败有着极为重要的影响。因此，在确定工程的设计方案时，一定要坚持对方案的严格评审，择优确定项目的设计或规划方案，并以土地的综合使用率为核心。一般来说，优秀的项目设计方案不一定是最为美观或漂亮的，但肯定是最为实用或经济的，其对平面的布局较为合理，长宽比例比较恰当，户型和面积、层数和层高的搭配也是比较合理的。从方案设计的重要性来看，方案设计的成本实质上是次要的，而且往往成本越高的设计方案其技术指标越高、方案越为合理、投资效益也越好，因此在选择开发项目的设计方案时，要进行投资收益与方案成本的综合考虑，使单位方案成本的投资收益最大化。

2.2 开发项目施工图设计。向建筑设计院提交建造成本费用控制总体目标，要求建筑院严格实行限额设计，组织审查设计院不同设计阶段出具的初步设计概算、扩大设计概算以及最终施工图预算的经济合理性，使设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。

3.工程的招投标管理。在确定了开发项目的施工图设计之后，即可展开对该项目具有实质意义的真正开发，其首先就是通过招投标来确定施工单位，招投标的目的就是要以最低的成本完成最高的施工要求。因此，在进行招投标时，一定要对其资质、业绩、技术、管理水平以及诚信度进行综合考虑，尽量选择规模较大、历史较长、信誉较好和建筑质量较高的施工单位。而在招投标的具体过程中，房地产企业应对招标文件进行严格的审查，严格掌握工程招标条件，确定工程招标标底、标书和实施招标，在招投标过程中尽量以降低成本为目标。对中标企业合同条款的签订也应严谨和细致，防止因合同中权责不清而造成甲乙双方日后产生纠纷的可能，从而为自身企业赢得最大的利益。

4.项目前期预算控制。由于房地产项目的开发期一般较长，因此在房地产项目开发前，必须编制预算实行合理的控制。一般来说，房地产企业所采用的预算控制模式为全面预算模式，其涵盖了房地产企业的筹资、采购、投资、销售等经营活动的全过程，其不但要求单位加强预算的编制、执行、分析、考核等环节的管理，明确预算项目，制定预算标准，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，以及及时分析和控制预算差异，而且还要积极采取改进措施以确保预算的执行。例如在筹资过程中首先确定筹资方案，然后再编制和修订现金的使用计划，之后再制定成本费用计划，对分阶段的现金支出进行较准确的预测，最后再制定销售的预期计划，从而形成对未来收入较为准确的预测。