房屋买卖合同生效要件新探

中图分类号：DF83文献标识码： A 文章编号：

一、案情介绍

某市居民张忠于该市西大街有私房11间，其中临街门面旧式楼两间。1999年3月16日，张忠与A单位达成房屋买卖协议，约定由张某将前述两间临街门面旧式楼房以十万元的价格卖给A单位。后A单位按合同约定分三次将十万元购房款支付给了张某，同年双方共同填写了房屋转移过户申请书并向房管部门提交房屋买卖的有关证件。2000年6月房管部门通知A单位交纳过户费并开出黄票。后因不可归责于买卖双方的事由，双方一直未能办结过户手续。后张忠反悔，并以买卖尚未办结过户登记手续为由主张合同无效。A单位于2001年4月诉至人民法院，但一、二审皆败诉。法院判决合同无效，其法律依据是1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条的规定及最高人民法院在此基础上做出的批复，即“签订房屋买卖后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的”。这实质上确认了房屋买卖合同须以办理产权转移登记手续作为成立要件。依此，在本案中，买卖双方未办结过户登记手续，其买卖合同尚未成立，更谈不上效力问题，因而法院支持张某合同无效的主张。

二、问题提出

显而易见单就审判结果而言，它严重违背了公平与诚信原则，使买方无辜受损，确难让人信服，而这恰是由最高人民法院批复所指导出的当然结论。按照逻辑，该批复很容易使我们在认识上陷入一个二难推理的困境中：房屋买卖合同在过户登记之前尚未成立，一个尚未成立的合同根本不应该履行，而当事人又怎能依据这样一个尚未成立、毫无效力的合同要求对方履行协助办理过户手续的义务呢？照这样的推理，在价格市场瞬息万变的今天，于房地产升值时，买方岂不成了卖方任意否定合同效力、背信弃约的牺牲品？反之，房地产跌价时，卖方又怎不可能因买方任意反悔，恶意转嫁风险而无端受损？可我们的司法解释恰恰纵容了该种背信行为，为其提供了合法的依据，而对维护不动产交易最基本的稳定、安全、公平和诚实信用却无能为力。

这些矛盾要获得有效解决，我们就不得不重新看待房屋买卖合同与过户登记的关系。实际上，二者是两回事，各有其独立的意思表示和成立方式。订立买卖合同是一种债权行为，而为履行该债权合同达成合意，实现房屋所有权转移的过户登记则是一种物权行为，尽管二者有着内在的密切的联系，但它们又是相互区分、各自独立的。我们不能主观臆断地将后者作为前者的当然内容。否则，势必加剧类似本案中显失公平的合同现象，导致人们对合同的不信任，甚至对法律保护持怀疑态度。

事实上，最高人民法院批复之精神与其所依据的《城市私有房屋管理条例》似相违背。根据《条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，这一规定尚未明确房产权属登记之效力，我们只能从中得出房屋产权转移须经登记的结论，而得不出房屋买卖协议须以登记作为成立要件的结论，纵观我国现有法律、法规均未就房产权属登记之效力问题做出明确规定，只是一些主管部门规章中有所涉及，如建设部1990年12月31日的《城市房屋产权产籍管理办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为无效。”由此，我们可以看出，房屋产权未办理登记，只影响房屋产权转移变更的效力，并不影响此前的房屋买卖合同的成立与效力。因此，最高人民法院批复是有失妥当的。

三、学理分析

前文已提及，房屋产权的转移是物权行为，而房屋买卖协议是一种债权行为。而对二者做出明确区分可以使我们对房屋买卖过程有更深刻、更清醒的认识：一宗完整的房屋买卖可划分为债权行为和物权行为两个阶段。在前一阶段即订立买卖协议的阶段，只要符合一般法律行为的要件以及法律明确要求以书面形式签订合同并经公证有效的特别要件，该买卖协议即行生效，符合有效条件的协议具有法律约束力，当事人必须履行，否则即可强制实际履行或责令其承担违约责任。物权行为阶段即双方为履行前买卖合同就房屋产权转移达成合意，该合意以登记作为生效要件。换言之，登记不是债权合同的成立要件，而是作为物权合意、所有权实现转移的要件而存在的。显然，二者有着本质的区别，它们相互独立，各具特色，若发生债权合同因意思表示有瑕疵或内容违反公序良俗而致无效或被撤销时，物权合意的效力却不受影响，买方对标的物仍保有所有权，而卖方依不当的得利之规定请求返还。这就是物权行为的特质所在，也是物权行为理论兼顾双方当事人利益、注重实质公平内涵的体现，在学界将其概括为物权行为的独立性和无因性。由此可以推知，当事人在房屋买卖关系中，没有履行法定方式——登记，只意味着房屋产权未发生变动，并不影响买卖合同本身的成立与效力，买卖合同仍然有效。

而我国于实践中将物权行为与债权行为混为一谈，主要原因在于法律对物权行为理论采取了一种折衷主义的态度：即认为物权合意是基于债权合同的存在而发生的，它是债权合同之当然结果，同时须履行法定的登记或交付行为才能发生效力。这实际上是不承认物权行为的独立性和无因性，而无视物权行为的特性就等于抹煞了物权行为与债权行为最本质、最核心的区别点。既然二者没有实质区别，那么在内容上模糊二者的界限，认为债权行为涵盖了物权行为的内容，进而将物权行为的生效要件套用于债权行为中，并将其作为债权行为成立的特别要件予以规定就不足为怪了。由于这样的误导，实践中就容易走向这样一种认识误区：债权合同以交付或登记为成立要件，在此之前，合同无法律约束力。从而根本否定了合同的严肃性，破坏了合同秩序，违背了民法最基本的诚实信用原则。

反过来，我们如果采用上述物权行为理论对前案进行重新分析，则会得出一个截然不同的结果：该案房屋买卖合同已符合生效要件，具有法律约束力，当事人必须遵照履行。而未办结过户登记手续只是表明房屋所有权尚未转移，并不能否定买卖合同本身的效力。A单位有权依有效合同要求对方继续履行协议办理过户登记手续的义务。若对方拒绝则为违约，司法机关应视情况强制其实际履行或责令其承担违约责任。这样的处理结果似乎更加公平合理，也更符合现代市场经济的价值取向，因为物权行为理论本身在法律体系中的立足，即是为复杂而层次较高的市场经济提供服务的。