探析现阶段房地产园林景观工程的施工成本控制

摘要：作为人类改造利用自然的手段，房地产园林景观工程的基础来自于自然，同时又超越于自然。在人类的更高追求下，在各种文化的冲击与融合中，房地产园林景观工程呈现了多专业重叠交叉、投资逐年增加等特点；同时，房地产园林景观工程经常受限制于现场条件及短期目的的需要，在实践中出现了大量的变更调整，增加了成本管理的不确定性及难度。本文通过分析房地产园林景观工程的成本特点特性，针对它的特点（或为滋生问题的因素），提出规避及控制手段，避免成本控制的失控或重复投资。

关键词：房地产；园林景观工程；施工成本；控制

随着社会的发展，世界文明的交融日益广泛，人类在异彩纷呈的大千世界里，选择的方向愈五花八门。但对于环境的要求，却是大同小异，在享受文明之余，追求着一种回归自然本真的生活环境。为此，房地产业为了满足人们这一需求，越来越重视项目中园林景观工程的建设质量和规模，随着时间的推移和工程技术的发展，园林景观工程的地位得到了突显，采用的资源也日益繁杂。这种背景下，给园林景观工程的成本管理提出了新的挑战。在实际的管理过程中，笔者经过实际的操作及工程经历，进行了管理经验的总结。为当前的项目实施过程中，针对园林景观工程的成本控制，给大家做一些抛砖引玉的工作。

1.房地产园林景观工程的组成与施工成本管理特点

1.1房地产园林景观工程的组成

在房地产开发建设过程中，园林景观工程与其它相关配套工程实际上被归统为室外配套工程，工程内容同时涉及了多种专业。根据项目的实际情况及各个公司的管理要求，其组成也存在部分差异，但总而言之，是共大同存小异而已。其主要由园林建筑小品、绿化、管道、土方以及根据设计要求成品产品安装所组成。再进一步细分，其组成更为多种多样，按照分部分项工程来分，其包含了土石方、钢筋混凝土、木作、金属构件、石材铺装、绿化种植、绿化养护等等。在此，不宜一一列举。

1.2房地产园林景观工程施工成本的特点

根据房地产园林景观工程的组成成分，其建设成本具有了相应的特点。第一，工程涉及面广泛，计价过程中专业定额的选取灵活多样，相当部分子目可同时参照市政专业、土建或装饰专业进行计价；第二，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，给主材询价提出严峻挑战；第三，大部分的分项工程的工程量较小，容易出现标底清单漏项的现象；最后，材料的名称不规范，且市场价格差异较大。这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动。

2.造成园林景观工程成本剧烈增加的原因

2.1设计原因造成施工成本增加或重复投资

设计原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一为在于设计程序颠倒，造成产品效果不佳，影响销售后进行改造升级而追加了工程造价。最严重的就是建筑物完成以后开始景观设计；仅仅靠一张电脑效果图决定设计方案，程序颠倒，不研究规划布局，先确定园建小品，此处设一水景，彼处一个小品，旁边再设一雕塑；整体布局不考虑交通、消防、停车等硬性技术指标，而只是一味的追寻平面图案效果。其二为园林定位不符合实际，一味追求潮流及面子，造成施工的负累。这种错误定位，为后期施工过程中提出很多挑战，如主入口采用了欧式大门，作为展示的重要组成部分，浓妆重彩很是必要，而设计时，往往只是考虑其成型后的效果。为此，后期将根据需要进行了增加种植大树、安放雕塑、放置花柱（花箱）等变更措施。其三为图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观的效果第一次体现在图纸上，第二次在现场的建造上，即所谓的“三分设计七分施工”。施工的过程中，大概20%的设计需要调整，调整的依据主要根据现场的实际情况进行。是否涉及费用，取决其的调整（变更）幅度范围，对施工成本的影响也最为不确定。同时，采用的材料不明确，也为计价带来索赔的困扰。其四为不执行设计概算控制，造成建造成本的心中无数。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，未经严格计算，纯属敷衍了事。一旦出现档次不配套的形行，挽救的代价将是巨大的。

2.2招标工作中的人为因素造成成本失控

在施工单位中，存在着一个流行语：“低中标，勤索赔，高签证。”这几话给招标工作提出了严峻的要求，因为签证的产生，意味着成本的增加，不加以控制，则将出现失控。招标过程对后期成本控制的影响，经过仔细理清，主要表现在以下几个方面。第一，招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为别墅项目中，因界定不清晰，往往遗漏了各栋（组团）的入户台阶与平台的铺装施工，这样的情况造成的后期增加工程，不但增加了成本，对工期同样产生不良影响，影响了施工单位材料的组织到场情况，从而造成工期顺延。第二，清单编制工作的不细致造成签证产生，主要因为园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆造成纠纷。实践过程中，不同的部位做法或许大同小异，但园林工程施工中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺，譬如土方回填时，与地下室边线外土方回填不同，顶板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4钢筋网片细石混凝防刺穿层进行处理。从这个案例中不难发现，前后的价格出入按照《GB50500-2008国标清单规范》的规定，已把“分部分项工程量清单的项目特征描述”作为强制性条款，同时还规定，清单的准确性由招标单位进行负责。第三，除了招标范围和工程量清单，招标文件还须载明的信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等。以上这些招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性，一旦出现纰漏，将造成成本控制陷于被动之中。同时，片面追求招标取得好成绩，过分压低中标价格。也对“低中标，勤索赔，高签证”的现象起到了推波助澜的效应。总之，招标工作是一个承前启后的重要工作，即繁杂由要求细致入微，需要将成本控制落实到具体的过程中。

2.3施工过程中成本管理脱节

2.3.1施工过程的成本管理，即是在保证施工质量、进度、景观效果等的基础上，尽可能地降低施工成本，采用经济合理的设计或施工方案。这是一个相互制约与影响的两个对立面，两个极端的效果最终表现为得不偿失，实际操作过程中需严加把控。在项目施工过程中，常常因不可预测的因素而需增加部分工程（与出图质量无关的因素），譬如配合营销工作增加视觉效果、烘托气氛、引导参观路线以及临时景观需要而采取的增加措施等，这些增加工程一般表现为数量多、金额在几万元内，总的造价一般也在30万左右的幅度范围。

2.3.2分项工程的造价，取决于其的综合单价的多少和工程量的大小，工程量按照实测或相关设计计算而得，影响其中的综合单价主要为成分的组成，而成本的组成要根据具体的项目描述进行确定。所以，增加的分项工程的造价与现场签证的项目描述详细与否，有很大的关联。例如：施工过程中经常为了与市政园林相互衔接，拟增加部分园建与相关的绿化改造施工，在这个过程中，涉及的原始地形地貌改造的问题，在描述过程中，应该按照相关计量要求做好描述，如土方部分，±30cm内为场地平整，其余按照开挖或回填进行计算，这样的出入，定价的差异是较大的。又例如：取土或弃土的运距确定，对价格的影响更为强烈。总之，做好界定和描述，是施工过程中成本控制的一项责任与义务。

3.规避成本大幅增加的措施或途径

3.1建立与优化管理组织，减少主观因素造成的严重影响。从管理学的角度上来分析，组织措施是一种长效性、根本性的管理措施，如运行得当，在解决问题过程中，其程度和长效性都更好。在建设前期，通过在选拔经验丰富、知识水平较高的管理人员，建立一个配置合理、分工明确、沟通机制完善的团队，将起到一个事半功倍的管理效果。

3.2一个合理的管理组织架构是硬件，相关的管理制度则是运行的软件，制度是一切工作的指引。在现代企业中，除了制定相关管理制度，最主要是建立公司的管理行为标准，即SOP标准作业指导书。标准作业指导书里不仅将工作责任落实到了具体的责任部门，也将工作的目的、重点及预见性保证措施等相关细节做了明确说明与提及，是工作执行上的说明书，更大的引用，则是公司管理经验的一种总结和传承。

3.3通过全面统筹，引进先进的管理软件等技术措施，进行全方位的管理控制。近年来，随着国家与国际的接轨，一种革命性的平台进入了中国，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一种利用数字技术表达建设项目几何、物理和功能信息以支持项目生命周期建设、运营、管理决策的技术、方法或者过程。通过BIM软件，用BIM技术进行建设项目信息数字化，从而达到一个无缝、快速、高效的管理。

结语：成本管理控制是建设项目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建设开发成败的标杆。项目房地产园林景观工程施工成本管理作为房地产开发建设管理中的一个环节、一部分，与其它的管理内容一样，也是需要进行“全过程动态控制”和“全员参与控制”，通过事前控制，规避主要风险，制定和落实管理控制措施，以保证建设开发的顺利进行。

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