论如何加强房地产企业的会计核算

摘要：目前，房地产企业在我国有着极其重要的作用和地位，正在逐步走向成熟和壮大，但是对于房地产企业会计核算而言，并没有做到尽善尽美，仍然存在很多问题，可以说还处在改革和逐渐完善阶段，需要给予更多的分析和研究。本文首先对房地产企业会计的含义及会计核算的特点进行了概括性的介绍和说明；其次对房地产会计核算的不足之处进行了全面的剖析、解读；最后提出了一些改进企业会计核算的有效对策，并对全了归纳和总结。

关键词：房地产企业；会计核算

引言：

投资额巨大和投资周期较长是房地产建设项目的普遍特点。对于房地产企业而言，对项目建设中的费用成本以及费用支出进行有效的成本核算控制，需要拥有科学、合理的会计核算，因此，要想有效的降低房地产项目成本，就需要开展有效的房地产企业会计核算工作，这样才能不断提升房地产企业的经济效益。

一、房地产企业会计含义及会计核算特点

所谓房地产会计既包括规范房地产开发企业的相关会计，也包括投资性房地产企业会计规定。它按公认标准对房地产交易进行确认、记录、计量、报告，是以货币为主要计量尺度，在利益相关者做决策时，可以充分利用其提供的信息。

会计核算特点：第一，房地产产业的业务操作具有复杂性和多样性特点，此特点在会计核算中同样体现出来；第二，房地产产业的盈利有其特殊性，依照相关法律规定，其是通过给买方提交结算账单，并取得买方的认可才能实现，但是在实际操作中的具体细节并没有关法规明文规定，因此，会计人员的判断力的高低与其实际收入息息相关；第三，在房地产行业中，生产周期久，会计核算的资本需求大，在资金流通中牵涉到的单位多。

二、房地产会计核算的不足之处

（一）会计核算中收入方面在税收上的不足

1、房地产企业产品开发收入的核算

在旧城改造过程中，补偿给拆迁户的住房中差额收入以及补偿与拆迁面积相等、面积超出部分没有进行相应的合并收入，一些用于职工福利、捐赠等产品在房地产企业中，也并没有进行相应的税务申报和纳税。

2、会计准则与税收法之间存在一定差异

会计准则与税收法之间的差异主要体现以下两个方面：其一，在房地产的按揭销售中，按照我国税法规定，除首付款以外的余款应该从银行开始转账之日算起，而房地产会计通常会将按揭款转入之日作为收入真正实现的日期；其二，从预售销售的角度来看，税法中规定预售收入是必须的税收项目，需要企业按照毛利率进行纳税。但是，房地产企业从房管局取得预售许可证，就可以面向社会进行上市销售，而这部份收益只有当工程完成并进行移交后，才会将其纳入到营业收入中来。

3、相关附属设施的会计核算工作

目前，房地产企业销售所涵盖的领域越来越多，例如地下室、停车场等都属于其销售范围，但是此部分销售中，收取的客户违约金、物业费、政府奖励、罚款、等都没有计算到收入中来，并且，此部分销售的收入也没有纳入到收入中来。

（二）会计核算中房地产成本费用在税收上的缺陷

目前，我国房地产企业正在逐步走向成熟和壮大，但是在此过程中，会计核算中房地产成本费用在税收方面产生的矛盾也逐渐凸显出来，违法现象屡有发生，例如偷税、漏税、逃税等。一方面，由于成本划分不清 ，项目施工期，独立核算的配套设施还未结算建筑安装工程费、借款利息、基础设施费以及土地成本等；另一方面，有些房地产企业涂改发票现象比比皆是，将违规发票或作废发票进行入账，造成无法正确的核算出成本，此外，企业将未完工的验收成本计算在营业成本中，并未按照规定计算期间费用及开发产品成本。

其不法行为主要表现在几个方面：第一，以合同金额、预计金额列支， 或者直接用白。比如，不按工程结算单据列支开发成本；第二，入账违规发票。比如，自行填写发票、涂改废弃票等行为；第三，对成本的划分不够清晰。没有分摊前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费以及土地成本等费用；第四，列支成本提前，将成本核算对象混淆。例如未单独核算自用设施的成本，将下期成本有偿转让，计算进业务成本中；第五，没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目；第六，延伸期间费用列支的范围和标准。将预售收入作为广告费、业务招待费以及业务宣传费的计算基数，将其全部列入当期损益，并入管理费用开发产品竣工之前的借款利息。

（三）房地产企业开发成本与实际售价之间存在不配比性

房地产企业项目建设的初期，需要投入大量的资金，将其计入到当时的费用支出，但是由于项目完工需要一定的时间，无法将预售获得的收益纳入到企业实际收入中，为配比原则的实际应用造成了困难。

三、 改进企业会计核算的有效对策

（一）建立完善的核算制度

对于房地产企业来说，项目核算是会计核算基础工作，影响着企业内部制定战略性决策，因此，建立完善的核算制度极其重要，企业需要将责任明确到各个会计人员。另外，处理会计工作事宜过程中，按照会计的相关法律规定来处理也是至关紧要，因此，企业内部会计人员应加强业务学习与交流。根据企业需求，时常关注核算人员的情况，聘用具有高素质的财务人员，增设财务管理机构，并时刻督促核算人员提供及时正确的资金核算。

（二）根据相关法规，保证税款及时到位

根据国家的相关规定，房地产企业应当对当期取得的收入进行相应的计算，在产品完成后再对其进行相关的调整，并扣除相应的费用，将其纳入到纳税所得中去，从而保证税收款项的及时到位。

（三）逐渐完善票据的管理系统

与其他企业相比，房地产企业尤其特别之处，为了将预收房款等业务可以真实体现出来，房地产企业有着自己的对外票据，因此，为了便于税收部门对其检查和监督， 对于房地产企业来说建立完善的票据管理制度是非常重要的。

（四）明确房地产企业收入的确定标准

对于房地产企业而言，房地产销售过程一般需要经历繁多的手续，例如：收取预收房款、签订正式销售合同、产权办理、过户等手续。从我国的法律来看，由于房地产合同任何时候都可以签订，因此，在没有经过竣工验收时，房地产企业不管是否收取了相关费用，房地产上的各种报酬和风险还没有转移给买方，都不能计为收入确认。房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项不能计算到收入中来，只能算作房地产企业预收款或暂收款。只有在房地产经过相关的验收，房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，并使客户对各种指标进行认可，最后办理了相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中。简而言之，将预收款划归到销售收入中来需要等到房地产完全交付使用后才可以执行。另外，在各种促销活动建立的销售协议，房地产企业必须对其交易的本质性和真实性进行判断，例如，售后回购、售后回租的房地产。

（五）扩大对信息内容的披露

1、加大土地成本构成和储备量的相关信息。土地成本在房地产企业整个开放成本中占有非常大的比重，因此，对房地产企业的未来的发展来说，如果全面披露此相关信息，必将影响深远。

2、加大对分项目现金流量信息内容的披露。在此内容披露过程中，需要通过搜集开发过程中的活动现金流量的相关数据，根据企业的相关开发项目作为基本单位，逐渐扩大企业现金流量的相关信息的有效性，作出客观的披露，可以说这个内容的披露至关重要。

结束语：

住房问题已经成为当今我国老百姓最重要的问题，房地产行业的逐步壮大对于地方经济的推动、国民GDP的拉动以及社会的安定都起着至关重要的作用，因此，需要房地产企业在守住自身“度”的基础上，竭力为老百姓建造更多的住房，在核算时严于律己，从而使企业的发展可以畅通无阻。

参考文献：

[1]土建华.进步完善投资性房地产会计处理的对策探析[J].经济研究导刊，2010，（08）.

[2]梁桂军.浅谈房地产开发企业会计成本核算的特点[J]中国商界，2010，（03）.