正视地产风险

2012年10月惠誉了最新的《中国房地产开发商评级报告》，其中对行业风险状况的评估进行了更新，在中国本行业内的代表性企业倾向于被评为非投资级，只有极少数公司在BBB级别范围内，这些企业具有较高水平的经常性收入，可优先获取优质土地储备或资金，通常为国家所有。

行业风险与融资创新

地产行业风险主要体现在五个方面：一是高度周期性，购房需求易受经济环境波动性影响，行业的很多方面不在企业管理的可控范围之内；二是市场透明度较低，缺少对供给需求、空置率等市场动态信息的协调披露；三是较高的政治风险，特别是住宅市场受到严格市场监管且缺乏可预见性；四是营运资本密集度较高，而中国房地产商通常以股权和海外借款等方式为购买土地储备筹资；五是行业分散，各公司市场份额有限，导致易受行业风险重创。五种风险并存造成了中国房地产行业发展的瓶颈。

在过去很长时间以来，中国金融业和地产业缺乏创新，国外金融业经历了去杠杆化的过程之后，中国金融模式依旧处于初级阶段，杠杆化尚未被充分利用。地产行业的健康发展需要大量的资金支持，地产企业可以利用金融工具，用合法的资金渠道支持地产业的发展，并通过设立更长的投资回报期辅助支持。“除了传统的银行贷款、IPO上市、发行债券等途径，企业可以通过比如ABN（资产支持票据）、ABS（资产支持证券）等新的金融工具实现再融资，对金融产品设定二级金融衍生，相比银行贷款和买壳上市，多元化的融资渠道可以提高融资质量、大幅降低风险，避免致地产资金链断裂的情境。”和讯网总编王炜这样概括。

然而，每个企业都有其自身发展的特殊性，转型和创新具体如何有效地实施需要综合其企业本身的价值取向和生存条件考虑。面对不容乐观的行业形势，企业应首先保证生存。在此基础上，找到适合自身企业的发展模式，为员工及社会提供有价值的服务和产品。

正视监管与泡沫

王炜指出，从整体来说，中国现有的发展水平尚不够支撑商业地产及旅游地产的发展，缺乏政策及环境的配合，时机尚不成熟。如今的旅游地产开发，开发商通过旅游资源的垄断实现二次开发，向金融企业实现进一步融资以实现源源不断的资金链；另一方面，产品形态上存在问题，很多旅游地产项目与消费者的需求存在偏差，开发模式与规模也不合理。

宏观调控作为解决高度周期性和降低政治风险的主要手段之一，目前尚未形成定量的标准。调控的终极目标如何定义？在追求稳定和常态化发展的同时，需要实现消费者幸福生活感的追求及地产行业发展之间的平衡。在这个过程中，泡沫一定会出现，但行业需要以正常的心态看待这个问题，毕竟泡沫的出现源自房地产行业的市场化，市场行为决定了泡沫的出现和最终破灭，单纯将地产业作为政治经济学考虑的要素便会导致行业的非健康发展。王炜举例，正如海南80年代房地产行业的泡沫，这是行业走向成熟的必经阶段，泡沫破灭之后，市场会形成更加理性的投资行为。

面对趋紧的调控政策，房地产企业直接融资必定会有一定难度。同时，房地产最艰难的时期尚未到来，度过谷底，地产行业内尚需要新一轮的优化整合，形成行业的规模化和规范化，画地为牢的格局注定被市场淘汰。