抑制投机:韩国的房地产政策

相对于房地产市场发展已进入成熟阶段的欧美等发达国家来说，韩国房地产市场调控政策对我国更具有借鉴意义。

（一）韩国房地产非市场化阶段的住房政策

朝鲜战争（1950～1953年）以后，韩国经济开始衰退，居民住房需求得不到满足，为了解决住房矛盾，政府在1960年年初颁布《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，形成了由政府主导的住房市场格局。1960～1998年，政府主导下的韩国住房市场一直以“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”等具有计划经济特征的政策为主。

1970年韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入长期战略目标中。在房地产非市场化阶段，韩国政府从增加住房供给、抑制投资和投机性需求方面出台了一系列稳定房地产市场发展的政策。

1.增加住房供给的政策

1978年政府规定住房开发用地的40%用于建造85平方米以下的小户型，1981年将这一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年内建200万套住宅、19万套永久租赁住房的计划，规定租房价格为市场价格的11%～16.5%。1993年政府制定“新经济5年规划”（1993～1997年），50年租赁住房计划替换永久租赁住房计划，租金为市场价格的37%～45%。

2.抑制住房投机行为的政策

1970年，政府公布了《商品房最高限价政策》、《抑制不动产投机措施》，这两个规定直到1998年才废除。1978年政府将土地交易的资本利得税从30%提高到50%，对未登记的土地交易征收100%资本利得税。1983年市场引入债券出价制度，出价最高的购房人在获得住房的同时要购买政府债券。1989年，韩国政府对《商品房最高限价政策》进行修改，引入“成本联动制”，即根据地价、建设成本等因素指导房价，这也是20世纪80年代末房价上涨的主要原因。随后1990～1998年，韩国平均房价变动较平稳。

（二）韩国房地产市场化阶段的住房政策

1997年亚洲金融危机给韩国经济带来沉重打击，地价、房价大幅下降，大批房地产企业由于有效需求不足、资金周转困难等问题濒临倒闭，地价和房价也随之继续大跌。韩国政府为了活跃房地产市场，陆续出台了住房市场化的措施，包括减免房地产转让所得税、不动产取得税、登记税等多项房地产税收，放松对出售住房的限制，废止“小户型住宅建设义务比例”，全国范围内取消商品房限价政策，允许外国人在房地产市场上享有国民待遇，中央银行实行低利率贷款政策。这些政策激发了房地产市场的活力，但也助长了市场上的投机行为，为房价快速增长埋下隐患。2002年韩国房价涨幅达16.4%，首尔房价涨幅达22.48%，2003年韩国房价增速首次超过居民收入增速，2004年房价略有调整后又继续上涨，2006年房价上涨11.2%。

为了应对房地产市场过热的局面，韩国政府从2003年开始采取了一系列政策抑制房价。2003年政府《100万户国民廉租房建设计划（2003～2012年）》，计划10年内建造100万套廉租房；同年提高购买期房市场的门槛，提高资本利得税，拥有3套及以上的家庭出售房屋的税率达到60%。2005年，韩国政府出台房地产交易申报制度，规定进行土地交易时必须向地方政府相关机关申报资金来源。2006年3月，韩国政府提高房地产保有税率，进一步增加流转税率，扩大对期房的信贷政策控制，规定金融机构提供住房贷款额度不超过实际房价的40%。2006年又提高购房贷款利率，首付比例由不低于40%提高到60%。2007年提高资本利得税率到60%，规定个人购买6亿韩圆（约合300万元人民币）以上的住宅，购房者必须上缴普通住宅8倍的“综合房地产税”。但是，一系列调控政策并未有效阻止韩国房地产价格上涨的步伐。

（摘自中国金融出版社《中国房地产发展与金融调控论》 作者：张云 等）