剖析分时度假的若干问题

分时度假的发展过程

分时度假最早发源于法国的度假胜地阿尔卑斯地区，从20世纪60年代产生、发展到现在已渐为成熟，中间主要经历了三个发展阶段：

第一阶段，形成之初、房产产权固定化，20世纪60―70年代。度假经营公司借鉴了最初几户人家共同出资购买度假房产的形式，并使之规范化、制度化。具体做法是将一度假房产分成52个星期作为52个单位，将其中的51个单位分时销售给消费者，每个单位的分时度假产品就是消费者在约定的时期（一般为20-40年）在这个住所享受一周度假的权利，剩余一个星期经营者用于房屋维护。需要指出的是，这种度假房产产权在地点、时间上都是固定的。

第二阶段，交换系统产生、房产交换使用多样化，20世纪70―90年代。虽然人们可用相对较少的钱购得度假房产产权，满足了度假需求，但固定时间、固定地点也给消费者带来了极大不便。70年代分时度假被引入当时经济紧缩的美国，大量空闲房产加入到分时度假产品中，一些国际化大公司抓住机遇，创造了分时度假交换系统。消费者以自己的度假房产使用权加入到交换系统中，可通过系统换取同等级但不同地点、使用时间的度假房产使用权。交换系统使分时度假产品更大程度上满足了消费者的需求，也是分时度假在经营方式上的一种尝试，并取得极大成功。消费者在购买、交换分时度假产品时可以多种选择，不再受居住时间和居住面积的限制。

第三阶段，分数制出现、房产产权虚拟化，20世纪90年代至今。随着人们生活的节奏加快、需求更加多样，原有的交换做法已不适应这种情况。1990年迪斯尼公司推出分数制，即消费者要加入交换系统不必去购买某度假地某时段的房产使用权，只需购买一定的分数，用所购买的分数来选择已经价格换算成分数制的住宿产品和其他娱乐、服务产品。 这种做法适应了现代人的生活需要，使分时度假制度更加合理化、人性化。

分时度假的自身特点

经营者的出发点不同。传统饭店业经营模式主要有业主自营、联营、委托经营、加盟经营等形式，产权者与经营者之间存在着经济上的权利义务关系，经营者必须将产权所有者的经济利益放在第一位，一切以产权所有者的经济利益为根本出发点。分时度假中的经营者和度假房产产权购买者之间是一种参与关系，经营者关注的是产品的交换性，即进入交换系统后能否满足其他产品所有者的需求，以为交换系统成员的快速交换服务为出发点 。

消费者权益多样，实现具有滞后性。在分时度假中，消费者购买的是度假房产所有权、使用权或者是分数，可以在交换系统中任意选择，这要求交换多样、易变、产品组合种类多；而传统饭店中消费者得到的是一定期限的房屋使用权和与之配套的服务，产品的固定性决定了权益的单一性。分时度假产品购买使消费者可以在一段时间拥有消费度假产品或者通过交换对其他度假产品进行消费的权利，不同于普通商品购买消费行为，在权益的实现上具有滞后性。

营销创新、产品流动性增强。从经营理念上讲，分时度假经营者的工作重心在其核心环节分时度假交换系统上，注重的是交换方式的创新。经营者积极主动创造各种条件提高交换效率，来满足消费者的需求；传统意义的饭店经营者以最大限度的提高客房出租率为根本目的，采取各种营销手段吸引消费者，但经营主动权在是否要租赁客房的消费者手中。由于分时度假交换系统是全球性的，系统中有来自各个国家、地区的消费者，大家可通过电脑网络互相选择其他的度假产品，基于交换系统分时度假产品流动性明显增强，不再像一般饭店产品由于地理位置的固定使得其流动较差。

分时度假发展现状及问题

分时度假产品市场形象差

市场形象差主要指分时度假产品经营者存在强迫性销售和欺诈性销售行为，在消费者中造成了很坏的影响。更有甚者以销售分时度假产品为名进行非法集资，卖虚拟的会员卡套取资金。另外，有的消费者自身也存在问题，在交换分时度假产品时不通知以前的销售商而随意交换或者是不按约定的时间在规定的期限内消费已购得的度假产品，造成不必要的纠纷。

缺少法律监督，立法滞后

分时度假是一种新生事物，至今没有相应的法律对其进行规范，在产品的四个环节生产、销售、交换、消费都存在一些法律问题。我国分时度假当前涉及的法律问题主要有买卖双方的权利、义务不明确，产品销售法律证件不完备，国内国外产品交换无有力保障，产品服务、度假产品权的继承与转移等行为无规则可依。

存在认识误区

分时度假的推行可以为我国积压房产的盘活起到积极作用，但这并不像有的人所认为那样，即所有的积压房产都可以经营分时度假业务。只有具备度假条件且有良好度假设施的房产才有可能经营分时度假业务，否则将得不偿失。分时度假也不等于分时卖房、分时买房。目前在开发商和消费者中存在这样一种认识误区，这种认识不利于分时度假的正常发展。分时卖房、分时买房都是支持分时度假交换的一种外在现象，都未真正理解分时度假。