房管局城区房地产开发建设管理意见

各镇人民政府，*经济开发区，县政府各部门：

近几年来，我县认真贯彻执行国务院、省政府关于房地产开发建设管理有关文件精神，新市城区房地产开发市场逐步规范，城区住宅建设品味明显提升，居住环境得到改善。为了进一步加强新市城区房地产开发建设管理，规范开发市场行为，促进房地产业健康发展，特提出如下意见：

一、加强房地产开发项目管理

1、合理制定房地产开发计划。县政府每年组织发改、建设、国土、房管等部门根据新市城区房地产开发实际情况，合理确定房地产开发规模，制定年度房地产开发计划；合理确定房地产开发的区域，并对土地有计划地实施招标挂牌拍卖。

2、控制房地产开发项目规模。根据新市城区总体规划的要求，实施城区住宅开发建设小区（组团）化，公共设施配套化，居住环境园林化。每个房地产开发项目规模原则上要达到300套住宅以上。严格控制审批30亩以下的房地产开发项目。

3、严格控制城区零星建房。严禁行政机关、企事业单位自建住宅楼。企业原则上不得自建住宅。单位现有零星空地和危房拆除后的空地，主要用于城市绿化和公共配套设施建设；危房改建项目按危房改建政策执行。城区“转二进三”企业和破产改制企业利用现有土地进行房地产开发的，需经县政府批准后，建设、土地部门方可办理规划审批和土地转让手续。

4、严格控制居民个人建房。新市城区除城中村、城郊村居民外，一律禁止城镇居民在集体土地上自建住宅。建设、国土、房产、新市镇、永兴镇、*经济开发区要对近几年农民建房情况进行摸底调查，在政策许可的前提下核定城区居民点规模，要打破村、组界线，由建设部门根据新市城区总体规划科学选址，报县城市规划委员会通过后统筹规划，统一安置。

5、建立房地产开发建设管理联席会议制度。由县人民政府组织发改、建设、国土、房管、人防、气象、水利等部门一年召开一次房地产开发建设管理联席会议，对房地产开发的规模、区域、项目等事项进行研究，并形成会议纪要，指导房地产开发建设管理工作。

6、发改部门在受理房地产开发项目立项申请时，必须严格按照房地产开发建设管理联席会议确定的项目进行审批。

7、房地产开发项目经发改部门批准立项后，项目开发企业应向县房地产管理部门提出申请，由县房地产管理部门组织建设、国土、环保、人防、气象、消防等有关单位对项目的规划设计、土地转让、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置、物业管理等提出意见，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。开发企业凭该意见书和其它有关文件资料，按规定报批程序到建设行政主管部门等相关部门办理审批手续。

8、房地产开发企业要在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批文后的法定期限内，到房地产开发主管部门备案，领取和填制《房地产开发项目手册》，开发期间应定期送交有关部门验核签章。

9、房地产开发项目的施工建设必须符合国家和地方有关行政标准和规范要求，自觉接受建设、房管、质监、安全、环保、人防、消防等单位的监督指导。项目开发企业要将开发建设过程中的主要事项和有关部门对开发活动的审查处理意见作好记录，按规定时间送县建设行政主管部门检验。

10、房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向县建设行政主管部门提出竣工验收申请。县建设行政主管部门在法定期限内组织规划、国土、消防、环保、质监、房管、人防、气象等有关单位进行综合验收。经验收合格后，方能交付使用。

二、努力提高住宅小区建设管理水平

11、县建设局要按照国家有关法律、法规组织好住宅小区规划与建筑方案评审，对住宅小区规划布局、建筑风格、立面效果等审查把关，并监督开发企业严格按规划组织实施。

12、房地产开发企业必须按照审批的规划与建筑设计方案，完善住宅小区供水、供电、供气、道路、环卫、人防、市场等公共设施，并搞好住宅小区绿化、美化、亮化，真正做到住宅小区建一处，靓一片。

13、凡没有按照规划要求完善配套公共设施及绿化美化亮化不达标的住宅小区，建设行政主管部门对该房地产开发项目不予发放竣工验收备案证。

14、凡房地产开发企业建成交付使用的住宅小区或居民点，都必须有物业管理机构承担管理服务。物业管理企业要根据物业管理的要求督促开发企业落实其配套设施建设。物业管理企业的选择按有关法规执行。

15、所有物业管理单位必须具备房地产主管部门核发的资质证书，并在核定范围内从事管理业务。

16、物业管理要按照公正、公平、公开的原则，全面推行招投标制，形成社会化、专业化、企业化的物业管理机制，建立竞争有序的物业管理市场秩序。

17、物业管理企业要从开发项目的规划设计阶段开始，直到项目竣工全过程介入，实施监督管理。

18、开发项目竣工交付使用前，必须严格按照《*省住宅公共设施维修基金管理实施细则》的规定，由开发建设单位按住宅造价的1%、购房者按购房款的2%的比例向物业管理单位缴交维修基金，单独建帐，用于住宅共同部位、共同设施、设备保修期满的大修、更新及扩建。

三、培育和规范房地产开发市场

19、鼓励具有房地产开发资质的各类企业按照有关规范的要求综合开发房地产。县内外开发企业只要具备资质、符合条件，均可参加房地产综合开发招标投标。

20、加强房地产开发资质管理。县房地产管理部门要加强房地产开发市场整顿，严格进行行业管理，严禁无资质、无证照和超越资质等级、挂靠开发经营房地产。

21、加强商品房销售管理。商品房销售单位，必须是具有独立法人资格的房地产开发企业。从事房地产销售的中介服务机构，必须具有房地产主管部门确认的相应资格，并依法承担相应责任。房地产开发企业需预售商品房的，必须按规定到县房管局办理《商品房预售许可证》。开发企业与购房户主办理销售手续时，必须签订国家统一印制的《商品房买卖合同示范本》（GT-2000-0171），同时向购房户提交《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，并按约定承担维修责任。商品房竣工交付使用后，开发企业应及时到房管、土地部门办理所有权登记和土地使用权变更手续。

22、进一步健全房地产交易市场运行规则，整顿和规范房地产交易、租赁和中介市场。房地产主管部门要依法查处私下交易，并组织相关部门查处偷漏税费及房屋租赁中牟取暴利的非法行为，为交易人营造公正平等的交易环境。

四、培育和规范房地产金融市场

23、县住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）要按照国务院《住房公积金管理条例》和《*省住房公积金管理实施办法》的精神，大力发展住房公积金抵押贷款业务，解决城镇居民买房、建房资金短缺的问题。

24、提倡公积金中心对住房公积金贷款业务实行集中办理、上门服务。公积金中心和受委托贷款银行要向社会公布住房公积金贷款政策、申请贷款的条件、需提供的材料以及贷款办理程序等，落实政务公开，实行限时承诺服务，畅通投诉渠道，方便职工贷款。

25、拓宽房地产开发融资渠道。支持和鼓励金融机构开展业务创新，对符合条件的房地产开发企业和项目加大贷款力度。

26、扩大商业性个人住房信贷业务。各商业银行要根据上级有关精神积极开展存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的住房金融业务，增加购买二手房贷款等住房信贷品种，加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式，满足不同层次、不同收入水平居民的购房贷款要求。

五、切实加强房地产开发建设管理的领导

27、加强组织领导，强化部门配合。房地产开发建设涉及面广，政策性强，各部门要深化认识、高度重视、加强领导，搞好配合，尤其是发改、建设、国土、环保、房管、公积金中心、人防、气象、水利等部门既要各司其职，各负其责，又要加强沟通，通力协作，切实把这一工作落到实处。

28、对违反政策规定的乱作为和房地产开发建设管理中的不作为行为，县政府将组织相关部门依法依规查处，并追究有关责任人的责任。