万柳折桂 第29期

万柳之争

正如事前预料，万柳地块毫无悬念地成为北京今年新“贵”。

这场发动于7月10日下午3点半的竞拍，让清冷多时的北京土地交易大厅火爆异常。关于竞拍企业的信息混杂着传言，在人群中快速传播流动，成为开拍前最受欢迎的谈资。

在参与竞拍的10家房企及联合体中，融创中国、华侨城、龙湖地产、中赫置地、懋源地产俨然成为主角，轮番举牌。招商地产、中冶、中化方兴、万科、中建和九龙仓联合体等一度被看好的央企则表现出意外的安静。

在万柳这块敏感的土地上，北京市国土局设定了额外的游戏规则，即对该地块设置价格上限，竞价到达上限后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积。回购房由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为1万元/平方米。价格竞拍也由此变得简单很多。

经过46轮、用时8分钟，懋源地产的出价就达到了政府限价。参加回购面积竞拍的企业已经减少为融创中国、懋源地产、中化方兴、中赫置地和华侨城5家。竞拍以100平方米起拍、每轮增加50平方米，一开始各方轮番举牌，在回购面积增加到8000平方米的时候，此前表现积极的懋源和龙湖就已经退出了争夺。举7号牌的中赫和举12号牌的融创中国开始了“你死我活”的终极对决。一场马拉松式的战斗之后中赫置地终于以16400平方米艰难胜出。值得一提的是，保利提前退出拍卖，万科全程未曾举牌。

而与中赫“死缠烂打”最终失利的融创中国董事长孙宏斌随后便在其微博上发表了评论，称祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。孙宏斌说：“我们喜欢这块地，但我们从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿，我们有我们的上限，我们有我们的纪律，必须遵守。市场有很大的不确定性，每个人必须自己做判断，自己承担风险。”

根据规定，16400平方米的建筑面积将由北京市海淀区政府以每平方米1万元的价格回购。扣除回购面积，中赫置地可以出售的商品房部分楼面地价为4.29万元/平方米。实际上，万柳区域是成熟的高档社区集中区域，已经多年新增住宅供应匮乏，2008年以后区域内基本已经无期房住宅供应。该地块的容积率不高为2.0，建成的楼盘品质比较高。而区域内目前二手房均价已经接近6万，碧水云天、万泉新新家园等小区都已经超过5万元，万城华府等项目售价已经超过8万。

中赫之迷

“拿北京城最贵的地，卖北京城最贵的房。”

中赫置地是谁？公开资料显示，中赫置地投资控股有限公司是中赫集团的全资子公司。中赫集团成立于2005年，是一家以矿业资源和房地产开发为主的多元化集团公司，注册资本仅为1.17亿元。

这家成立7年的房企最初引起业内的关注是在2011年5月。最高价30万元/平方米的北京“天价楼盘”钓鱼台7号院，就是出自中赫置地之手。这个项目曾经创出了35万元/平方米的销售价格纪录，尽管中赫因此而收到了北京市建委的“违规罚单”，但是中赫置地致力于高端豪宅的名声却家喻户晓。

一年前，30万元/平方米的价格使销售了近两年的“钓鱼台7号院”荣升为北京“新楼王”。有统计数据显示，该楼盘于2009年7月21日以6.5万元/平方米的价格开盘，之后房价继续飙升。

据悉，该套最新成交的钓鱼台7号院住宅的面积为619平方米，总成交额约1.02亿元。此外，数据还显示，该项目在6月30日以16万元/平方米的单价，另售出一套360平方米的住宅，总成交额为5760万元。据了解，今年前5个月，该项目始终保持零成交的状态，而近期2套住宅的连续成交也让该项目销售破冰并且刷新了成交价格，再创新高。

反观新贵万柳，尽管按照竞拍价格，中赫置地可以出售的商品房部分楼面地价为4.29万元/平方米，加上税费、建安和后期营销，万柳地块未来的项目每平方米的成本就将超过6万元。这对于一般楼盘来说或许又是一个“天价”，不过按照目前钓鱼台7号院均价16万元/平方米的价格来说，如果万柳项目开发成同品质楼盘，中赫仍然有利可图。

事实上，早在万柳地块开始挂牌之初，中赫置地就已经表现出了对这一地块的浓厚兴趣，甚至由此引发了一段从地产到娱乐圈的八卦纷争。作为中赫置地投资控股有限公司董事长赵玉吉夫人的宋丹丹，曾在微博上炮轰潘石屹“盖了那么一大片难看极了的廉价楼（建外SOHO）”。尽管如今赵玉吉已离开中赫置业，该段往事仍旧被网友翻出来调侃不断。

对于如上种种，中赫置地CEO孙鹏表示，中赫在竞标之前，也已做过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。而对于万柳地块的价格，孙鹏称并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言，目前房地产宏观调控的政策持续在发挥作用，并且已经取得了成效，万柳地块的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义，购房者还是应该理性判断。

即便早有预期，此次争夺战的一系列数字仍令任何一个到场的人咋舌。其所引发的新“回暖效应”或许已经开始显现。

房价之火

星星之火，何以燎原？

自6月以来，冷清的楼市开始出现回暖迹象。中国房地产指数系统的调查数据显示，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

回暖迹象凸显，金融政策适度放宽，开发商信心随之增强，对于土地市场的预期也开始变化，全国各地纷纷出现争抢土地现象。与此同时，北京门头沟地块溢价50%成交、通州楼面价重回万元时代。一直静悄悄的土地市场，有一种山雨欲来风满楼的气势。

就在中赫集团拿下海淀区万柳居住用地次日，万柳区域内的几家二手房经纪公司门店，已经出现二手房业主违约提价现象，20万是最普遍的数字。链家地产副总裁林倩表示，万柳地块对于区域二手房价的带动作用，主要还是取决于市场状况。目前市场与之前相比有所回暖，但是仍然处在调控的大背景之下，调控政策并没有改变。万柳地块可能会对周边二手房价有一定的带动作用，但不可能像2009年和2010年那样疯狂上涨。

而较为保守的观点也认为，尽管万柳地块由于其自身条件优质，成为新贵为意料中事，不能代表整个土地市场的回暖，但“天价地块”仍然将传导出房价上涨预期和楼市回暖及土地市场升温等利好信号。

事实上，在7月份前后推出“重磅”地块，也成为北京市国土局近几年的一贯作风。从2009年6月底的广渠路15号地块，到2010年7月初CBD核心区6号地块，再到2011年CBD核心区剩余6地块，年中土地市场“暖场”已经成了惯。

不过，在今年调控一直从紧的市场形势下，也不难看出北京市政府对“天价”的忌惮。原定于7月4日开拍的万柳地块，在竞拍前一天被突然“叫停”。相关部门的担心不言而明，当前正是楼市调控最敏感的时期，总理与中央各部门针对楼市调控频繁“喊话”。在此时拍出高价地，不仅将向市场传递与楼市调控精神相反的信号，而且也消解了调控力度。尤其是从5月份开始，全国楼市“回暖”声音此起彼伏，楼市调控已经出现了“疲软”的信号。

随着限购令和房产税等重磅调控政策的实施，天价项目似乎日子都不怎么好过。2010年2月由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江项目佘山珑原，在经历了长达9个月的销售零记录后，放低姿态，直接6折销售，销售人员坦承如此大的折扣力度，是为了促销。业内人士认为是“亏本出售”。在业内人士看来，佘山珑原项目虽然利润单薄，但有可能回款。更惨的是那些仍然在建或根本无法开工的天价地块。

此次万柳地块的诞生，也令诸多业内人士联想颇多，2009年广渠路15号地块总价与楼面价双料“称霸”的旧事被数度重提。

历史总是惊人的相似，在广渠路15号竞拍之前，北京楼市乃至全国楼市却是一片平静冷清。根据国家统计局的数据显示，到2009年3月份“国房景气指数”达到了自2000年以来的最低点。而自2009年7月以后，各地“天价地块”频出，土地市场持续升温。

如今，“新贵”再现，或许正是当下土地市场迅速回暖的写照。