买房贷款搁浅谁担责

在限购、限贷政策越发严厉的大背景下，前脚签订买房合同，后脚却发现买家已无法从银行获得贷款（或获得足额贷款），由此引发的违约责任应该由谁承担？中介费又该由谁买单呢？

买房搁浅中介费谁买单

2010年4月3日，在中原地产的居间下，蒋方彦（化名）和刘静（化名）签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定，由刘静出资购买蒋方彦名下的上海石门二路某处房产，双方约定房屋总价为195万元，协议中还明确约定了房款分期支付的具体时间和方式。

在签订完居间协议的同一天，中原地产又分别与蒋方彦、刘静二人签订了《佣金确认书》，约定卖家蒋方彦需支付佣金为1万元、买家刘静需支付佣金为1.95万元；支付时间为签订正式买卖合同时，若迟延支付佣金，中原地产有权追索逾期违约金。

谁知2010年4月17日出台的“新国十条”拉开了史上最严的新一轮房地产调控的序幕，

政策规定银行对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。且商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套房贷款。

面对突如其来的政策变化，同年4月22日，刘静不得不与蒋方彦在《房地产买卖居间协议》上添加了一条补充协议：因刘静资金出现问题，原定2010年4月23日签订买卖合同，现经双方协商一致，同意于2010年5月16日签订正式买卖合同，原刘静第二期房价款付款方式，改为自筹资金加银行贷款方式支付，其他条款按原协议不变。

尽管刘静已经预料到了可能无法申请到足额贷款，因而将第二期房价款付款方式由全部银行贷款改为贷款+自筹的方式，但她还是没料到，银行经过审核后拒绝为刘静此次购买的第三套住房发放贷款，而刘静的自有资金又无法一次性付清房款。因此在5月15日，买卖双方又签署了一份《双方解除购房协议》，双方约定由于政策变化，刘静无法购买蒋方彦名下该处房产，因此由刘静另找到新买家以不低于原购房价格，在2010年5月16日前购买该房屋并签订买卖合同，双方的原签订房屋买卖协议为协商解除，并于2010年5月19日前退回刘静已支付了购房定金10万元。

买卖双方自己私下达成了和解，这让为促成这笔交易忙前忙后的中原地产傻了眼，谁来为中原地产的中介费买单呢？

为此，2010年11月，中原地产分别将蒋方彦、刘静告上法院，称公司已完成了对刘静购买蒋方彦房屋的居间介绍，买卖双方已签订《房地产买卖协议》，因此请求法院予以判决刘静按约定支付1.95万元、蒋方彦按约定支付1万元及滞纳金。

对此，蒋方彦和刘静均声称该起房屋买卖未签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》（示范文本），没有在房产交易中心签订正式买卖合同，因此中原地产收取佣金及滞纳金于法无据。

法院认为，涉案《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》及《房地产买卖协议》，均系双方当事人的真实意思表示。该起房屋买卖经中原物业公司居间，刘静与蒋方彦签订了《房地产买卖协议》，且双方对买卖标地、价款、履行期限、违约责任等均作了约定，具备了房地产买卖合同的主要条款，双方当事人签字认可后，可认定该房屋买卖合同成立。因此中原地产有权向蒋方彦、刘静收取佣金。

但买卖双方在签订协议后又做了解除，不再继续交易。可见中原地产虽促成了该起房屋买卖合同的成立，但未在房屋产权过户等方面提供后续服务，应视情扣减佣金数额。因此法院最后判决分别由蒋方彦、刘静支付中原物业公司佣金7000元和16500元，对中原地产主张的滞纳金判决不予支持。

银行停贷，定金能否“拗掉”

与蒋方彦相比，另一位购房人高（化名）的损失可要大得多了。

高原本想要购买顾凯（化名）名下的一套房产，但由于同样属于第三套房，按照当时的政策，高特意准备了高达50%的首付款，另外一半房款则寄希望银行贷款。谁知新政出台后，商业银行普遍停止向第三套房发放房贷，因此高只能被迫放弃继续履行合同，并要求顾凯返还定金10万元。但顾凯认为高未能按照合同履行交付房款的义务，属于违约，按照协议，自己有权没收定金10万元。为此，高将顾凯告至法院。

法院审理后认为，双方签订的定金合同合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。首先，高在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给高带来的不利后果应当自行承担；其次，双方签订的定金合同约定，在高银行贷款不足的情况下，高应当在交易过户当天以现金方式补足，故现在以银行贷款未能获批的理由拒绝履行合同，且不承担任何违约责任没有依据。最终，法院认定高存在违约行为，其交付的10万元定金应当予以没收。一审判决后高不服并上诉，二审维持原判。