巧用调解代替公证办理房屋登记

房屋登记部门在实务操作中经常遇到某人建房有合法的建房批准手续，办理了土地证，但是未办理房屋初始登记，建房人死亡后，继承人申请办证，常规情况下，登记部门都是要求申请人办理继承公证后，再予以办理。这本是无可厚非的，但据作者了解，有些地方的公证部门，以无房产证为由，只办理土地继承公证，不办理房屋继承公证。登记部门在这种情况，大都采用了两种做法。第一种是，让申请人做继承权公证，把被继承人所有的财产全部继承，这样登记部门就可以认定，房屋属于继承的范围予以办理。第二种是，与公证部门沟通后，出具审查意见函，告知公证处具备了办理初始登记的条件，公证部门凭审查意见函给申请人办理房屋继承权公证。

《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。实际被继承人的房屋不登记，在建成时就取得了物权。在实际操作中，尽管很多登记部门与公证部门进行了沟通，并告知了此规定，但出于对自身的保护，仍有不少公证部门对第二种方法不采信，坚持不给无证的房屋出具继承公证。而第一种办法，申请人又很难做通其他继承人的工作，导致申请人处于两难境地，无法提供相关手续申请登记。《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。即使继承人不登记，也已经取得了物权，只是进行处分受该法第31条规定限制而已。

综合《调解法》第28、29、31、33条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议的，可以制作调解协议书。调解协议书自各方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章之日起生效。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。人民法院依法确认调解协议无效的，当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议，也可以向人民法院提讼。

《房地产登记技术规程》 B.0.15规定，用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书，除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外，尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书。B.0.16规定用于申请房地产登记的下列材料应经公证：因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外。可以看出民事调解书不需要生效证明，直接在登记中使用，人民法院确认的生效法律文书牵扯继承的，不需要公证。

由于该类房屋登记大都发生于村居或者民房，虽然从2013年开始继承公证收费进行下调，但接近房屋价值1%的公证费用，仍让百姓感觉偏高。《人民调解法》第8条规定，人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用。实际很多村居或者民房，居委会（村委会）对继承人的情况基本掌握，加上法院进行确认时的审核，严谨性丝毫不低于公证处，因此，只要继承人之间通过人民调解委员会对财产的继承达成调解协议，然后去法院确认后，就符合了登记条件，房屋登记机构即可进行登记。