新地产打造新商业

对一个地区商业的长期漠视，既是机遇也是风险。可以预见的是，一个由地产商强势主导的商圈再造工程已经在全国范围内实施构建

与往年的国庆长假不同，今年北京市民的渡假方式不仅有外出旅游、逛商场、走亲访友等传统节目，还有成千上万的北京市民去看房展，而且纷纷跑到南城去看房。在这个刚刚过去的国庆里，北京庄胜房地产二期高尚住宅小区正式开盘了。在短短的七天中，前来看房咨询的客户逾万人，接受订单1200多份。与此同时，其毗邻的崇光百货商场也是顾客盈门，日销千万元。

事实上，在稍早一些时候，北京城内最后一座钢筋混凝土的粮库――永定门粮库被夷为平地，32个45米高的粮仓罐轰然倒地。在它的废墟上，一个计划投资20亿元人民币，号称亚洲最大的商品批发交易中心将在这里兴建。一个小小的插曲是，这座距离天安门仅4公里的粮库，在第一次爆破后竟然纹丝不动，在经历了3个小时的曲折后才取得了成功。

无论是喧嚣的商业场面还是隆隆的爆破声，都再次印证了此前一个名为“西单商圈新趋向”研讨会所提出的结论。在那次会上，大家普遍一致的看法是南城正在发生历史性的变化，北京城“东富西贵，南贫北贱”的传统格局已被打破，围绕宣武完全可能形成一个新商圈。尽管与会的专家学者对其与传统西单商圈的关联性上尚存争议。

城南旧事

北京的南城是当地政府的一块心头之痒。旧时北京有“东富西贵，南贫北贱”一说，这种经济地理的划分随着北京市的城市建设的快速发展发生了变化，除了东西两翼还保持着高速发展外，北部也因为它上风上水的位置，以及亚运会等多种因素成为北京市的新贵之地。多年来北京城建中的倚轻倚重使得南城一直在人们印象中是“脏乱差”，成为北京城边缘地带。南城不论是在人文环境还是硬件设施上都处于明显下风。

北京市现在更倾向于通过开发商的成片开发来改变南城的面目，事实上，正是资本的强势介入，正在改变着北京商业的格局。

商城蓝图

46万平方米是什么概念？相当于两个北京新东安的体量。

将这么大的一个商业设施设计为一个以批发业态为主的综合性商品流通市场，这对于既不是商品主产地，而批发行业又并不被国家的产业政策所倡导，人们有理由对它的发展前景表示怀疑。虽然这间开发公司一再强调这一地区长期以来就算是北京服装、日用百货、机电产品、文化用品等小商品的批发集散地，已经形成了浓厚小商品市场营销氛围，而他们亚洲第一大商品批发交易中心的定位，已经引起了相当多商户的兴趣。

即将在原来永定门粮库的旧址上建立起来的商贸城，至今还没有正式的名称，而这个项目的发展商也尚未有最后的定论。现在还以公司股东之一、浙江一家名为恒逸集团命名的这家地产公司，不久股东结构还将发生重大变化。

但无论如何，地产商们现在迫切需要有新的商业概念来运作他们的地产项目，而他们所运作的事情也正契合了政府急切提升当地经济的愿望。

庄胜勇气

庄胜是另一个在北京南城颇具勇气的地产商。

10年前，香港庄胜房地产公司成为北京市第一家进入房地产领域的合资公司。事实上，庄胜完全可以在当时火爆的写字楼市场上分一杯羹，但由于种种非市场性因素，庄胜被要求留在南城开发商业设施。北京南城宣武门一带的开发，在当时许多业内人士看来还是一个风险很大的项目。尽管这里距离著名的北京西单商业街只一街之隔，天安门广场也近在咫尺。但对老城区开发中的拆迁之难和新社区概念的营造都很难一蹴而就。

真正使庄胜在北京成就名声的，是他们使用日本崇光百货品牌经营的庄胜崇光百货商场。

按照一般开发的思路，处于城市中心的开发项目都会选择建设一家商场，但大多数开发商都会选择将整个商场出租或按商铺分割出售，而庄胜则选择了风险和收益同样大的自营。

当1998年庄胜决定自己经营百货商场时，崇光百货被看作是在错误的时间、错误的地点开的一家错误的商场。因为当年正是北京市商场的倒闭年，而北京人也没有到南城购物的习惯，当时的宣武门又是一个破烂不堪的地区，在这样一个地方开办一家营业面积达8万平方米的高档百货商场，庄胜崇光不可避免地遭到了质疑。现实似乎也验证了这一点，在商场开业后的近一年时间里，北京市民都没有表现出对庄胜崇光的热情来。商家对南城的漠视既预示着巨大的机遇，也表明了在南城经营大型商业企业的困难。

而崇光百货在合资方面的进展也不顺利。当初庄胜与日本崇光百货方面是希望能够实现合资，日方有资本注入，甚至当时庄胜崇光的店堂也都是按照崇光百货的要求设计的。但是受到当时商业合资试点政策的限制，合资的计划流产，最终是以日方输出管理的方式进行合作。

商场在4年的时间里实现了36.8亿元的销售额，并自2000年度结束了亏损。销售额在北京市场上迅速窜升,尽管在最初的三年内,庄胜崇光的盈利模式还不足以抵偿它的物业成本。

庄胜崇光百货的成功，在庄胜整个“庄胜城”的计划中产生了关键的作用，令这一地区的地价急剧增值，而庄胜二期近70万平方米高档社区的推出，也因此有了最大的买点。

对庄胜来说，它周边原有的消费人群不足以支持其商业零售业的发展，随着庄胜二期的开盘，高档社区的建设，三年后这一地区的居民结构将发生北京解放后最为显著的置换，原来的低收入阶层的居民将被高收入阶层所代替。此后，庄胜又投资和运营了面积达4.5万平方米的购物中心，专营世界顶尖品牌。同时，为了配合北京琉璃厂文化园区的建设，庄胜还将建设5万平方米的文化市场。

事实上，庄胜在长达10年的时间里都在为远期的利益做不断地投入，对地产商而言，改变一地的整体形象，代价注定不菲。

地产主导

从去年年初到现在，继深圳万科集团发展的万佳百货大获成功后，房地产的另一个巨头大连万达集团也已开始在全国建设大型购物广场。目前万达已经进入了国内12个大中城市从事规模社区的开发，每个项目的开发面积至少在百万平方米，这些开发中都有大型商业项目的开发。

可以预见的是，一个由地产商强势主导的商圈再造工程已经在全国范围内实施构建。

专家认为，目前的商圈改造和扩展已经突破了原来以政府为主导的开发模式，投资主体更多地变为房地产开发商，向更为市场化的方向发展。

由于房地产资本在城市规划和开发中的强势进入，商业开发的模式也发生了巨大的变化。由一家开发商来实施一条街区的整体改造，他们会更重视整体的概念营造和确定市场的“买点”。

北京一位证券分析师认为，房地产商介入商业物业建设和商业经营，最大的优势在于前期建设。房地产商凭借其开发经验，能够取得升值潜力大的良好地段，并在审批、购地、控制开发成本等方面具有优势。其次，房地产商对购物广场自行开发、直接经营，等于将上述价值链中的前两个环节合而为一，一方面节省了外购物业的成本，另一方面又能够赚取物业升值价值。如果房地产商自行经营商场，将为其提供大量现金流，加快资金周转。

正像北京市商业一位资深人士说的那样，现在影响北京商业格局的，既不是政府的力量，也不是企业的力量，而是资本的力量。