对地方政府卖地热的冷思考

近期,在一些城市掀起了一股卖地热潮,据有关媒体报道:

8月13日,上海奉贤区集中推出11个板块5462亩经营性用地,此前6月25日,上海嘉定区一下子推出500公顷土地。8月24日,石家庄市公开出让8宗土地使用权,均为市区热点区域;同日,武汉市集中推出36宗地块拍卖。8月25日,土地供应一直十分紧张的温州市一次性推出3220亩经营性用地,可谓“地产盛宴”。8月27日,杭州市占地达456亩的主城区七宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让。厦门市国土资源与房产管理局也公告称,将于9月7日公开出让17宗地块。

对这股卖地热掀起的原因及可能产生的后果,应当作理性分析和冷静思考。土地、楼市、房价,三者有着天然的联系。土地市场活跃,表示楼市暖势,而楼市暖势则预期房价趋涨,这是市场的一般规律,也是人们通常的认识和心态。

近期的卖地热现象,确实是在楼市经国家宏观调控后出现回暖迹象情况下发生的。部分开发商经过上半年的降价促销,手头资金紧张已得到缓解,有了相对宽裕的现金流,面对楼市回暖迹象,拿地的积极性自然开始上涨。但是开发商购地较为理性,并没有出现以前那种竞价热炒行为。我们应当认识到,近几个月楼市交易量增加是房地产开发商以降低售价换来的。最近一些城市房价出现回升,但与降价幅度相比,回升的幅度并不算大。目前全球经济不景气,国内经济下滑压力加大,企业面临结构性调整,从国内外环境和整个宏观经济形势看,房价继续上涨的基础已不存在,况且中央一直强调调控政策不动摇。所以近期房地产不大可能再度出现热得发烧,房价也难以大幅度上涨。

近期出现的卖地热是当前房地产市场多方力量博弈的结果。多年来,房地产市场被开发商和投机者炒得高烧灼人,房价让消费者望而却步,民怨甚多。2007年以来,中央连续推出多项调控政策,连下了几道金牌,但房价仍没有刹住车,这是为什么?地方政府的“卖地财政”或许是重要原因。房价越高,地价越高,反之,地价越高,房价就越高。直至2010年中央推出史上最为严厉的“国十条”调控措施,才使高烧的房市冷却下来,房价开始回落。

增加土地出让是地方政府缓解财政压力的一剂强心针,但决不是长久之计。增加土地出让容易造成城市规模无序扩张和土地的巨大浪费。由于卖地来钱快,可能导致地方政府滋生“卖地财政依赖症”,产生“寅吃卯粮”,过度负债和腐败等问题;政府在追求土地出让收益中不断提高土地价格,必然导致高房价,最终由老百姓埋单。有人把“卖地财政”喻为经济体系的一个“毒瘤”不无道理。

土地是不可再生的稀缺资源,过度依赖土地财政,就会“坐吃山空”,经济更无持续发展可言。所以深化财政改革,将土地出让纳入预算监管,调整经济结构,走转型升级发展之路,这才是正道。(本文组稿:赵进一)