试论五大连池市住房建设规划

【摘要】对五大连池市住房建设现状从住房建设规模与结构、住房需求影响因素及现状需求状况方面进行了认真分析，对住房建设规划的指导思想、原则等进行了明确定位，并从空间布局和用地规划方面来论述开展住房建设规划。

【关键词】五大连池市 住房建设规划

中图分类号：TU984文献标识码： A

制定和实施住房建设规划，是贯彻落实各项住房政策的重要载体，是指导城市住房建设和发展的基本依据，对强化政府住房保障职责、引导市场合理预期、促进房地产市场健康平稳发展，实现广大群众住有所居目标具有重要意义。五大连池市自2008年实施城市棚户区改造以来，老百姓住房建设实现了大跨越式发展，如何进一步推动下一步更高层次的住房规划建设，则是摆在规划管理部门面前的一项重要工作。

1.五大连池市住房建设现状分析

1.1住房建设规模与结构。从五大连池市的住房建设、销售规模和结构来看，2009-2011年，90平方米以下建筑面积的商品住宅占绝大部分，市场供应取决于需求，较大比例的中小户型住宅显然是以满足居民的刚性住房需求为主要目的，2012年开始，在销售总量中分额较小的90平方米以上的大户型住宅比例有所上升, 在房价逐年上升的过程中还能有这样的变化, 说明少数高收入群体开始追求更加舒适的居住空间,并有通过购买商品住房进行投资的可能。

为改善城市低收入居民的居住条件，满足其基本居住需求，五大连池市经济适用住房的建设比例也呈全年上升趋势。从2008年至2014年，累计竣工经济适用住宅面积15万平方米左右。

1.2住房需求的影响因素。根据五大连池市的实际情况，以下几个因素对商品住宅的供求关系起着相对主要的影响：住房的价格、消费者的收入、消费者的偏好、消费者对未来价格的预期、城市经济发展水平的影响、城市人口增加的影响、产业结构及相关政策的影响等。

1.3现状需求状况分析。一是自用性住房需求。按照《五大连池市总体规划》预测，“未来五大连池市人口的增长，将有很大一部分来自周边乡镇的人口迁入，机械增长将成为重要因素。由此可以得出，周边乡镇人口迁入造成中心城区人口机械增长，迁入人口的构成将主要是进城务工人员，这部分人口对住房的需求将有相当一部分是小户型的商品住房或保障性住房。显然，随着未来五大连池城市化进程的不断推进、人口年龄结构的变化、城市因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供需矛盾加大，仍需相应的商品住宅及更大比例的保障性住房来平衡供需关系、稳定房价并满足市民的居住需求。二是强制性住房需求。强制性需求主要指结合旧城更新、基础设施和公益性公共服务设施建设而产生的房屋拆迁，五大连池市在近期建设规划范围内，目前仍有20多万平方米的棚户区未被改造，规划必须解决这部分拆迁涉及人口的住房问题。三是投资需求。商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于低利率而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。银行存款中用于房贷的比例在增加，这其中包括了自用型购房和投资型购房。

2.住房建设规划总论

2.1规划指导思想。以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和黑龙江省城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用，着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住业科学发展，努力实现广大群众住有所居的目标。

2.2规划原则。一是强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标；更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责，重点改善城镇中低收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业职工的居住条件。二是坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。三是坚持与相关规划进行充分衔接和协调。城市住房建设规划应以国家和黑龙江省住房发展规划、城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。四是坚持突出重点、分步实施。落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。五是坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

2.3规划期限。应与城市近期建设规划相协调。

3.住房建设空间布局与用地规划

3.1住房建设总体空间布局结构。《五大连池市总体规划》将中心城区规划为8个片区：河北片区、西北片区、站前片区、南部片区、老城区、东部片区、东北片区和东南片区。其中东部片区、南部片区和东南片区不涉及近期住房建设计划。

其余5个片区住房建设空间结构如下：

河北片区，规划二类居住用地31.51公顷，商住混合用地13.61公顷，以新区建设为主；

西北片区，规划一类居住用地26.07公顷，二类居住用地38.67公顷，商住混合用地6.9公顷，以旧村改造为主；

站前片区，规划二类居住用地2.07公顷，商住混合用地22.08公顷，以旧村改造和站前新区建设为主；

老城区，规划二类居住用地23.32公顷，商住混合用地60.75公顷，以旧城更新为主；

东北片区，规划二类居住用地18.03公顷，商住混合用地8.78公顷，以旧村改造和新区建设为主。

3.2保障性住房空间布局。目前现状棚户区主要分布在东北片区、站前片区和西北片区，建议利用拆迁后的棚户区用地，除了满足棚户区原住民原址回迁外，同步进行保障性住房建设，因为相当一部分符合保障性住房申请条件的人群就居住在现状棚户区中，结合这部分保障房需求集中建设成规模保障小区，有利开发企业操作，棚改项目对于开发企业来讲资金回笼较快，风险较低，可用政策引导鼓励其进行保障房建设。除以上三个片区进行集中的保障房建设以外，普通商品住房项目中配建廉租住房、公租住房的比例，原则上不低于商品住房项目建设面积的5%。

3.3商品住房空间布局。目前五大连池市中心城区可开发建设用地中，除了一小部分企业经营不善的可转让用地，绝大部分被为改造的棚户区占据，而且大部分棚户区靠近现状城市核心区，城市公共服务设施与城市基础设施的建设均较为完善，具有较大的开发利润空间，所以可结合东北、站前和西北三片区的棚改项目进行普通商品住房的开发建设。河北片区距离老城区距离较远，可适当开发环境与住宅档次相对较高的商品住宅，这部分目标客户大部分拥有私家车，在与老城区保持着相对合理的交通半径的前提下，对住房的要求更偏向于舒适的自然与社会环境。

4.住房建设规划政策保障措施

4.1以政策手段鼓励棚户区改造、保障性住房建设。

4.2加强住房建设规划的监督管理。

4.3加强住房建设规划的信息化管理。

4.4加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。