物业开发论文：当前地铁物业开发透析

本文作者：俞楝工作单位：上海申通地铁集团有限公司

地铁与物业开发相结合的意义

物业开发的收益可以弥补地铁的投入费用地铁是一项投资大、建设周期长、运营成本高、系统维护复杂的项目，在全球拥有地铁的众多城市中，除香港等少数城市的地铁盈利外，大部分城市的地铁都亏损，它的价值更多的是提升社会的经济效益。香港地铁盈利原因就在于充分发挥了地铁车站及沿线物业开发的作用，地铁的运行大大改善了沿线的交通状况，连接了城市的各个区域，加上地铁站和地面公交站有很好的接驳换乘，形成高效率的交通网络，给人们出行提供了安全、高效、便捷。这样地铁沿线开发的地产也随之不断增值，这些地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的收益，地铁公司又将得到的收益投入到地铁的建设、运营中。这样地铁图1第3层有连接香港最大的购物中心之一“ELEMENTS”出口沿线物业开发不仅引领城市发展空间布局、有效推进土地的集约利用，还弥补了地铁的建设运营，保障地铁的可持续发展。站点（地铁停车场）上盖及周边的物业开发加快促进城市经济发展在地铁沿线站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合。由于地铁具有安全、高效、便捷的抵达优势，车站的上盖物业开发收益较高，因而各种物业开发活动自然向车站集中。这种车站站点周边的集中开发，对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义，综合开发的站点成为一个富有活力的城市生活节点；这些节点可以发展成为城市区域内的功能中心，城市的功能结构将得到新的整合。因此在站点（地铁停车场）上盖及周边物业开发的功能配置中，往往将办公、商业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起，增加城市活动的强度，很好地带动各地域的经济发展，提高城市的活力。

地铁市郊线物业开发分析

地铁市郊线物业开发模式地铁市郊线物业开发模式主要是地铁公司与地产开发商联合开发。物业开发的前提是地铁公司在全线物业开发总体设计的基础上，在建设前期就获取沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地开发权，然后邀请地产商签订协议合作开发沿线车站及车场上盖的物业。这种模式一般由地铁公司提供开发用地，地产开发商提供资金和开发经验，并负责具体操作，双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式较常用，香港地铁就是采用这种方式进行运作的。如香港地铁九龙站的物业开发就是由香港地铁公司、新鸿基地产发展公司组成的联合开发商承担的，分7期进行，合作协定是香港地铁公司拥有圆方、幼稚园等物业81%的股份，其余的归新鸿基地产发展公司拥有。要达到促进城市发展兼顾城市公共交通，必须研究如何配置具有高度增值空间的土地，如何开发保证地铁带来的商业客流，什么时机出售物业能够迅速获得土地的增值。结合房地产开发理论的特征价格法，分析地铁发展对沿线房地产价值的影响，借鉴香港等城市的经验，在实践中探索、研究符合地域实际情况的有效开发方案；要充分考虑土地综合开发的可行性，结合地区发展规划研究业态开发的进程，以及如何逐步与地铁站衔接好等问题；地铁市郊线物业开发内容灵活多样，可以建住宅、写字楼、酒店、停车场、商业中心和大型商业综合体等。经调查，通常人们可以接受的步行空间为800m范围，同时通过离开地铁不同距离与房价的散点分析，综合判定地铁车站的影响半径为800m。因此，在地铁市郊线物业开发规划设计中应把握好以下原则。3.2.1地铁市郊线开通时的开发目标（1）站点300m的核心范围优先布置公共交通枢纽站、商业零售设施和停车场，站点上盖综合开发与地铁设施同步规划建设，尽量布置高密度的商住综合楼；（2）站点500～800m范围内可适当提高住宅用地的比重。3.2.2地铁市郊线客流成长期（运营1～3年）的开发目标（1）站点300m的核心范围适度开发写字楼、酒店等配套服务设施；（2）站点300～500m范围内可提高住宅用地和办公用地的比重；（3）站点周边500～800m的用地范围以住宅开发为主，并有良好的配套服务。地铁市郊线中长期（运营3～10年）的开发目标（1）站点周边300～500m的用地范围内，使站点周围形成集住宅、大型综合性商业体、写字楼、酒店等设施为一体的综合功能区；（2）站点800m以外范围以开发居住用地为主，并有基本的配套服务。

地铁市郊线建设与物业开发的联动发展是一个涉及多学科知识的综合性课题，许多问题还需要深入研究。本文根据分析已有的地铁物业开发的经验与不足，定性定量地对市郊线物业开发进行了初步的研究。作为从事地铁行业的研究人员，要通过实地调查及对具体项目进行详细分析，从有利于城市可持续发展的角度去研究地铁市郊线的物业开发。