沪楼市成交量明显反弹

从近一个时期各地房地产市场的表现来看，北京、广州努价上涨的势头仍然没有得到有效缓解。而与此同时上海新房的成交量却出现了明显的反弹。这种市场状况也是由多种鳓素造战的，压抑已久的刚性需求释放就是其中重要的“导火线”。

京沪二手房市场转暖

老张是一位炒股的老手，近一阵来虽然股市不断上涨，但他的心却仍然离不开楼市。因为他一直有着这样一个计划，打算在股市赚了钱之后，改善一下自己的居住条件。不过前几天听到的一个消息却让他有些心烦。原来他的一个朋友打算在上海的七宝买一套二手房，价格都谈好了准备签合同时卖家突然反悔了，说是现在市场回暖了所以要涨价，不然就不卖了。那位朋友对此也是颇为感叹：“这种情况已经是好久没有遇到了。”

的确，走出1～2月的春节淡季后，京沪二手房市场3月份迅速转暖。一季度，在需求拉动下，二手商品房买卖挂牌量和成交量明显回升，价格小幅上涨。由于春节因素的影响，1～2月京沪市场相对低迷，交易平淡，而3月两地市场迅速进入恢复性增长。根据21世纪不动产监测数据显示：3月份北京二手商品住房买卖挂牌量出现较大程度的增长，比2月份增长21％；一季度同比增长8％。3月份上海二手商品住房买卖挂牌量延续了2月份的增长趋势，环比增长28.5％，一季度同比增长12％。同时根据相关门店的统计，北京3月份部分区域二手商品住房买卖挂牌均价为8800元／平方米，环比上涨0.6％；上海3月份部分区域二手商品住房买卖挂牌均价为11165元／平方米，环比下降0.3％。

据21世纪不动产分析，进入3月后，两地二手商品住房市场回暖迹象明显。北京市场春节后成交快速增长，3月份市场旺季的到来更是进一步巩固了二手房市场向好的趋势，一季度二手房成交量同比增长10.3％。21世纪不动产北京润和店陆浩军店长反映：“3月份亚运村地区二手房市场明显回暖，市场已经由年初的‘有价无市’的状态转变为现在的‘货真价实’，由于担心价格的继续上涨，那些认同该地区价值的购房者购买较为坚决，目前亚运村地区二手房的价格与去年底相比上涨了近10％。”与北京市场类似，上海市场3月份成交也出现回暖，根据监测数据显示：上海一季度二手房成交量同比增长5％。相比北京市场，3月份上海二手房市场回暖的因素，更多是受交易旺季到来的影响，买卖双方交易意愿积极。据有关业内人士分析：“春节前后购房人的年终奖基本到位，有了一定的资金支持，购房人的自住需求开始释放，目前市场也是以自住需求为主，同时由于内环新建项目较少，内环价格依然比较稳定。”上海新房成交量3月骤升89％

近一段时间以来，京沪新房市场同步回升，其中尤以上海增长惊人。根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交量为187.9万平方米，与2月份99.4万平方米的成交量相比增长了89％。21世纪不动产分析认为，购房者日趋理性的消费心态，使得市场中的观望气氛逐步消散，自住需求的释放促进了交易的回暖，成为市场交易的主体，一、二手房市场同样受益。

北京市交易管理网的数据显示，3月份北京商品住宅签约9803套，日均成交316套，相比2月，商品房签约日均增加110套，与去年同期相比日均减少172套。一季度北京商品住宅签约27448套，比去年一季度商品住宅签约39398套，下降了30.3％。受供需矛盾的影响，北京的房价依然维持上涨的局面。调控政策短期内效果并不明显，更加巩固了卖方对于未来价格的信心，从而助推了一、二手市场价格的上涨。而政府调控的决心，尤其是“两限房”和“廉租房”政策的出台，又使得部分购房者对后市持等待观望的态度，致使目前市场买卖双方分歧较大，成交活跃程度受到影响。因此，北京市场虽有所回暖，但一季度成交量仍大大低于去年同期。

而广州的情况则比较特别，该市房管局4月14日的《2007年3月广州市十区房地产市场分析》显示：广州3月份新建商品住房“均价”下降了700元/平方米。但就在“3月广州房价下降700多元/平方米”给媒体和百姓注入一支强心剂的时候，国家发改委3天之后却给了一个完全不同的说法：全国70个大中城市一手房价调查表明，广州3月份一手房价同比上涨8.6％，环比上涨1.2％，由此也一度引发了市场各方有关于数据的争论。还是广州很多市民的话说得贴切：“数据与实际感觉相距甚远。”从目前的市场表现来看，总体来说广州房价上涨的势头并没有得到改变。

近期市场波动有其原因

由此我们已经可以发现市场这样的运行轨迹，一方面北京、广州等地房价上扬的势头并没有得到缓解，另一方面沉寂已久的上海市场也突然出现了松动回暖的迹象。这种情况的出现其实是不无缘由的，分析认为，一方面调控政策的落实与执行需要一定的时间，有一定的政策滞后期。部分调控政策最早也要到下半年才能显现出效果，过早对政策效果下定论有失公允。而有些政策的出台反而在某种程度上在短期内助推了房价的上涨，比如对房地产流通环节税费的征收，虽然政策初衷是为了规范市场，抑制房地产市场中的投机行为，但对于目前市场供应与需求的不平衡状态，卖方的强势无疑会将税费转化为购房的成本，转嫁给购房人，造成房价的上涨。而且对于存量房市场的影响更加明显，在流通环节，限制了房产的流动性，存量房市场无法与增量房市场形成梯次消费，分流增量房市场中的消费者，反而形成了两个市场间价格的相互攀比与支撑，使得两个市场的价格上涨。特别是北京市场本身房产的流动性就较差，进入存量房市场进行交易的房源远低于成熟房地产市场的标准，再限制流通环节，使存量房市场的发展受到了制约。

再有物业持有者对于宏观经济的向好有一定的信心，特别是对于奥运会能够拉动经济的预期，使部分物业持有者更加坚定对价格的信心，并开始有捂房惜售的心理。去年下半年来对于调控政策能够稳定房价的预期，使得购房人多采取了观望态度，但随着时间的推移，政策的效果并不明显，部分被压抑的刚性需求开始释放，目前市场中的购房多以自住需求为主也证明了这点。

虽然前期出台的调控政策效果并不明显，不过我们对于政府调控房价的决心却是毋庸置疑的。无论是今年政府加大政策落实力度，还是改善住房供应结构，增加保障性住房的措施都反映出政府对于住房这一民生问题的关注。如果房价仍不能保持稳定，不排除政府采用更加严厉的调控政策的可能。所以当前的市场态势，我们也不可盲目乐观。

房地产开发模式将有新变化

其实近一个时期以来，在各种数据的左右下，有关于房地产市场的各种争论可以说是延续不断，使许多投资者和开发商颇感迷茫。对此上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，这些争论其实并没有太大的意义。他认为调控在某种程度上是在调节中央政府和地方政府的。利益分配关系，但客观的事实是地方政府过于依赖来自于土地的收入，这也是房价无法降下来的一个重要原因。

他认为，这波房地产的大潮其实是与1995年至2005年中国经济的大发展不无关联的，另外从单位分房到市场化购房，以及上世纪70年代的“婴儿潮”也对其产生了推波助澜的作用。在这种大背景下，房地产行业不论谁进入都是能够获利的，所以如果赚了钱也不要认为自己有多么了不起。他说：“我认为宏观调控还是为了市场的健康发展，所以不要怨天尤人。”而对于未来的市场，他认为在当前调控的大背景下，开发商就必须要走专业化的道路，提高产品质量和企业经营水平，房地产开发企业更要提供的是一种增值服务。他特别提出了一个观点，那就是未来房地产开发的模式将可能会出现新的变化。从上海的实际情况来看，将来可供房地产企业开发的土地将会越来越少，所以在中心城区极有可能会一种“再开发”的模式，比如收购旧的写字楼进行重新包装等，把旧厂房打造成创意中心等等。