婚前按揭房法律问题探讨

摘 要：离婚案件中，一般需要处理好孩子抚养和财产分割问题，孩子抚养问题处理相对容易，但财产分割有时涉及到按揭贷款购房的情况，有的房子婚前按揭缴纳首付款和取得房屋产权登记等原因，导致在离婚时，存在权属、其增值部分及共同偿还贷款部分如何认定、如何分割的问题，对此，法律并无明确规定。鉴于此，就按揭房的性质、增值、共同还贷等相关法律问题进行探讨。

关键词：婚前按揭房权属；离婚时其增值部分；归还贷款的分割

中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）15-0198-02

一、婚前按揭房的定性问题

离婚案件中，涉及到房产的分割，首先要先定性房子的权属问题，房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产？如果是个人财产那么就不存在分割问题，归婚前所有一方，如果是婚后共同财产就应当分割。离婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么处理此类财产分割的关键就是对该按揭房如何认定确定它的性质问题，即应定性为婚后夫妻共同所有财产还是个人婚前所有财产的问题。针对此类财产纠纷，不同的法官出于对法律不同的理解，也就是说法官在处理此类纠纷时，个人自由裁量权的行使不同，就会得出不同的结论。

有一种观点认为，按揭房的性质应该以房子的房产证登记的时间作为区分婚前、婚后财产的分水岭。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，依照《物权法》的规定，只要按揭房的房产证的登记在婚前，该按揭房就是婚前个人财产；如按揭房的房产证在结婚后登记取得，那么该按揭房产就是夫妻婚后共同财产，离婚时可以分割。

有另一种观点认为，婚前按揭房应以房屋买卖合同订立时间并结合首付款交付的时间来划分其房屋产权性质，进而确定按揭房是婚前个人财产和婚后共同财产。如果按揭房的买卖合同在夫妻双方结婚前签订而且首付款也是在夫妻双方结婚前交付的，根据我国《合同法》的规定，该房屋买卖合同已经生效。按照《合同法》规定的合同权利义务应当由签订合同的主体来承受，所以，该按揭房应为交夫妻双方结婚前首付一方的婚前个人财产。依照这种观点，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同并交付了首付款的，房屋产权证登记在首付方名下的，无论房产证的取得在婚前还是婚后获得，均认为是夫妻关系中婚前首付方的婚前个人财产。

另还有第三种情况：夫妻婚前一方签订商品房买卖合同，但是结婚后夫妻双方共同支付首付及共同贷，房屋的产权证也是夫妻结婚后登记取得。此类按揭房在实际生活中我认为，虽然商品房买卖合同签订是在双方婚前，即原因行为是在婚前，但是商品按揭房买卖合同的履行即交付首付和还贷均是在夫妻双方结婚后。也就是说，次按揭房是用夫妻共同财产来交的首付和还贷，且实际情况也是夫妻双方共同履行了商品房买卖合同中买受人的义务。因此，此类按揭房不论产权证的取得是在婚后还是在婚后，都应当认定为夫妻财产，离婚分割是按照夫妻共有财产进行分割。同时，按揭贷款也应当作为夫妻共同债务，进行明确由谁承担。一般此类情况下，该按揭房认定为夫妻共同财产是无争议的。

对于有争议的前两种观点，笔者同意第一种观点。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭房的房产性质做出明确的规定，其本质认为是抵押贷款合同。不动产权即房屋产权证书是权利人（即房屋所有权人）享有该不动产物权即该房子的对外宣布及公示，也包括夫妻双方的关系。笔者认为，在离婚诉讼中，财产分割虽在夫妻之间进行，但分割的是夫妻共同财产。按照我国《婚姻法》的规定，应是夫妻二人结婚登记后，双方合法取得财产。因此，对于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋产权登记应归为夫妻共同财产。

在婚姻案件中遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，既符合《婚姻法》的规定，也符合《物权法》的基本精神。因此，笔者比较赞同第一种观点。但也有人担心按揭房一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人，若以后离婚还须分到房产的一半，这样会不公平。笔者不这样认为，房屋产权对于普通公民来讲，是财产中最重大的财产，是家里最值钱的物品，也许是几代人的心血，若婚前首付一方在意自己的财产，注意保护自己权利，就会积极地在婚姻登记前办理好房屋的产权登记。或者婚姻登记时没办好权属登记，也可以结婚时进行夫妻财产约定。若首付一方，不积极行使自己该权利，就是对该房屋产权婚后共有的默认。但是，为了保护公民经济的安全，维护市场经济秩序的稳定，结合我国《婚姻法》的立法精神，对按揭房婚后登记产权，婚前首付的那部分金钱，应从夫妻共有价值中划分出来，首付的金钱应视为婚前首付个人一方的婚前财产。

二、婚前按揭房产的增值部分实际生活中应如何解决

房价市场在我国，一直是上升趋势，只是多少问题，一般的离婚案件中，若涉及离婚时分割房屋价值的纠纷，一般情况下，离婚时房屋价格跟最初购房时价格相比一般都有所上涨。因此，夫妻双方离婚时，婚前争议的按揭房都存在不同程度的增值情况，我国房屋增值的原因很多，如有的增值是对房屋进行了豪华装修、修缮使其增值；有的增值是由于市场房子紧缺，房子的刚性需求，导致房价不断上涨等原因所致。有的房子增值是因在学区好地段等原因导致增值等。笔者认为，关于离婚时，夫妻双方就一方在婚前贷款购买房屋的增值部分如何处理纠纷，应该按照当事人对房屋增值所做贡献大小、不同应做出不同处理。

如果夫妻双方结婚后共同对房屋进行精心装修、修缮而使婚前房屋价值有所增加的，依据我国民法及物权法理论的相关规定，应认为是物的添附，添附之物应该归属于不动产的所有权人，但不动产所有人应把因添附而增值的部分给对方也就是夫妻另一方一定的经济补偿，只有这样才符合我国民法通则的规定。因此，离婚时，婚前按揭房所有权人即房产证登记人，应该把添附增加的价值部分折价补偿给离婚时的有房产纠纷的夫妻双方另一方一半的经济补偿。

由于房屋市场商家的炒房，以及由于通胀通缩、房地产市场行情的变化等因素，形成购买按揭房时的合同价格往往和离婚时的房屋市场价格有较大的差别。一般来讲，大部分情况都是离婚时按揭房屋价格高于购买时价格很多。针对该增值如何定性、处理是此类案件争议的焦点，但是现行婚姻法及其司法解释并没有做出明确规定。笔者认为，对于婚前按揭房屋并在婚前已经取得房产证产权登记的，是一方的婚前个人财产。因此，在离婚时按揭房涨价升值时，其升值部分也应属于夫妻一方婚前个人财产的升值；如果婚后按揭房屋的市场价格下跌，也不视为夫妻共同财产的减少。也就是说，婚前办理房产登记且在一方名下按揭房产，因其增值或下跌不属于夫妻共同财产的变化，不存在增值部分的分割争议。但对于婚前办理按揭，婚后办理房屋产权登记的认定为是夫妻共同财产，随着房产市场行情的变化，无论是涨还是跌，都是夫妻共同财产的变化。其增值或下跌部分都是夫妻财产的共同变化，不影响其权利归属，但是离婚时有权要求分割增值部分。

现实生活中，其实房屋增值并非房屋实际增值，大多是房价波动、物价上涨、炒房原因导致，是一种虚拟的增值，在房子所有权没有变动即房子没有进行实际买卖的情况下，婚前按揭房的增值部分一直处于一种虚拟不存在的状态，因为房屋产权没有变动就没有带来实际上的房屋价值增值。因而对于婚前按揭房婚后办理产权登记的，在离婚时，进行财产分割，增值部分应按市场价格，减去折旧部分，酌情考虑其增值是因婚前按揭方首付而购买房屋的前提下产生，给没有占有房屋的另一方一定的适当的经济补偿。

三、婚姻关系存续期间归还贷款的性质及分割

根据我国《物权法》的规定，对于夫妻双方一方婚前按揭房并在婚前办理房屋产权登记的，视为夫妻双方中一方结婚前个人所有财产。夫妻双方中婚前按揭并且属于个人所有的一方，即婚前取得房屋所有权一方，为了个人贷款而将其按揭房的产权权益抵押给银行，房屋个人所有权的一方跟银行之间形成法律上债权债务关系，此债权债务关系是夫妻一方在婚姻登记之前与银行之间发生的抵押合同关系，因此该债务应属于按揭房所有人一方婚前的个人债务。因而，贷款银行也只能向特定的债务人即按揭房屋所有权一方主张自己的债权权利，而不能向务人结婚后的配偶主张其债权权利。因此，针对此类按揭房还贷款情况，应认定为实际上是以夫妻共同财产偿还了按揭房房产所有人一方的婚前个人债务，因为还银行的贷款而在夫妻之间产生了民法上的债权债务关系。所以，在夫妻双方离婚时，婚前按揭房所有权人一方应当予以返还夫妻关系存续期间共同偿还贷款的配偶一方已支付的房款。离婚后没有偿还的按揭债务仍为房屋所有人个人债务。考虑到在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还一方的婚前个人所负按揭贷款债务，是基于双方存在婚姻关系的基础上，无偿帮助另一方偿还婚前个人债务。因此，夫妻离婚时，如果只是简单地返还已经归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，对夫妻另一方明显的有些不公平，还应当偿还其利息，才能符合我国《物权法》的基本精神。

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