江湖前景:在环境压力下进化

和上世纪90年代中期的那次宏观调控相比，中国的房地产业对2005年的宏观调控表现出了更多的成熟和弹性。当调控的刀斧落下来时，好像没有人表现得特别害怕。地产商们坦然地说：政府不会希望房价大跌；炒房的人说：先挂出牌去，不过好象还可以再等等；买房的人问：是不是真的会降啊？

这个只经历过一次完整周期的年轻产业，将面临一次大的动荡和洗牌。如果说此前争吵的焦点在于该不该调控，现在则变成了：调了又怎么样？以今日楼市在整个经济中的关系之重、影响之深，这次转折中当事各方谁怕谁不怕，怕的是什么，都不是表面看来那么轻松明白。

在这个前景不明的博弈中，我们无法完全相信任何一方的说法――不管是行业协会的安慰，地产大鳄们的自辩，还是政府官员的明见、学者的看法。很多时候，那些强调自己的观点最权威、最客观、最公正的话，都有显而易见的欺骗性。

建设部副部长刘志峰向记者说过：“这次调控是市场供应和需求商业调控，重点调控需求。而需求调控里面，重点是遏制投资需求，未来中国房地产市场价格肯定能够合理的调控，房价我想基本趋向稳定，目前的增幅应该有所下降。”

刘志峰说，总体来看，我国房地产市场已进入新的发展阶段，市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。而今年以来，房地产市场发展中主要有几个问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房结构性问题进一步凸现；四是房地产市场秩序比较混乱。

刘志峰还就部分房地产开发企业及中介机构利用信息不对称鼓吹房价必涨的言论给予了批驳。他表示，2004年以来，一些房地产项目投机炒作现象严重，投资性购房大量增加，非理性因素不断积累，增加民众对房价上涨的心理预期，推动了部分楼价短期内快速上涨。

在上一轮的房地产泡沫中，商业银行是一个被拖下水的受害者。现在他们仍然是房地产业最大的债主，在紧锣密鼓的银行改革和宏观调控中，中央银行对房地产业一直密切关注。

当房地产的热度一再升高，银行对房地产业的依赖程度让央行感到担心。除了三令五申商业银行提高对房地产信贷门槛以外，央行试图以金融手段对房地产热釜底抽薪。金融市场的缺陷自然应当以市场的改革和规范来改进。当然，对楼市调控并非央行分内之事，所以它的某些越界举措招致市场的强烈反弹也不奇怪。

2005年11月5日，央行副行长吴晓灵出现在“房地产金融年会”的会场上。她没有像以往的央行官员习惯性地批评房地产过热，反而提起了1998年央行支持房地产发展的信贷政策。同时她承认，国家在停止对房地产的投资之后并没有放开相应的融资渠道，是导致房地产发展过度依赖银行资金的主要原因。她建议大力推进房地产企业的股权信托、私募、上市和发行企业债，促使房地产资金来源多元化。

全球房地产的资金来源是多元化的，在纽约，一般房地产投资只有10%来自开发商，10%来自投资商，10%是夹层贷款，10%来自股权私募和发行公司债，其余60%是银行贷款。另外海外上市、股权私募、地产基金在国外都有很成熟的模式。

放开管制是一条活路，只是以国内资本市场的现状和房地产企业的成熟度来看，这条路还相当狭窄。

易宪容的观点很鲜明，认为，要想真正规范国内房地产市场，应该从严格银行信贷下手。他研究发现，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飚升，最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。这些促使了大量民众进入房地产市场，造成了国内房地产市场个人消费需求的虚假繁荣。在欧美发达的市场国家，美国的个人住房自有率2001年仅为68%，欧洲不少国家个人住房自有率仅为了30-40%，香港也只在50%左右，但是在中国，房地产市场刚发展几年，个人住房自有率则达76%！这完全是不可思议的事情。

易宪容坦言：“要保证国内房地产市场稳定发展，就得从房地产最为核心的银行信贷入手，提高利率，增加银行信贷资金之成本，改变银行信贷资金的易获得性，再加上其他措施辅助，国内房地产市场才能够真正稳定的发展了。”

“中国房地产市场最大的问题是市场专业化分工不够，房地产商既做开发又做销售和运营，力量过于强大，业主无法与之抗衡。”中国人民大学金融信息中心主任杨健说。

这种形状有一点像全盛时代的恐龙，看似不可一世，但在迅速变化的环境面前就有灭顶的危机。也有些聪明的恐龙会进化成新时代的强者，不过它已经不再能独霸食物链的顶端，而要和很多其他的动物分享资源。

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房地产泡沫的二个版本

当年日本的房地产泡沫属于典型的地产价格泡沫。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，在泡沫鼎盛时期，据称其地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。可惜好景不长，1991年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏资产在银行账簿上至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。

而当年的香港房地产泡沫，则属于典型的房地产投资泡沫。房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时，也不例外。最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大......香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，6年累计跌幅达65%，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。