安阳市商品住宅90/70政策执行情况的调研报告

内容摘要：近年来，国家针对房地产市场采取了一系列宏观调控政策，旨在抑制房价过快上涨、促进房地产业健康发展，“90/70”政策作为其中一项重要举措，从执行之初，就备受争议。本文通过对该项政策在安阳市执行情况的调查，进行分析探讨，并提出建议，希望对政府部门制定政策、提高行业管理水平有一定的借鉴和参考作用。

关键词：安阳市90/70政策执行落实

“90/70”政策是国家对房地产市场进行宏观调控的一项重要措施，2006年，鉴于少数重点大中城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院办公厅转发了由九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一政策的推出至今已有三年多的时间了，在执行过程中争议和讨论声不断，先是在该项政策出台后的2008年，由于受到国际金融危机的不利影响，房地产市场一度陷于低谷，并影响到了经济社会的持续发展，在此背景下，全国各地市相继出台了一系列房地产救市政策，以刺激房地产市场的复苏回暖，北京、上海、南京、重庆等大中城市甚至开始寻求突破90/70限制的途径。此后，在不间断的房地产宏观调控政策中，也鲜见强调该项政策落实的条款。

一、90/70政策在房地产三、四线城市的落实情况

作为房地产行业三线、四线城市，其房地产市场发展呈现几个主要特点：一是房价上涨相较于一线大中城市缓慢，其上涨幅度甚至低于年度国民经济增长的幅度，如2009年国民经济增长为12.2%（2009年安阳市统计公报），而商品住宅价格上涨同比仅为0.57%；二是年度土地供应量也较充足，土地市场的竞争仍在可控范围内；三是外来资金较少，基本未受到“热钱”炒作影响；四是住房需求以本地居民自住型需求为主，投资性需求不明显。这些与“90/70”政策出台的背景情况是有很大区别的，“90/70”政策针对的主要是大中城市出现的房价上涨过快、住房供应紧张等问题，因此，从某种程度上来说，该项政策对于三线、四线城市并非对症下药，其效果可想而知。据国家统计局2010年统计年报显示，2010年度商品住宅投资为34038亿元，其中90平方米以下的为10665亿元，仅占31.3%。再以河南省内为例，2010年1-12月新开工住宅面积中，90平方米以下户型的占比为：郑州30.7%、洛阳18.9%、开封19.9%，最高的是信阳，为44.12%，最低的是周口，为9% 。

二、安阳市近三年房地产市场相关情况

（一）商品住宅市场供需情况。2008-2010年，全市市区购置土地面积、完成开发土地面积、新开工及竣工面积情况如表1。人均居住面积情况如表2。从表中可以看出，除2009年的土地购置面积由于受到上一年度经济形势影响有所下降外，其他指标均有不同程度的上涨或持平，2010年的土地购置面积上涨385%，竣工住宅面积上涨62.37%，都远远高于当年人均建筑面积7.06%的增长率，商品住宅市场供应较为充足。

表12008-2010年土地供应情况

年度 指标 购置土地面积（万平方米） 完成土地面积（万平方米） 新开工住宅面积（万平方米） 竣工住宅面积（万平方米）

2008 51.65 44.75 146.1 53

2009 49.93 46.41 187.05 58.46

2010 241.99 77.24 182.49 94.92

表22008-2010年人均居住面积（统计局数据）

年度 指标 人均建筑面积（米/人）

2008 29.14

2009 29.32

2010 31.39

（二）保障性住房建设情况。2008-2010年保障性住房（包括经济适用房、廉租房、公租房）建设占全市新建住宅建设的比例统计如表3，按照市发改委、房产局、国土局、规划局、市建委（现住建局）联合下发的《关于转发豫发改〔2006〕982号关于加强经济适用住房管理工作的通知》（安发改投资〔2007〕125号）文件要求，“十一五”期间保障性住房（经济适用住房）年度建设规模占住宅建设规模的20%左右，根据表3的数据显示，2009、2010年保障性住房年度新开工面积占住宅新开工面积的比例分别为43.84%和28.25%，而竣工面积比例最高达到56.92%。2011年预计我市新开工住宅面积为200万平方米，新建保障性住房为17352套，约100万平方米，保障性住房占比达50%。

表32008-2010年保障性住房建设情况

年度 指标 保障性住房新开工数据 保障性住房竣工数据

面积总计（万M2） 占住宅新开工面积比例（%） 面积总计（万M2） 占住宅竣工面积比例（%）

2008 21.42 14.66 19.77 37.3

2009 82 43.84 15.1 25.83

2010 51.55 28.25 54.03 56.92

2011 100 50

（三）商品住宅销售情况。根据近三年商品住宅分套型销售统计数据情况（如表4），90平方米以下的户型销售占比呈逐年下降的趋势，到2010年仅为17.34%，90平方米以下户型销售与90平方米以上户型销售的比例基本为3:7。年度销售最多的户型面积为100-120平方米和120-144平方米，中等户型面积在我市市区最为住房消费者所青睐。

表42008-2010年套型销售情况

年度 指标 90平方米以下户型销售占比（%） 90平方米以上户型销售占比（%） 销售最多的户型面积（平方米） 销售最多的户型占比（%）

2008 26.69 73.31 144-180 22.06

2009 23.72 76.28 120-144 22.28

2010 17.34 82.66 120-144 29.57

三、90/70政策在我市的执行情况

（一）政策执行情况。90/70政策目前在我市主要通过规划审批项目时加以控制，即按单个项目中70%的建设面积为90平方米以下的商品房实行，并在规划公告和土地招拍挂过程中予以限制。从落实情况看，有以下几种情况：①部分企业未严格执行，受到行政处罚。作为市场经营主体，房地产企业通过市场调查等途径确定适应需求的房地产产品类型（面积及户型），但由于规划户型比例限制和商品住宅市场实际出现的偏差，导致部分企业不严格按照规划建设，对此，市政府以会议纪要等形式对此问题提出意见，对都市领地、盛世龙郡、鸿泰公寓等项目进行了处罚，并填报“开发建设项目个案处理备案表”最为后续手续的办理依据，以解决因此带来的问题。②部分企业变通执行。商品住宅作为一种特殊商品，仍然要按照市场规律运作，其户型（商品种类）的确定应以市场为导向，以需求为根本。部分企业为寻求市场与政策之间的平衡，采用了两套图纸、双户合一、分期推延等变通方式应对，实际上形成了虚政策、实对策的状况，并且导致很多负面情况的出现，如双户合一的情况中，即二套小户型拼改一套大面积的户型，不仅会造成建筑成本的增加和浪费，还会为后续房产证的办理带来问题。③根据需求实际以小户型进行市场定位的企业的执行情况。在一些特定地段，有部分企业根据地理位置、消费者需求、周边环境等因素，甚至将已经批准的户型改为90平方米以下的小户型，如位于人民大道的某房地产开发项目，从实践看其户型的选择也是根据市场需求及营销策略确定。

（二）存在问题。①90/70政策按照单个项目加以控制虽然易于操作、便于控制，但易产生与市场脱节的问题。保障性住房因为属于政府指导性住房，还不明显，而商品住房是市场化的商品，简单硬性的户型限制从某种程度上来说是与市场规律相违背的，会对市场的长久发展造成不利影响。②由于部分企业未严格执行政策，导致执法处罚的介入，不仅客观上增加了行政审批环节、加大了行政成本，也影响了市场发展环境、增加了企业办理手续的难度，更造成相关局委执法管理的不便。③企业采取变通方式进行应对，两套图纸、两户合一等都会造成建筑成本的增加和资源的浪费，进而转嫁到房价、进一步推高房价，实际上并未起到抑制房价的作用。

四、几点建议

（一）调整控制比例。90/70政策的提出是在2006年，此后几年的宏观调控政策大多从增加保障性住房建设、调整税收信贷政策等方面着手，尤其是2011年元月刚出台的“新国八条”，从落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设、强化差别化住房信贷、健全问责机制等八个方面，采取了更加严厉的措施，抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。有很多地方性政策也都表现出逐渐弱化、淡化该项政策的趋势，因此，建议该项政策不宜作为地方性调控房价政策的重点加以强调，宜结合当地实际情况对比例进行适当调整。

（二）地区全局性统一调整。对于90/70政策比例的把握和控制应从地区全局的层面执行，统筹控制，区域平衡。即按照全市年度总体目标控制90/70比例，而不再以单个项目进行控制，其中，年度保障性住房（包括经济适用房、廉租房、公租房）全部控制在90平方米以下，其他商品住宅项目以全市指标控制为基础确定比例。从前述数据分析可以看出，预计2011年度保障性住房新开工面积占商品住宅新开工面积比例达到50%左右，剩余的20%，则可针对不同项目，按照“政府引导、市场导向、企业自律、比例高低互补”的原则进行控制，从而实现全市总体控制指标。

（三）调整相关政策措施，增加90/70政策的柔韧度。从以上分析可以看出，90/70政策单个项目的刚性执行使其完成难度增大，为了达到即符合政策要求、又要符合市场规律的目的，建议调整相关政策，特别是规划和土地部门，在审批项目和土地招拍挂过程中，实行分类指导、区别对待，如市中心以小户型为主、新区则中小户型相结合、仅有个别项目大中户型占较大比例。通过政策优惠和引导，调节商品住宅供需关系，激励企业根据市场需求确定小户型面积，鼓励消费者购买小户型住宅，最终实现对全市总体目标的控制。

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