准确履行房屋预告登记程序的探讨

摘要:《物权法》首次创设了预告登记。其主要目的是平等保护公私财产,更好地维护房地产市场秩序,切实保护权利人的合法权益,确保房地产交易安全。本文从房屋预告登记的性质、特征入手,分析了房屋预告登记与商品房预售合同登记备案的本质区别。结合自己多年从事房屋登记工作的实际经验,重点指出了房屋预告登记的一些特别注意事项,便于我们在实际工作中准确履行房屋预告登记程序。

Abstract: "Property Law" for the first time creates a notice of registration. Its main purpose is to protect equally the public and private property, to better maintain the real estate market order, to effectively protect the legitimate interests of rights holders to ensure the security of real estate transactions. This paper analyzes the nature of the registration notice and the sales contract essential difference from the housing characteristics. Combined with many years practical experience of housing registration, the author highlighted a number of houses prior registration of special attention which are convenient for us to work in practice accurately housing notice registration procedures.

关键词:登记制度;预告登记;公平交易;交易安全

Key words: registration system;notice registration;fair trade;transaction security

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0130-01

0引言

预告登记指当事人约定期房、现房或者其他不动产物权转让时,为了限制债务人擅自处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。比较常见的预告登记,是在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的房屋到房屋登记机构进行预告登记,以制约开发商将该房屋再次出售或者进行抵押。

《物权法》创设的预告登记制度,就是要从法律层面上堵住这个黑洞,从根本上维护房屋权利人的合法权益。这对于构建和谐社会,保障房地产市场健康平稳发展,健全房屋登记法律体系具有十分重要的意义。

领会与把握预告登记要旨,对于我们牢固树立“登记为民”意识,准确履行房屋登记职责,依法行政,规范服务具有重大的意义。

1预告登记的性质与特征

预告登记,就是为了保全关于不动产物权的请求权,而将此权利进行的登记。实际生活中,权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人,但没有能力阻止义务人对不动产物权再行处分。在利益的驱使下,个别不良房地产开发商或是单方面撕毁合同,或是恶意一房多卖,或是将已经出售的商品房重复办理抵押。有了预告登记,就会使得房地产开发商的上述处分行为无效。这就是说,预告登记的请求权具备对抗第三人的效力,即物权的排他效力,从而保障了将来本登记的顺利实现。

预告登记制度能够有效的保障不动产物权转移过程中债权人的合法权益,已经被世界各国的法律实践所证明,因而也就被世界各国普遍采用。在《物权法》正式颁布之前,我国各地也有预告登记的探索和实践。上海、天津、广州等大中城市出台的房屋登记办法或条例,都对预告登记有所规定。这些地方性法规对于预告登记性质的认识是一致的,只不过对预告登记的适用范围、效力等规定不尽相同。

在《合同法》调节的物权变动模式下,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。当发生一物数卖的情形,数个买卖合同的效力是相互独立的,各个债权具有相容性、平等性。那么,标的物的所有权最后究竟归谁?《合同法》解答不了,而《物权法》创设的预告登记制度, 正是解决这一问题的利器。

2预告登记与商品房预售合同登记备案的区别

2.1 二者性质不同预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事法律制度。而商品房预售登记备案则是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。

2.2 实际功能不同预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够顺利实现物权。依靠预告登记排他性的法律效力,保障预告登记安全平稳过渡到本登记。而商品房预售登记备案制度则是建设行政管理部门加强对房地产市场的监管的一项行政管理制度,目的是维护房地产市场的健康发展。

2.3 具体操作和运行的程序不同预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的一项强制性制度,只需房地产开发企业单方到房地产行政管理部门办理商品房预售合同登记备案。

2.4 适用范围不同预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是,商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

3办理预告登记的注意事项

3.1 在办理预购商品房抵押权预告登记时,一定要注意登记程序在已经办理了预购商品房预告登记的基础上,才能启动预购商品房抵押权预告登记程序。这两个登记程序相互独立,不可省略,不能相互替代,更不能顺序颠倒,但可以同步进行,同时完成。

3.2 预告登记的单方申请在所有的房屋登记程序中,一般都是要求买卖双方共同申请,而唯独预告登记在符合条件的前提下可以单方申请。这唯一的特别规定,我们更应该弄清楚,搞明白,记得住。

《房屋登记办法》第69条“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”制定这一特别条款,真正目的就是为了保护弱势群体。我们在办理预告登记中,千万不要忽视了这个特别规定,但也不能随意扩大适用范围。因为这个特别规定仅仅适用于预购商品房的情形,至于以预购商品房设定抵押和房屋转让、抵押的情形下,即便当事人有预告登记的约定,也不能单方申请预告登记。

3.3 预告登记的失效预告登记只是完成了物权请求权,只有进行本登记,才能最后取得真正意义上的物权。但出现下列情形之一时,预告登记失效。一是主债权消灭;二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未办理本登记。

实践中,预购商品房的买受人往往并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”,而作为预售人的房地产开发企业则非常清楚。假如房地产开发企业在办理了房屋初始登记后不通知预购人,导致预购人三个月内未办理预告登记转本登记,此时若开发商以失效为由将已经预售的房屋再次转让给第三人时,我们一定要让预售人出具预告登记权利人的身份证明文件和书面同意文件。否则即便三个月的时间已经过了,房屋登记机构也不能为预售人再次办理所有权转让登记。