浅议精装房项目管理控制

摘要：住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代，精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。现在，开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。在此基础上，对精装房进行有序地施工管理与控制就显得十分必要。

关键词：精装房 管理 控制

当前，随着经济社会的不断发展，人们在物质层面的需求也越来越高，作为人们日常生活所必需的住宅来讲尤为如此。人们早已过了仅仅满足于房屋的基本居住功能阶段，已经开始向着对住宅审美提出更高的要求。因此，精装房也就应运而生。在此基础上，对精装房进行有序地管理与控制就显得十分必要。

1、 概念释义

“精装房”，顾名思义，简单来说就是指经过精致装修的房屋，它是和毛坯房、简装房相对而言的。精装房体现了一种房主人的身份地位和品质追求，装修过程中注重细节，从房屋的空间结构、格调特色等方面推敲打磨，以满足户主的家居要求。

2、 功能介绍

精装房是对房屋的整体进行地立体式“乔装打扮”，不仅是表面感官上的舒服，而且还有使用功能层面的便捷。比如，以客餐厅为例，精装过程中，设计时就要在满足功能需求的前提下，尽量使各种室内物体的形、色、光、质等组合得到协调，成为一个非常和谐统一的整体。精装是一个系统工程，整个房屋功能的整体发挥良好，才是达到最终的精装效果。整个家庭所用到的各个系统（如安全防护系统、卫浴系统、取暖系统等等），从设计、使用以至检修各个环节都是精装的组成部分。这些部分功能的充分发挥，才能保证居住者居家使用的方便与舒适。

3、 传统毛坯房设计的不足

精装房是传统毛坯房的升级版，但是并不是简简单单的在毛坯房之上加些装修就能实现房屋精装的效果。精装修与房屋诸多配套设施的安装是一体的，而毛坯房则只是在简单的建筑使用层面上对房屋进行改造，涉及功能层面的东西很少。传统毛坯房在功能设计层面存在着诸多的不足：比如，毛坯房设计时的理念基本上是平面的，从房间的整体布局到室内线路的安排都会显现出因平面设计而出现的不足，具体如：为求房屋内部地面的水平，在一些房间（如厨房、洗手间等）的进门处要刻意弥补彼此房间与房间之间的高度不协调；采暖设备设计安装往往不合理，有时还需移动位置重新安装，从而给以后的使用和维修带来不必要的麻烦；洗手间分界不明，干燥的地方和易湿的地方没有明显分区，从而导致地漏不足，再加上洗衣设备的部分功能无法设置，使得防水层极易受损；厨房系统中的相互配套设施（如排烟道、煤制气立管）管道设计中无法在合理定位，易导致管道之间相互位置配合不合理；安全防护系统存在隐患，这主要由于房屋的门窗套周边与墙体的搭配上不配套，使得安全防护系统中的报警设施无处安装；在房屋中的空调系统功能设置上，由于在结构梁处无法提前设定其具置，从而使得中央空调等安装后会导致室内层高的局部降低。

4、一体化设计控制

精装房设计过程中，设计师应该从一体化的角度来对房屋进行整体规划、打造。这种一体化的设计控制，融入人性化的设计，可以减少住宅的雷同化，提升住宅的档次，还可以降低建筑安装成本。一体化的设计，必须在房屋图纸设计和管理入手。在这方面国外经验值得借鉴，“为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产，这便是日本全装修住宅的一个显著特征——工业化生产。”

4、1规划设计

4、1、1住宅的户型分析开发商会从周边的整体因素出发来规划设计，经过科学细致地分析，最终确定所开发的住宅户型。这种规划设计贯穿商品房项目开发的整个过程，通过其设计理念提升住宅的品牌，为商家所的开发楼盘带来更多的附加值。

4、1、2电用系统在整体房屋的大致布局定下之后，就需要从满足住户的需求出发精确设计插座、开关、电用设备等的确切位置。

4、1、3住宅的整体功能是否完备并且协调一致，能够整体配合运转良好，这也是户型设计中所要考虑的一个大问题。此外，在洗手间的不同分区上，能否将干湿不同的区域进行合理设计并使之发挥功能。

4、1、4施工设计时，要充分考虑到室内所用管线的整体布局情况，事先在结构梁、板等的位置上预留好所需的设备（预留孔等），以此来减少房屋层高的降低。

4、1、5从房屋布局方面考虑，要着力避免因不合理的结构形式选择，诸如在房间角落墙面与柱子相连处呈现突然变化，使得整体布局趋向不和谐。

4、1、6设计过程中，对于室内各种系统的安装都要事先经过专业的设计，此外还应与其他专业部门和单位（装饰设计单位、建筑设计单位等）进行卓有成效的合作，并且规划和设计的中将其施工图纸进一步进行一体化转换。

4、1、7成型的一体化规划设计施工图还要进一步接受各个系统间的有序运作的进一步审查，对于一些很难在设计中避免的问题，通过装饰设计来实现对其的弥补。

4、2管理层面

管理层面应注意一下几个方面的问题：其一，精装房的装修设计时的一体化需要各个专业团队的有效配合，并且要在提前做好装修设计各方面的准备，以实现降低成本，满足住户家居需求的目标；其二，在具体装修之前，每个团队都要对施工图纸进行核查，因为每个专业的的一些自己属下的调整都不可避免地要涉及到整体的改变，例如装饰对于土建的影响十分明显；其三，设计施工图纸一旦通过之后，就要尽一切可能保持其方案的稳定性，绝不能因为个别人的意见随意改来改去，这样对于装修设计的正常实施有很大妨碍。在实施过程中，要保持各部门沟通顺畅；其四，在装修过程中，还要着力校正装饰与土建之间的一些偏差，尽量避免在设计图纸方面做出大的改变。如若非得进行一些难以避免的改动，则要各专业共同会商拿出方案；最后，在装修实施单位的选择上，要选择那些有资质、有较好商业信誉度的单位，保证装修、装饰的高质量如期完成。

5、材料的选择

精装房装饰、装修的材料选择是一个大问题，不能进行合理的、高质量的材料选择，势必会影响到整个精装的效果。

精装房装饰材料在选购的时候，应该采用统一采购的方式为宜，因为，精装对于装饰材料的要求较高，有的还要是全进口产品，如果没有统一采购、配套发货就很难将成本降下来。在管道（生活用水、废水排放、采暖管道）选择中，尤其要选用那些安全耐用的产品，特别是要注意到施工过程中便于操作。在一些装饰性材料和涂料、胶粘剂等材料的选用上除了考虑产品质量之外，还要注重环保品质，降低其对室内环境的危害。在地板砖、大理石等材料的选用上要特别注意选用那些低辐射、无危害的产品。在外墙门窗的选择上，要考虑到节能，并要注意隔音效果的好坏，确保其安装之后能够使其各种功能充分发挥。

6、质量控制

精装房较之传统简装房，在质量方面有更高的要求。确保精装工程的质量也是对其的基本要求。因此要发挥各个专业的合力，从工程设计、施工、验收各个环节把好关，确保质量的达标。另外还要避免相关法律的缺位，“就目前而言，国家的强制质量标准，以及验收管理办法，大都针对毛坯房”， 要提高精装房的质量，这种现象就必须加以改变。

精装不仅要注意施工中的线路穿插，还要对成品实施严格的保护措施。成品的不当损坏更会使装饰装修效果大打折扣，给修补和住户使用带来很大的不便。

8、精装房的前景

在政策上，精装房是引导目标，“根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标”。 另外，精装房不仅在省心、省钱、省事等方面都具有明显的优势，而且还能最大限度地满足住户的各种审美和实用需求，从而很受住户的欢迎。因此，精装房的前景十分广阔。虽然现在精装房楼盘的价位仍然处于高位，但是随着人们生活水平的提高，越来越多的购房者将会趋向于选择高品质的精装房。

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