试论景观房地产项目综合评价

［摘 要] 在我国，居住环境问题正受到更多关注。景观房地产是房地产业一种新兴形式也日益受到重视。景观房地产规划设计的主要方面包括，安全性、保健性、便利性、舒适性、可持续性等。

[关键词] 景观房地产 设计原则

一、景观房地产内涵解析

所谓景观房地产是指在房地产开发过程中以景观为卖点的房地产项目。它一般依托旅游开发而形成，或者开发商在突出环境禀赋景观效应的同时，在建筑的过程中也较为重视景观的设计。通常分为“旅游型景观房地产”与“自居型景观房地产”。前者是指依托周边旅游开发，融旅游、休闲、度假居住为一体的居住项目。较之一般的住宅，其特点和优势在于它具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。随着城市化进程和郊区化住宅的发展，旅游景观房地产的开发将成为具有明显产业依托的旅居结合项目。而自居型景观房地产是指借助于某种自然景物为主要的景观生成体，通过对房地产建筑以及内部小区景观格局的设计，最终达到居住区与外部景观生态的和谐统一。这类景观房地产不一定靠近旅游区，也不一定远离市区，但一定要与高品位的自然景观或人文景观为依托。

总之，景观房地产一般以人文关怀和回归自然为主题，以景观为卖点。它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性，以及功能方面的实用性。

二、景观房地产项目的综合评价

评价一个景观房地产项目规划设计的优劣，实际就是对景观房地产项目居民居住环境的评价。居住环境一般分为静态环境和动态环境。静态环境是指建筑、道路、绿化、场地和设施等，而动态环境是指人的生活活动，可以看出，静态环境是为动态环境服务的。而动态环境中人的活动内容，涉及到居住小区中的成员、情况、时间、地点、活动性质等。作为设计者，应在大自然所赋予的环境条件中“以人为本”，不断改善人类的生存环境，提高人们的生活质量，实现居住小区的现代化发展和人类社会的文明全面进步。

人居环境需求层次从低到高不断提升，同时伴随着在空间上的向外扩展；以马斯洛的“需求层次”理论为基础，笔者尝试对景观房地产项目设计也归纳为由低到高的5个要求层次:

1.生理要求层次:景观房地产项目应能满足人类健康生存和繁衍的要求。生理要求层次是最基本和首要的层次，景观房地产项目应能为人类日常生活，如饮食、性、排泄和睡眠提供基本的场所和物质条件，具体要求包括住宅面积大小、日照通风、上下水和一定的私密性。此外，建筑和城市的物理环境，如辐射、噪音、空气质量等，都会对人的身体健康产生重大影响。景观房地产项目与一般的房地产项目比较有更高的档次和品位，但是生理要求仍然是其基础。

2.安全要求层次:景观房地产项目应能满足安全感和足够的保护对房地产而言，应急系统的可靠性是保障居民安全要求的主要因素。此外，安全感的获得还取决于秩序和确定性，表现为建筑结构的逻辑，建筑外观对内部功能的可预言性，建筑群体的秩序感、城市开放空间的可界定性等。景观房地产项目环境的塑造应能给人带来稳定、安静、祥和的心理感受和体验。

3.社交要求层次:景观房地产项目应能提供社交便利。在外部交通方面，景观房地产项目应有畅通的出入交通和良好的出行条件，使居民与外界的交往更为便利、频繁；在内部交通方面，景观房地产项目需要有开放空间和户外交往环境，能促进小区内部居民间的交往。

4.尊重要求层次:景观房地产项目应能使身处其中的人感到受重视和尊敬。满足尊重要求的景观房地产环境需要人性化设计。人性化设计吸收环境心理学和人体工程学的研究成果，力图创造最适宜人体生理和心理的居住空间，能体现以人为本的精神，从而让身处其中的人满足尊重要求。

5.自我实现要求层次:景观房地产项目应能感受到自我价值和理想的实现。在人居环境中，自我价值通过对外部空间的拥有而实现，表现为自我理想与人居环境的匹配和结合。景观房地产项目中的文脉、历史、特色和标志，能让人感受到内心追求与外在空间的和谐，从而体验到实现理想的满足感。

三、景观房地产项目的规划设计原则

景观房地产项目基地的环境，包括自然环境、人工环境及人文环境。营造高品味的项目，需要从整体上协调各类环境之间的关系，充分考虑人在环境规划中的主导作用。景观房地产项目的规划设计需要注意以下几方面：

1.安全性原则。确保人的生命、身体、财产、活动和机能等的安全性，形成安全感是居住环境中最为重要的条件。安全性可以分为两类，第一类包括防范性、交通安全性、交通之外的生活环境中的安全性等，即所谓的“日常安全性”，包括日常生活中对居住环境所提出的安全性要求，具体来说包括对犯罪的防范和预防；涉及人与车之间的关系的交通安全性；步行环境的安全性等；另一类包括对水灾、地震等自然灾害引发的灾害的安全性，以及对人类活动密集地区，由人为因素引发的火灾等各种各样的灾害的安全性，它们可以统称为“灾害安全性”。

为了获得优美的局部环境，景观房地产项目经常设置于人口密度较小，自然环境复杂的地区，无论在“日常安全性”和“灾害安全性”方面，操作起来难度都有所增大，所以景观房地产项目的安全性是它的一个重点问题。

2.保健性原则。景观房地产项目周围的环境和住宅不能对住户的健康造成损害，能够享受健康的生活是评价景观房地产项目最为重要的条件之一。传染病发病率、确保日照4小时的住户率、有害物质浓度、上下水管道普及率等、户数密度、户均居住面积等,这些都是反映保健性的综合指标。景观房地产项目的实施应该以自然、人体等科学为基础,严格遵循各保健性指标,充分考虑到人们的保健性需求。

3.便利性原则。影响人们日常生活的因素有很多，对于景观房地产，便利性是一项重要的内容。表示便利性的指标包括很多，如与设施之间的距离,设施的密度、占地面积、种类，某些服务的利用可能性等。许多景观房地产项目位于远离城市的郊区或风景名胜区，所以基础设施配套都比较困难。而景观房地产要带给消费者的是度假、休闲、娱乐，如果因为基础设施不齐全，而处处不便，那么必然导致项目的失败。因此，景观房地产项目的便利性是其成功与否的一个重要因素。

4.舒适性原则。景观房地产项目的舒适性是使居住在其中的人们感到乐于居住，或创造一个乐于居住的街区。舒适的生活首先应该是安全的、卫生的，应该让人们生活在没有不快的生理感觉的住宅中。其次，以各个地区的风土人情、历史文化为背景，对多样化的住宅(建筑)构成的聚居体的环境质量进行综合评价也是非常重要的。在很大程度上，舒适性的评价涉及生活者的价值观和生活方式，涉及生活者和利用者的行为。

表示舒适性的指标主要偏向于实体环境状况的指标。在经常用到的实体指标中，有很多是表示某种实体环境状况向哪个方向发展人们会感到更舒适的“方向性的指标”。例如，有统一感的景观更舒适，开放感比封闭感更舒适，充满自然氛围更舒适等，它们通常是基于直觉的一种概括性的概念。

作为景观房地产项目，其景观，要避免相似，过于雷同反而会给人们带来负面的印象。当然舒适性主要依赖于个人的主观评价，客观评价相对较难。将舒适性评价中主观性的部分和客观部分分离开来是非常重要的。为此，景观房地产项目在设计时就应充分考虑它的目标市场，尽量贴近其潜在购买者的主观要求。

5.可持续性原则。可持续性是sustainability的英译。可持续性是指我们当代的发展不应对下一代的生存和发展构成威胁，后来，该概念成为讨论地球环境问题时的重要概念。

建立可持续发展的城市已经成为全人类的共识。可持续发展的人居环境思想成为衡量景观房地产项目设计的重要方面。可持续发展的景观房地产项目，是人类对住区文化的重新认同与诠释，它主要体现在两个方面:一是资源方面,要合理利用有限资源，减少资源消耗、增加资源的重复使用和资源的循环再生。营造景观房地产项目生态环境的新陈代谢的系统，降低能源的浪费，不断提高资源循环使用能力。在规划设计过程中，要努力做到将绿色融入景观设计中，使景观房地产项目外部空间环境成为一个流动的生命空间，实现人与居住环境的有机结合，为居民创造优美的外部空间环境；二是对景观房地产项目地区原有文脉的继承与发展。景观房地产不仅是一个居住的实体，更着重于塑造居民心智、道德情感的人文环境。建立可持续发展的住区表现在文化方面，就是延续与发展传统的住区文化。延续是对过去的适应，发展是对未来的适应，发展才是根本。因此，景观房地产项目设计在满足现代功能的同时，应尽可能地保留住区内原有的文脉，使之适应现代人生存发展的需要，成为现代文化的载体，即将地域历史文化精神融入到现代文化中。

四、结语

随着物质文化生活水平的提高，将来人类还将向着更高的目标前进，但无论将来的模式如何，未来景观房地产项目必将是生态与人文的统一，自然与人工的统一，传统与现代的统一，科学与艺术的统一。

参考文献:

[1]巨 鹏 王学峰 崔凤军:景观房地产研究――背景、现状与未来[J].旅游学刊.2002.1

[2]刘 哲 曹小荣:浅议景观房地产之景观设计[J].中国科技信息.2006

[3]徐宗艳:浅议房地产景观.现代园林[J].2007.2

[4]应月芳:浅谈房地产开发与生态景观的结合[J].浙江师大学报.2000.8

[5]孙凤歧:现代城市景观建筑[J].城镇规划论坛.2001.7