限制房价,保障人民生存权

【摘要】近年来,我国房价持续高涨,城镇居民的房价收入比一直处于国际上公认的“极不可承受”的状态,其中一线城市的房价收入比更是高的离谱,远远超过人民的承受能力,严重影响了人们的生存。本文从纵向和横向两个角度分析了我国城镇居民的高房价收入比,探讨了高房价形成的原因,并提出限制房价,保障人民生存权的建议。

【关键词】房价;房价收入比;需求弹性

一、我国房价现状分析

1、房价持续高涨,人民购房压力大

1998年以来,全国各地的房价普遍持续走高,一线城市的房价增长尤为明显,二、三线城市的房价也增长较快,全国商品房平均售价从1998年的2063元/m2,上涨到2008年的3919元/m2,十年间涨了将近90%,特别是自2005年以来,房价的增速更加迅猛(见表1),大大超过了人们收入的增长速度,越来越多的人倍感买房压力,中国社科院经济蓝皮书(2010)指出:当前我国85%家庭买不起房。[1]

从1998-2007我国房屋销售价格指数图(见图1),可知我国的房价一直保持着持续增长的态势,2004-2007年的房价更是在以每年高于5%的涨幅递增。

2、高房价和高空置率并存

一方面过高的房价使广大老百姓买不起房,另一方面开发商建的许多商品房卖不出去,大面积空置。如2003年1-9月,全国商品住宅空置面积达到650580万m2,同比增长7.6%;同年11月底,全国商品房空置面积超过1亿平方米,同比增长6.5%,其中空置1年以上的面积达到了4220万m2。

3、中低价位的住房供应少,政策性保障缺位

以政府指导定价方式销售的经济适用房,可抑制开发商对商品房过高的定价行为,在一定程度上起到平抑房价的作用,解决中低收入阶层的住房问题。然而我国的经济适用房、廉租房等提供得很少,并且限制条件多,绝大多数中低收入阶层往往买不到这类住房。据统计,当前经济适用房、廉租房等在整个商品房总数中的比重仅为10%左右,政策性保障严重缺位。

二、居民对高房价的承受力的判断标准分析――房价收入比

目前,学术界往往采用房价收入比来分析居民对住房价格的承受能力。房价收入比是居住单元中等价格与中等收入之比,在我国通常用平均价格和平均收入来表示,即:

按照全球著名网上普查机构Demographia的定义,凡是房价收入比超过5.1就是“极为不可承受”的,4～5.1之间是“严重不可承受”的,3.1～4.0之间是“中度不可承受”的,只有在3.0以下才被认为”是可以承受”的。[5]

自1991年以来,我国城镇居民平均房价收入比一直保持在6.05以上,即处于“极不可承受”的状态(见表2),其中一线城市如北京、上海、广州等城市的房价收入比基本上都在10.0以上(见表3),我国城镇居民承受着十分巨大的购房压力,绝大多数年轻人无购房能力,即使买了商品房,也几乎要耗干父母毕生积蓄,并承受巨大的还贷压力。

从横向看,许多发展中国家和北欧高福利国家的房价收入比相对较低,这些国家基本实现了“民有其居”。其他发达国家主要城市的房价收入比,尽管也比较高,基本上处于“严重不可承受”的程度,但相对我国北京、上海等一线城市而言还是要低很多(见表3),如2007年,北京的房价收入比为11.13,而同期伦敦、纽约、东京的房价收入分别为6.42,4.19,4.18。

三、我国高房价形成的原因

关于我国高房价的成因,学者们从不同的角度进行过探讨,如朱富强(2008)认为:在房价非理性的上涨过程中,支持房价走高的力量有两种:一是居民的自住性需求,二是富人的投机需求。[7]解佑贤认为:不完善的房地产市场以及政府监管缺失,使开发商希望并且能够谋求到超额利润,从而推动了房价不断高涨。[8]又如张莹洁认为市场垄断是引起高房价的根本原因[10]。本文认为,以下原因造成我国的高房价:

1、成本的增加促成了高房价。

(1)地价上涨。地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%。受近年来一系列土地调控政策的影响,地价大幅上涨推动房价上涨。如:①土地出让金提高;②与土地相关的税收提高;③日益增加的土地拆迁成本;④政府采取强硬的土地政策抑制开发商囤积土地,严格控制土地供给量,紧缩地根。[9]

(2)生产资料、建设成本、运营成本及人工费用等较大幅度增长。当前,国内大部分建材价格持续上涨,以水泥和钢铁为例:2003年,钢铁平均价格与上年同期相比增长30%-40%,水泥平均价格上升了10%。[11]

(3)不能回避的“腐败成本”。在我国,政府掌握了很大一部分资源和审批权,房地产开发商为了得到更多实惠和便利,不得不花大笔钱去贿赂政府官员,“腐败成本”抬高了房价。“在房价中,房子土地和建筑成本约占50% ,政府税费约占20%,开发商的运营费用约占30%,这30%里有不小的一部分,是开发发商最不愿意公布的,说白了就是行贿的费用。”[12]

2、过于旺盛的有效需求和较低的需求弹性、供给弹性共同形成了高房价。

(1)在房地产市场中,房价主要是由其有效需求和有效供给所决定的。有效需求是指消费者有购买意愿和购买能力,并且正在或近期即将实施购买行为的需要,分为自住需求、投资需求和投机需求。房地产市场的有效供给是指开发商满足购房者即期居住的自住需求的供给。实行住房制度改革以来,居民的住房不再由国家分配,主要通过房地产市场来解决,这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求,从而增加了我国房地产市场的有效需求,我国高房价主要是由有效需求远大于有效供给造成的。[6]

(2)较低的供给价格弹性和需求价格弹性决定了高房价。商品房的需求(供给)价格弹性是指对商品房需求量(供给量)变化的百分率与房价变化的百分率之比,它测度了商品房的需求量(供给量)变动对于房价反映的敏感程度。可以用以下公式来加以说明:

3、投机行为和恶意炒作抬高了房价。

消费者和开发商的心理预期对房价具有重要影响。与股票市场一样,在房地产市场中,消费者具有买涨不买跌的投资心理。当消费者对房地产市场充满信心时,则投机需求增加,可能会使房价非理性上涨;一旦部分消费者预期房价将下跌,其他消费者也会持币观望,从而造成房价非理性下跌,形成萧条。房价上涨的预期,推动了房价的上升。开发商为了追求房地产的暴利,采用囤积房源、虚假买卖等各种手段,拼命炒高房地产价格。房地产中介和媒体推波助澜,他们为了获取交易中介费、差价、广告费等等,往往会配合开发商推高房价。

四、政策建议

1、改善供给结构,加快建造保障性住房。

针对广大中低收入阶层无力支付过高的房价这一现实,政府应该在土地保护政策允许的范围内,建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制,鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设,增加中低价位住房供应量。

2、降低房屋的空置率,增加住房的有效供给。

针对高房价、高空置率的现象,我们应加强对商品房预售环节的管理,对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定,防止开发商捂盘;清理不规范的中介机构,改善房地产的流通环节,对住房销售实行有效的现场监督,及时有关信息,引导广大群众合理购房;加大对购买首套住房的支持力度,降低交易费用,有效引导空置住房进入流通,增加有效供给,同时也要鼓励二手房进入流通环节。

3、鼓励竞争,加强监督,打击开发商违规行为。

首先,应适当限制房地产业中的垄断行为,鼓励竞争,减少开发商因垄断而获得的超额利润;其次,应对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为,要制定相应的法律法规进行惩治;第三,应加大对房地产业的监督力度,从其设计、建筑、销售等环节加以监督,按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求[6],房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”,采取必要的措施防止炒房,维持售楼现场销售秩序。

参考文献

[1]腾讯证券网:.

[4]周毕文等.“房价收入比”的应用研究[J].价格理论与实践,2008(10).

[5]陈杰.城市居民住房解决方案[M].上海:上海财经大学出版,2009-01(50).

[6]杨飞.中国高房价成因的供求分析与对策[J].经济与管理,2009(1).

[7]朱富强.论中国房价问题的现状与本质[J].广东商学院学报,2008(6).

[8]解佑贤.高房价的困惑――当前我国房地产业的困境及发展对策分析[J].学术论丛,2009(5).

[9]刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析[J].中外建筑,2009(2).

[10]张莹洁.市场垄断是引起高房价的根本原因[J].中国集体经济,2008(7).

[11]牛毅.我国房地产价格为何居高不下[J].中国房地信息,2005(3).

[12]王旭东.高房价不能回避“腐败成本”[J].经济研究参考,2009(30).

作者简介:

游战武(1983―),男,湖南娄底人,经济学硕士,仰恩大学助教,从事西方经济理论研究。

禹勇(1981―),男,湖南双峰人,武汉大学经济管理学院在读研究生,主要从事金融学理论的研究。