第二居所的概念与范畴辨析

摘要：在回顾与归纳国内外学者对第二居所的概念基础上，提出了第二居所的主要特征包括了：置业多次性、地域宽泛性、环境优越性、功能休闲性、居住低频性。根据第二居所依托的资源形式、产权销售形式、与旅游开发的关系、与第一居所的关系、与游憩圈层的关系将其进行了划分，它与旅游房地产、分时度假地产的范畴有所重叠，属于景观地产的一部分。

关键词：第二居所；概念；范畴

自第二居所出现以来，国内外学者对第二居所的研究越来越来多，就国外来说，第二居所的研究主要集中在第二居所与第一居所的关系研究、动力机制研究、规划政策研究、社会经济影响研究以及第二居所对城市与空间的影响研究上。就国内来说，主要集中在了第二居所发展研究、发展影响因素研究、空间分布研究、开发研究，及少量的影响效应研究。纵观学者的研究发现，纵然研究数量不少，但仅有少量学者界定过第二居所，没有进行系统的探讨。本文就旨在对第二居所的概念和范畴进行系统研究，期望对旅游业和房地产业的开发，对学者的相关研究有所裨益。

1.第二居所概念

1.1国外学者的探讨

自20世纪70年代第二居所浮现以来，国外就有大量关于第二居所定义的探讨，可以归为几个基本问题的探讨：第二居所和其他不动产关系问题、类型结构、区位和其他土地利用类型关系等。第二居所被认为是休闲消费的一个部分[1]，Marsden 根据不同类型第二居所的稳定性和住房的非补充性将其分为四类：周末或假日供家人访问的私人住宅；作为商贸假日住宅，供间歇性使用；包括私人假日住宅在内，通常因退休才购买；作为商贸假日住宅，主要将其作为投资，并且一般由商进行管理。第四类与Coppock的观点一致，他认为不是所有的第二居所使用者都拥有它的产权，实际上，第二居所有很多潜在功能，它们可能是长期租用，或仅在周末、假期或出于娱乐需求时进行租用[2]。

Richard Barnett指出欧洲近十年来对于第二居所的需求大量增加，发展有两种形式，一种是作为原本社区的补充而发展，另一种是作为新城市社区而发展。第二居所的高额价格使得它不可能成为一般人的第一居所，因此第二居所是由其区位和买主决定共同决定的，买主的动机包括改变生活方式、度假和投资 。

1.2 国内学者的探讨

杨继瑞教授将“第二住宅”定义为：一种特殊的住宅消费现象，指一个家庭除了拥有第一住宅的一套房屋之外，还在另一地点拥有另一套住宅，如果另一套房住宅不主要用于自己消费，而用于出租获利，则属于投资住宅行为。张立华则从开发模型的角度对第二居所进行了定义：良好的经济背景――人均GDP超过5千美元后有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游度假倾斜；项目区位――消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程内，最好是90分钟以内；规模――具有度假乡野情调，不能过于拥挤，一般别墅基地都在1000~1200之间；设施――先天良好的风景旅游资源，侧重考虑健康娱乐设施的配置。徐文雄和保继刚就第二居所给出的定义是：指拥有产权或通过长期租约租赁的一处财产，作为平常住在他处的家庭或个人临时性度假生活的居所，具有配套休闲化、生活度假化、环境郊野化、市场多元化、需求提升化等特征。

1.3 第二居所的特征要素

① 置业多次性：第二居所顾名思义是业主拥有第一套房产之后，通过购买或租赁获得第二套房产或多套房产的长期或永久性产权。即业主同时拥有两套房或多套房的产权。

② 地域宽广性：随着带薪假日出现、交通系统完善和人口老龄化等因素，除了城市郊区型的第二居所飞速发展外，跨市跨省、跨国购买第二居所的现象越发明显。我国最具有代表性的是海南三亚。

③ 环境优越性：第二居所主要满足业主休闲放松的要求，因此不会位于闹市区或环境嘈杂区，一般位于城市郊区或旅游景区内，当然城市中部分景观住宅也属于第二居所的范畴。

④ 功能休闲性：从功能上来说，第二居所与第一居所不同，不是用于日常生活居住用，而是业主休闲、度假和放松的场所。

⑤ 居住低频性：第二居所主要用于业主周末或节假日进行度假休闲用，再加上一般位于城市郊区，甚至跨市跨省，因此业主不能经常使用，居住频率较第一居所低。

2.第二居所的类型

2.1依托不同资源形式

根据第二居所依托的资源，可以将其分为自然资源型和人文资源型，又分别包括山川型、森林型、湖泊型和海滨型，以及城市主题公园型、郊野公园型、古迹遗址型、乡村休闲型。高尔夫和温泉是两个十分重要的资源要素。

2.2 不同产权销售形式

根据第二居所的产权和使用权销售形式，可以将其分为两类。

――常规购房置业型第二居所，即开发商直接把房产所有权和使用权一次性销售给消费者，业者取得房产终身处置权。

――购买产权返租型第二居所。这种销售形式来自分时度假产品，即消费者购买全套房产，但委托管理机构进行管理和出租，或者一定利润。

2.3 旅游开发与第二居所

依据第二居所和周边旅游景区建设开发的时序关系，可以将其分为以下几类：

――景区同步共生型。策划开发一个或多个旅游景区作为整个区域开发的核心，同步或稍后在旅游景区周边设置住宅地产，借助景区带动消费流实现经济效益。这种第二居所与景区是一个开发经营项目的两个部分，其设计理念在一个决策框内联动，具有延续性和一致性。

――依附景区型。这类第二居所往往寻求现有旅游景区周边的区位，享受现成景区的经济辐射效应，属于依附开发的类型，这类第二居所一般来说独立于景区开发之外，两者设计理念可能存在一定差异，相比景区同步共生型，这类第二居所开发风险相对较小，但开发投资成本相对较大。

――旅游后续伴生型。这是一种“地产+旅游”开发模式，即楼盘开发商在地产项目中设计旅游元素以营造居住社区的休闲生活品质，达到为居民服务和集聚人气的效果，从而进一步发展成社区旅游景点，属于景观设计住宅的一种。

3.第二居所范畴辨析

3.1 第二居所与旅游房地产

旅游房地产在我国也是一个新兴的概念，对其内涵的界定，学者们也是众说纷纭。根据刘艳红对旅游房地产的理解，她把旅游房地产分为了以下三个层次的内容，分别是狭义、中义和广义的旅游房地产。

第二居所作为兼具旅游和投资两大功能的住所来说，它属于狭义房地产的范畴，林峰在2005年就提出旅游房地产主要是作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店和分时度假酒店。尽管他对旅游房地产和第二居所的概念范围理解过小，不过我们可以看出第二居所与旅游房地产是有交叉范畴的。

常规购房置业住宅型就是指开发商以旅游度假为卖点，业主购买以旅游度假作为主要目的，依托优美的资源，大多数处于度假区内或度假区旁，以常规购置形式进行销售的住宅物业。另一类是分时度假型，它主要包括了分时度假酒店、产权酒店和以购买产权、物业返租形式为销售方法的住宅。

3.2 第二居所与景观房产

巨鹏提出：“景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。而房产经营商在进行地块的购置时不但注重了对房产开发的察赋景观效应，同时在建筑的过程中也较为重视景观的设计，其开发的房产亦可称为景观房产”。第二居所和景观房产的关系，也可以用下面的图示来表达。

图1 第二居所与景观房产关系示意图

3.3 第二居所与分时度假

分时度假是一种经营的理念和销售方式，而分时度假酒店是一种酒店经营模式。因此，分时度假酒店并不等同于我们所说的第二居所，“居所”就是指人们居住的场所，也就是中国人所说的家。

分时度假酒店和第二居所却不是全然没有联系的。作为分时度假的一种特殊经营模式――产权酒店产品却和第二居所有着紧密的联系，它是指投资者买断酒店设施的所有权，投资人可以自己使用部分住宿时间，将余下的住宿时间统一委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。而这种购买产权返租的销售形式，现今已不再拘泥于酒店开发中，对于度假区周边或度假区内的住宅物业已经渐渐成为了一种新的销售模式。

4.结语

随着经济的进步，人们对度假休闲的需求等因素，第二居所的需求越来越大，从本质上来说，它具有形式多样化的特征，也就是说，它可以是旅游房地产、景观房地产，甚至是产权酒店。更加确切的说，它是一种消费者心理的第二居所，而不是表象化的第二居所，居所顾名思义就是居住的地方，而第二居所主要是业主用来度假休闲的地方，对于业主来说，它代表了一种生活态度和生活方式，它并不一定以别墅、洋房形式呈现，也并不一定豪华富丽，更多时候我们可以从功能去对它进行判断。

参考文献:

[1]Marsden, B. Holiday homescapes of Queensland, in Coppock, J.(ed) Second homes: Curse or blessing? [C].London: Pergamon Press, 1977.

[2]Coppock,JT. Second homes in perspective in Coppock,JT(ed). Second homes: Curse or blessing? [C].London: Pergamon Press, 1977.

[3]Richard Barnett. Central and Eastern Europe: Real estate development within the second and holiday home markets [J]. Journal of Retail & Leisure Property,2007,8:2-6.

[4]冯建,刘之浩.中国第二住宅发展的研究[J].地理学与国土研究,2000,2,16(1):30-35.

[5]全德,冯长春等.旅游住宅的概念特点及市场定位分析[J].开发与建设,2006,3:35-37.

[6]巨鹏,王学峰,崔凤军.景观房产研究――背景、现状与未来[J].旅游学刊,2002,1.