时间：2022-09-29 09:33:12
恒大地产一波三折的上市融资路或许不是最典型的,但此间的经验教训及其暴露出的问题,却颇值得查究。
几经周折,恒大地产的上市计划终于即将实现。从10月22日起,恒大地产正式招股。
据悉,恒大地产此次赴港上市的招股总数为16.149亿股,其中包括10.05亿股新股。90%为国际配售,10%为公开发售,另外还有15%的超额配售权。其招股价定为3-4港元之间,相应市盈率5-6倍,最高融资额为64.6亿港元,较此前市场传出的78亿-117亿港元有较大幅度的缩水。
尽管恒大地产收缩了融资规模,但其新股在国际配售部分,获得了众多富豪的追捧,录得逾6倍的超额认购。华人首富李嘉诚通过长江实业斥资1亿美元认购;英皇集团主席杨受成也以私人名义认购逾亿港元。
在恒大地产上市募资所得款项中,有63%将用以支付未付的土地出让金及拨付现行项目所需资金;约31%将用于偿还部分结构性担保贷款,另外的6%将用作公司一般营运资金。
此外,从招股书公布的股权结构来看,许家印持有恒大地产56.36%的股权,其夫人持有11.19%的股权。如按最高融资额计算,许家印夫妇身家合计将超过400亿港元。
按照香港联交所安排,11月5日恒大地产将正式上市。
这家几乎是在短短数年间就从寂寂无名到暴得大名的房企,其一波三折的上市融资路或许不是最典型的,但此间的经验教训及其暴露出的问题,却颇值得查究。
首次上市折戟
北京《财经》报道称,恒大地产急于寻求IPO的原因在于,只有完成IPO,投资于恒大地产的私募投资者才能顺利退出。恒大地产此前与私募基金签署的协议目前已到期。根据协议,其如果不能上市,私募基金在恒大地产中的股权比例还将增加1倍,届时可能占据约2/3的股份。这也意味着恒大地产主席许家印将对公司失去控制权。
其中纠结还要从2008年3月恒大地产第一次上市折戟说起。
去年3月20日,恒大地产公告,宣布中止赴港上市计划。这一天,本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子,亦是其上市的最后一程。
此前的3月12日,恒大地产公布了招股说明书,共发售约29.61亿股份,其中28.5亿为新股,招股价每股3.5-5.6港元,募集资金103.6亿-165.76亿港元。恒大地产计划于3月13日至3月18日(后延至19日)公开招股,3月28日在H股正式挂牌。
瑞信、高盛、美林担任了恒大地产上市的联合保荐人。其中,瑞信报告对恒大地产估值1208亿-1321亿港元,美林估值810亿-1300亿港元。这些估值高点,均已超过内资地产公司中市值最高的碧桂园。
但在次级债风波、股市低迷、内地信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素之下,恒大地产竟陷入了无人认购的尴尬境地。
恒大地产当时冒险逆市IPO,主要是迫于其在极速扩张中日益紧绷的资金链。数据显示,2007年,恒大地产土地储备较2006年增长了9倍至4580万平方米。这一土地储备仅次于碧桂园,是万科的近两倍。其中,在19个城市拥有33个房地产项目,总楼盘面积约1630万平方米,总建筑面积约3070万平方米。2008年1月,在大多数地产公司收缩战线,退出土地“招拍挂”之际,恒大地产仍逆市而上,以41亿元天价拍得广州天河区员村地块,折合楼面地价13016元/平方米,成为广州新“地王”。
大量的土地储备使得恒大地产担负着巨额银行债务。招股文件显示,截至2007年9月底,其未偿还的银行借款达66亿元,负债比率46%。到了2008年1月31日,因新开发项目增加及购置土地,这一数字迅速增加至111.33亿元。
恒大地产购买土地的资金,主要来自2006年底及2007年8月募得的两笔总计近10亿美元私募资金。为此,恒大地产将33.33%股份出让给包括德意志银行、淡马锡和美林在内的财务投资者。
招股书显示,恒大地产融资将主要用于清欠债务。其中,53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金,9.1%用于部分偿还向瑞信借取的结构担保贷款。
而经历首次上市折戟的悲情后,恒大地产改弦易辙,又为2009年的IPO埋下了伏笔。
投行摆布的旗子?
其实早在2006年10月,就有媒体曾报道了恒大旗下公司连续几年欠下巨额税款,当时所欠税额高达2800万元,据说这也导致该公司落选当年9月的“广州市优秀民营企业”。与此同时,资本市场上的恒大亦节节败退。2002年8月,许家印以5442.38万元买下的“琼能源”壳资源,后易名恒大地产。至2006年8月,以7889万元价格套现出手,恒大当时资金链之紧张可见一斑。
但就是在这种情况下,恒大突然间实现了“逆转胜”。从2006年11月开始,至2007年8月,恒大陆续与德意志银行、美林、淡马锡、瑞信等投行签订协议,投行们或认购恒大的可换股优先股,或向其提供巨额的抵押贷款。
及至IPO遇阻,恒大地产面临的是111.33亿元的银行贷款及其他借款;近10亿美元机构投资者借款,以及至少25亿元的拖欠土地出让金。此外,其4580万平方米的土地储备大部分还在等待开发。原本可以让恒大地产“坐地生财”的大幅土地储备,却成了累赘。
恒大地产的融资之路并未就此停滞。在刚刚宣布暂停IPO之后,恒大地产就开始盘算私募,并据称无奈之下接受了条件苛刻的对赌协议。
2008年7月2日,恒大地产通过私人配售股份的方式增资扩股6亿美元。所谓私人配股,是非公开发行股票的一种,又称第三者分摊,即股份公司将新股票分售给股东以外的与公司有特殊关系的第三者。采取私募方式的原因之一是在公募市场遇到困难,又需要及时集资并降低发行成本。但私募的缺点是股票流动性差,并存在被杀价的可能。
其中,新世界地产主席郑裕彤个人投资入股1.5亿美元,占恒大地产公司股份的3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资也再度入股2.1亿美元。
在这批机构投资者中,美林银行在2006年12月已投资1.3亿美元,2007年9月又投资1.3亿美元,3次共累计投资3.1亿美元。德意志银行2006年12月已对恒大投资1.33亿美元,此次再度投资6000万美元,累计投资1.93亿美元。恒大地产经过此次私募增资扩股,及2008年1月原3家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡将持有的优先股转为普通股,公司共增加资本金10亿美元,负债率从2007年9月份的95%已经下降到65%左右,资金压力大为缓解。
但有香港媒体透露,恒大地产融资成本相当高昂,其私募借款成本高达年利率40%以上。
为提高资金周转尽快回笼资金,在销售方面,恒大开始启动低价售楼策略。其在广州著名的广告口号“开盘必特价,特价必升值”在停用近两年之后被再度提出;在一些地方,人们甚至用“倾销”来评价恒大的销售策略。
恒大的“上市秀”
今年7月10日,许家印表示,恒大地产将重启IPO计划。此后,恒大频频出招。包括高薪聘请郎平出任恒大女排的主教练,通过郎平让很多香港人对恒大加深印象。同时,在其网站上,15名地区公司董事长兼总经理(集团副总裁级)的招聘启事极其醒目。种种迹象表明,恒大正在为10月份的上市做最后一搏。
就在恒大地产9月29日通过港交所聆讯后,10月9日,由克而瑞、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院的“2009年第三季度中国房地产企业销售排行榜”显示,今年前三季度恒大地产以241.80亿元销售金额位列第五,其中第三季度销售金额123.30亿元,甚至超越万科位居第一;前三季度销售面积达453.70万平方米,同样位居第一。
但《证券市场周刊》发现,10月13日,万科在深交所公告中的数据是,2009年1-9月份,公司累计销售面积为510.3万平方米(在上述榜单中为441.42万平方米),销售金额为461.46亿元(榜单中为426.46亿元)。如果按万科的数据为准,万科仍然是第一。
这个事件还只是恒大被外界批评为“上市秀”的一个典型细节而已。
据披露,恒大今年的销量也有排练已久的迹象。早在2008年9月,恒大在全国的18个新盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销。在当时普遍降价的情况下,这种策略尚属正常。但此后,在其他开发商大幅涨价时,恒大地产在全国的项目一直坚持了这一定价策略。即便在刚刚过去的今年“十一”黄金周中,恒大仍然坚持了八五折成本价发售的定价策略,成为全国范围唯一采取这一销售策略的开发商。这就很容易解释恒大的销售面积是如何一飞冲天的。
恒大的财务状况一直相当紧张。为准备上市,再度增加500万平米土地。目前恒大地产储备土地达到了5120万平米,开工面积也达到1700万平米。上述“大出血”的策略导致恒大没有得到应有的毛利率和现金流。
观点称,倘若这一系列的“装扮”令恒大上市时得到溢价的话,这类扮靓业绩、透支未来的行为,必然要由投资者来埋单。
有业内人士进一步评论说,充足的土地储备,加上上市即将带来的融资渠道,可以实现恒大地产“规模一流”的目标。但对于众多意欲通过规模来取胜的企业,有一种逻辑是不能被颠倒的:是否真正的巨人,跟强壮的体魄是紧密相关的。因为生长激素分泌过多而长成的巨人,是无法成为运动健将的。
不过,也有分析表示,外部对恒大地产曾经遭遇的财务难题有过度解读嫌疑。事实上,过去12个月里,恒大地产在全国范围内展开的“去存货”战役效果显著,加上恒大借势对公司的可换股债与结构性贷款也展开债务重组,这一切都使得恒大并非如人们想像的那样危机重重。
数据最具说服力。分析人士认为,恒大地产此次最高融资64.6亿港元,是以仅仅发售10%股份为代价,而同期招股上市的恒盛地产是集资额最大的一家,达到99亿港元,但其发售的股份数目却达到总股本的29%。
恒大地产上市历程
2002年8月,许家印买壳“琼能源”
2003年1月,“琼能源”更名恒大地产挂牌,许家印将旗下花都绿景房地产开发有限公司90%的股权注入
2003年5月,恒大地产更名绿景地产
2006年8月,恒大转让所持绿景地产全部股份,仅入账7000余万元现金
2006年12月,恒大集团通过发债,向知名银行募集5亿美元
2007年8月,恒大集团旗下的恒大地产,获三家国际投资者美林、德意志银行和淡马锡斥资4亿美元购买8%的股份
2008年3月,恒大地产H股全球路演,但国际金融危机的爆发让其在当时陷入了无人认购的尴尬,被迫宣布暂停IPO
2008年7月2日,恒大地产通过私募,顺利融资6亿美元
2009年7月10日,恒大地产主席许家印表示,恒大将重启IPO计划
2009年9月29日,恒大地产在港交所通过聆讯
2009年10月22日,恒大地产正式招股,最多融资64.6亿港元,并将于11月5日挂牌上市。