投资墅是一项保值行为

受访人：陈先生、张先生

资深别墅投资者

别墅投资史：三年

目前，次贷危机引发全行业地震，以及全球经济的低迷，在这其中豪宅市场(包括别墅)为什么能独善其身、逆势而上?我们据此采访了两位资深别墅投资者，话题重点是比较各方面的投资渠道，得出在金价颠簸、股市崩盘、地产低迷、收藏难上手等等情况下，别墅投资却是很稳健的选择。

和其他普通商品房不同，别墅属于特殊产品，特点是总价和造价都很高，更因其资源稀缺吸引了特定客群，也吸引了不少投资者对其倾入资金。对此，陈先生认为，福州大部分别墅是被用作投资的商品，所以现在开发出的别墅其实入住率都不高。在福州，有专门的一群人在做别墅投资，这类投资者占据房产投资者总数的50～70％。

谈到别墅的投资方式，张先生称，目前投资者大部分是借助银行的钱进行贷款按揭，获取投资渠道。他认为，到目前为止，福州的别墅中算得上顶级别墅的其实还是凤毛麟角，某些楼盘性价比也很高，但严格来说，还谈不上是顶级产品。原因有诸多，例如容积率过高，周边配套不齐全等，所以还算不上是高档产品。

张先生还认为，由于受客群的整体程度限制，目前福州开发商实际上也不敢建造过于高档的别墅，因为福州目前的消费群体实力还达不到这个高度。所以，福州大多是经济型的别墅占据主导位置。五百万总价的别墅对消费者来说已经算是很吃力了，更何况是千万总价的别墅。所以基于此，站在开发商的角度来考虑问题，我们也可以理解他们之所以如此而为，主要是照顾到市场需求的考虑，以及为了规避地产开发风险。

而在降低风险的前提下，产品的受众面就变广了。但另一方面，真正的纯别墅设计也不多，大多都是混合设计。一些楼盘对亚别墅的定义其实是在做球，满足一下消费者的虚荣心而已。实际上，那类产品只是复式楼。

言及一栋别墅的投资周期，陈先生表示，从入手到二次出手，它的周期大约也要三五年时间，最短也要两年。这是因为期间的政策性因素在起到客观制约。不过，由于别墅的产品独特性缘故，近期国内商品房的降价并没能使别墅也随之降价，相反，别墅总价反而上涨了30％乃至更多。但在福州，这类现象还不是特别明显，因为福州的地产开发商整体实力参差不齐，不论从品牌打造和行业经验来说，都是不一致的，导致整体水平无法得以提升。另一面，由于消费群体的缘故，如果开发商跟市场脱节过于厉害，他们将得不偿失，所以也不敢开发太高端的新产品，不比国内一些大城市的开发商，实力强大，产品优秀，故而售价昂贵，他们的产品才完全称得上是稀缺产品。

在福州，也有些地段不错的产品，但由于同质化过于严重，导致售价不高。因此诸如此类的种种问题相对也限制了开发商进一步开发价值较高的别墅产品。

陈先生介绍说，在2006～2007年之间，福州的大部分别墅其实是售给了八县的客群，但这类客群的整体生活品味却并不会太高，故而对别墅的更高级要求不多。张先生则认为，福州别墅的均价还是偏低的，入手相对比较容易，所以吸引了大量投资客。从保值角度看，别墅这类的固定资产就犹如黄金等贵重金属，在市场行情动荡的时候，它能起到稳定和抗击作用。而从大环境而言，陈先生坦言楼市和当地的经济关系其实非常紧密，福州的支柱产业比较缺乏，经济后备军还是靠在海外的华侨和出国劳务的庞大人群在补给城市的经济血液。

而谈及业内交流方面，陈先生分析说，福州的别墅投资市场不比北京，可以搞一些俱乐部，形成一个平台，方便业内外人士进行沟通。而福州地域狭小，人口不多，很轻易可以找到对方，所以投资别墅的人群并没有很好地组织搭建起来，也因此导致了信息的不流畅，成了业内人士各自为政。

在别墅定价上，两位投资客的同感是，目前别墅市场的定价十分混乱，没有一个价格标准。这也和开发商们参差不齐的实力有关。有的定价每平方米三千多元，有的定价则达到每平方米两万多元，所以定价混乱是一个很大的问题。但在福州，真正意义上的富入区其实并不存在，这是客观原因造成的，和个人因素关系不大。

谈到别墅的包装概念问题，陈先生认为，城市规划也是一个很重要的问题，这是面上的东西，而各个开发商是点，所以点面要相结合。如果面上的配套没有做好的话，就谈不上说哪个区域的物业形态能表现得特别优秀。而有些开发商即使能买下很好的地段，但由于自身资金实力不足问题，所以也是无法尽力而为地做好产品，定高价销售。所以这是一个很现实的问题。

对房产泡沫的产生问题，张先生认为，近年来由地产泡沫的堆积，导致房价一直抬高。据潘石屹说在去年，全国开发商购地资金达到三万亿，而很大一部分钱是来自银行的借款。当时消费者简直就是恐慌性抢房，一些开发商认为自己的产品属于热门产品，在几日内便抬高价位的情况也时有发生。

今年的金融危机对投资客的影响也是相当严重，两位投资者均认为，别墅转让现在比较困难，只好把别墅暂时搁置，等市场回暖的时候再寻机出手。而投资就好比下赌注，有时也有看走眼的时候，所以要谨慎再谨慎。张先生分析说，未来别墅市场的走势肯定是会走高，但是不会高到哪里去。同时，他指出由于货币贬值原因，也是导致现在的别墅投资周期变长的一个很大原因。

而由于目前的房产量严重供大于求，以至于一些开发商不放量不行。近期的土地频繁流拍也和开发商的实力有很大原因，因为经济不景气的缘故，资金链发生脱节的事情也不少见。但是在厦门，也有不少四五百万一栋的高级别墅，这和它整体的经济区域有关，和客群的实力也有关系。但总体而言，中国的情况不比西欧和美国，我们的国土资源不允许出现过于奢侈的别墅出现。但在福州，别墅市场的现象还比较怪异，一个很大的特征是，人们的购房习惯意识还是依赖在市区，这就导致别墅作为郊区的高级住宅房丧失了它的本来意义。