地价计算模型设计方法

[摘 要]随着房价的不断抬升,土地的定价越来越重要。本文重点讨论地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法,通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型,求出各用途各级别的地价级差系数,再用地价级差系数等参数来科学、合理地计算出一个地区的地价,从而改变过去传统的手工处理方式和花费大量的时间、人力、物力来计算地价,提高了工作效率,促进科技成果转化为生产力,提高土地管理的现代化水平。

[关键词]地价模型计算

[中图分类号]F2[文献标识码]A[文章编号]1007-9416(2010)03-0061-02

1 前言

城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用,综合评定土地质量,划分城镇土地级别的过程。土地定级的目的是为土地价格评估、地籍管理、土地税费征收以及全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。

地价是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下,不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、平均性、有限期、时效性等特点。地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”,也是政府调控土地市场的重要杠杆。在现实经济生活中,地价有力地促进了土地资源合理利用,显化了国有土地资产,同时,地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考,也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

所以,地价的计算十分重要,但如何利用先进的计算机技术和网络技术,代替传统的手工处理方式,以提高工作效率,促进科技成果转化为生产力,提高土地管理的现代化水平, 这是本文的出发点。在计算地价前,先要了解土地级别的划分原则和方法。

2 土地级别划分原则和方法

2.1 划分原则

(1)土地级别按总分值变化状况划分,不同的土地级别对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于1、2、3、……n个级别值(n为正整数);

(2)任何一个总分值只能对应一个土地级别;

(3)按总分值和城镇状况确定2―3个不同的划分级别方法。

2.2 划分方法

(1)总分数轴确定法;(2)总分频率曲线法;(3)总分剖面图法;(4)聚类分析法

2.3 级别验证

用级别内土地利用的地租或样点地价验证。在市场交易资料较多的城镇主要用样点地价验证。

验证的准则:(1)各类用途的各级土地的平均单位面积地租或价格存在正级差,则级别划分合理,反之,则不合理。(2)各类用途的各级土地间的平均单位面积地租或地价要具有明显的差异,则级别划分合理,反之,则不合理。

3 地价的计算与模型的建立

总的来讲,地价的计算方法有三种:即地价与土地级别建立模型法、地价与定级因素分值建立模型法、区域内样点地价平均法。本文重点讨论地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法。

3.1 地价与土地级别建立模型法

在土地定级的基础上,通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型,求出各用途各级别的地价级差系数,再用地价级差系数等参数来计算级别地价。数学模型为:

Yn=A(l+r)xn或Yn=A(l+r)axn

其中:Yn:第n级土地交易样点地价;

A:常数;

r:地价级差系数;

Xn:第n级土地级别指数或单元土地质量指数

a:待定系统。

模型建立后,某级别无论有无样点地价,均依模型计算地价。

3.2 地价与定级因素分值建立模型法

本法越过利用定级因素分值确定土地级别的阶段,直接在均质地域内的土地定级因素分值与该地域内的各用途有效地价样点平均价格之间建立数学模型,实现以价定级、以因素定地价的快速、准确而又简单的操作。该法适用于大中小各类城镇,也适用于地产市场发达和欠发达城镇。

该方法的基本思想是:当某定级因素发生变化,足以引起土地级别的调整,而在该区域又没有新的交易样点地价资料,无法调整级别的基准地价进,则可以应用该模型,直接从定级因素分值的变化来计算新的地价。

基本模型:

Yn=A(l+r)xn

其中:Yn:第n级或区域内土地交易样点地价;

A:常数;

r:地价级差系数或区域级差系数;

Xn:第n级或区域内定级因素综合分值

工作程序:(1)用定性方法划分均质区域;(2)用定级方法计算区域内的定级因素综合分值;(3)把区域内同一利用类型的样点地价和定级因素综合分值代入上述公式,求取参数值;(4)把定级因素综合分值和参数代入公式,求区域地价;(5)在工作底图上标出区域地价,并用曲线图把价格水平相近的区域归并,按级别划分方法划分土地级别;(6)在地价计算中,只要区域或级别内某定级因素发生变化,且能影响地价水平的变化时,只需变化的定级因素分值代入公式即可。

以下是利用该模型计算得到某市2000年到2009年地价增幅曲线图,不难看出,如果地价达到4000元/平米(占房价的23%),房价到17000元/平米也就不足为奇了。

4 结语

利用数学模型和计算机进行数据运算,并生成图形文件,都十分方便、快捷,而且十分美观。从而,实现了日常估价工作的自动化,提高估价工作效率,避免手工计算的失误,提高了运算速度和估价结果的准确性。

总之,利用计算机进行地价的计算,无论对土地管理机关,还是土地估价机构,不仅可以提高工作效率,而且有助于提高工作质量和透明度。无论是土地使用者,还是土地需求者,都有能及时了解和掌握各方面的土地信息和政策,还可以监察土地管理机关的工作,减少工作和土地开发投资的盲目性。

[参考文献]

[1] 城市土地定级与基准地价评估实证研究,李何超等著,科学出版社.

[2] 城市基准地价动态评估模型、算法及实现方法研究,博士论文.

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