小议国家政策对房地产产业意义

一国家对房地产企业宏观调控政策的出台房地产作为经济发展的重要产业,房地产业的发展对我国经济的发展具有重大的影响,房地产业在发展中出现不良情况,将对金融安全将会产生很大的影响.房地产开发中一半以上的资金来自银行,一旦出现问题,将导致商品房贬值,空置房增多,以及银行贷款变成负资产等一系列问题.商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提,商品房持续严重的供大于求,造成空置率上升,房地产企业资金周转困难,难以实现预期利润,并最终将企业风险转嫁到银行.由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题.

央行必须通过信贷政策的调控作用,使房地产市场保持合理的资金规模,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现,确保房地产业持续、稳步和健康发展.房地产需求过热,无论是实际需求还是投资投机需求,会在短期不断诱发抬高房地产价格,最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫,而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机.从许多国家和地区房地产发展经历看,市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热,最终超过市场需求承受极限.这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用,对房地产市场产生了极大的影响.

二、国家政策对房地产业的影响通过对房地产市场发展的过程进行深入研究发现,金融政策大力支持下住宅需求的迅速扩张与非饱和供地政策下住宅

1.二手房的呈下降趋势2011年2月14日一2月20日,京十五条重磅推出,限购力度空前严厉,使得北京二手房成交量总体呈下降趋势.经历了无数的猜测和推断之后,京版十五条终于落地了,这次北京地区的楼市调控细则有了一个非常明显的特点,那就是加大了限购力度,尤其是对外地人在京购房的资格进行了严格的限制由于国家政策的出台,对于房地产业产生了很大的影响,二手房价格呈现出下降的趋势,市场供给重心进一步下移,导致二手房的挂牌价格连续缓步下滑.部分二手房主急于卖掉手中住房,大型中介二手房挂牌量明显增加,但市场观望情绪浓厚,成交量下降.

2.有效需求被压制很多城市的房交会期间,很多民众的购房需求被高房价所压制,很多有购房需求的人选择租赁,大部分人都在等待房价的下降,民众观望情绪浓重,对房子的需求锐减.与房产交易冷淡形成鲜明对比的是房屋租赁非常火爆,很多城市出现租赁价格的高涨,银行按揭贷款比例的上升,这对那些炒房族有一定的压制作用,客户持币观望,价格上涨缓慢,这对房企而言是非常不利的,资金周转不灵,企业的销售和融资都将产生困难.

再就是国家对购房者门槛的提高,也对房产的销售产生了很大的影响,银行资金的短缺,对于那些中小房产企业来说是非常残酷的,得不到资金,对企业造成一定的资金压力.

3.加快一级市场上开发商销售进度通过据调查,很多大城市的楼盘都出现了提前销售,并且通过媒体大量宣传,甚至出现了优惠促销,很少出现惜售的现象,这是国家政策的影响,一成首付和零首付的出现,其实反映了目前楼市中,开发商、投资购房者等各个环节面临的资金尴尬.

尤其是一些开发商,希望通过促销或变相降价的措施加快销售进度,以缓和紧绷的资金链,缓解风险同时也可以看出楼盘企业也在加紧资金的回笼,规避风险资金.

4.高档住房受到严格限制从国家相关政策中很容易看出,高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制,将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房,此类住房的供应量将有所减少.然而,正因为此类住宅的成本上升,供应减少,所以高档、大户型和别墅价格还将上升.

5.房地产消费势头受抑制国家相关政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛,也会受到一定的影响.限购政策也使得房地产消费势头被迫减弱.北京率先出台的相关细则,预计购买力可能会减少30%,也就是说,100个有购房意愿的人里,可能有30人不符合购买条件了.据了解,目前很多房地产销售已有所影响、部分高档楼盘出现打折销售现象.

国家政策的出台总体目标是让房地产业的健康发展,既能满足民族的需求,又可可以让房地产赚的利润,形成一个良好的循环,目前来看商品房供给与需求出现了偏差,这对房地产业的发展产生不利的影响,商品房持续严重的供大于求,会造成城市房产空置率的上升,房地产企业就会出现资金周转困难,难以实现预期利润,并最终将企业风险转嫁到银行.但是房地产过热,也会出现问题,房价就会出现过高,最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫,而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机.在保持房地产总体供需基本平衡的前提下,还必须保持房地产内部的结构基本平衡,达到既有利房产业的发展,有利于国民生活水平的提高.