实证分析房地产企业与国有商业银行之利益关系

摘要：本文通过对房地产企业与国有商业银行有关数据和政策的整理和分析，从利润和风险两个角度，得出了二者之间的利益关系。只有将利益立足于国家和社会，加强诚信意识，双方才能形成银企间真正的长期战略合作关系。

关键词：房地产企业 国有商业银行 合作 冲突

目前房地产业已经成为拉动我国经济增长的支柱产业之一。在房地产企业的发展过程中，银行信贷成为了房地产企业的主要资金来源。我国政府和银行给予房地产企业的大量优惠政策为其获得信贷资金提供了极大的便利。但随着房地产业泡沫的显现，政府和银行开始意识到房地产业的潜在风险，并开始控制银行对房地产企业的信贷发放，提高银行对房地产信贷的门槛。银行对房地产信贷前后不同的态度引发了我们对房地产企业与国有商业银行之间利益关系的思考。

1 房地产企业与国有商业银行之间的合作关系

近十年是房地产企业蓬勃发展的十年。房地产发展过程中房地产企业巨额的资金需求将房地产企业与国有商业银行间的关系拉的越来越紧密。

1.1 房地产企业与国有商业银行之间合作关系存在的基础 银行信贷是房地产企业的主要融资来源。第一，房地产企业融资渠道过于单一，商业银行是房地产企业获得大量运营资金的主要方式。第二，房地产信贷给银行带来了高额利润回报，银行不会放弃房地产金融业务。房地产担保品效应使银行在信贷市场信息不对称的情况下信贷条件得到了改善。房地产企业通过银行信贷获得了资金支持，银行通过向房地产企业放贷获得了可观的收益。利润的统一使房地产企业与国有商业银行之间利益关系也趋于统一，合作之举势在必行。

1.2 政策导向促使房地产企业与国有商业银行之间合作关系的形成 2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出了房地产是国民经济的支柱产业，“金融机构要依法提供信贷支持” 。地方政府通过土地收益、房地产税费填充地方财政，积极鼓励银行提供信贷支持的方式利用房地产发展拉动地方经济发展。政府这一隐性的担保效应大大降低了房地产企业开发贷款的风险。个别地方政府还巧立名目为进行城市基础建设而成立政府性公司获取银行资金，可以说这是一种银行信贷对房地产企业的资金支持。

1.3 房地产企业与国有商业银行合作关系的简单回归 根据中国房地产市场的特点，提出以下假设：

①房地产市场可以抽象为由三部分主体构成：房地产企业、商业银行、购房者。根据上述假设建立如图1所示模型：Ⅰ代表显性的房地产信贷，Ⅱ代表隐性的房地产信贷。②在中国商业银行中，国有商业银行占绝大多数。该模型忽略不计商业银行中非国有商业银行所占的比例，这并不对本文的分析造成影响。③中国房地产市场需求大于供给，不存在房产滞销情况。国家计划2020年达到小康水平，人均住房面积到达35平方米。按此基本目标测算，到2020年我国房地产住宅平均每年增长速度至少应在7%-10%。④在假设3的前提下，可以使用房价的高低走势反映房地产企业的盈利趋势。由1997年-2008年竣工房屋造价和平均销售价格走势图（图2）中两条黑色的趋势线可以看出，房价增长明显高于房屋造价的增长。这说明房屋建造成本的上升并不是房价持续走高的唯一原因。自1997年至2008年，房屋造价增长50.2%，房价增长比例则为90.2%,这之间40%的增长差距成为房地产企业获得巨额利润的保证。房价的持续走高在一定意义上就反映着房地产企业利润的上升。

以上四条假设作为前提，建立银行信贷规模X对房价指数Y的一元线性回归模型，回归分析方程为：

通过1997-2006年房屋销售价格指数（Y）与信贷规模（X）的回归分析，得到回归模型：

Y=90.58420097+0.0001175409587*X

（2.565272） （0.0000175）

t=(35.31173) (6.723941)

R2=0.849656 F=45.21139 n=10

通过模型检验，表明信贷规模对房价确实有显著性影响。在每平方米住房建造成本维持在2000-3000元的前提下，房价越高则房地产企业的收益越大。而国有银行的收入来源主要就是存贷差，信贷规模的大小在一定程度上就反映着银行利润的多少。所以说房地产企业与国有商业银行确实是合作的关系。在大量的房地产开发贷款和个人住房信贷的强有力支持下，房地产价格迅速上升，巨额利润大大的充实了房地产企业的腰包，而银行通过发行上述两项贷款，也得到了房地产市场红火而带来的收益。

2 房地产企业与国有商业银行之间的冲突关系

随着房地产泡沫的显现，房地产市场形势不容乐观。房地产企业运营风险的加大使得房地产企业与国有商业银行之间的矛盾逐渐显现。

2.1 房地产企业与国有商业银行之间冲突关系存在的基础 第一，银行房地产信贷风险加大。在房地产泡沫频繁出现的情况下，对资金安全的严格要求注定了房地产企业与银行之间冲突关系的存在。

第二，银行信贷在房地产企业融资来源中占比过大。从有关数据上看，房地产企业资金有70%以上来自银行的信贷支持。地产企业的资金来源分为自筹资金，国内贷款和其他资金来源三种。这其中国内贷款为显性的银行贷款。另外自筹资金中不仅仅包括开发商原始的资本积累，还包括房地产企业为达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，采用各种变通方式套取银行贷款充当的自有资金，如关联企业贷款，挪用的已开工项目资金，向其他企业借款等等。还有在其他资金来源中，个人按揭贷款、定金预付款项也有很大部分是由银行提供的。所以加上以上这些隐性的贷款，房地产企业对银行的信贷依赖将达到80%，甚至更高。

第三，存在银行信贷推动房地产非理性发展的现象。鉴于2003年是国家进行房地产调控的开端，所以以2003年为例，通过对房地产投资和房地产贷款数据的比较（如下图3所示）来证明房地产市场存在不真实的增长，其中一部分是靠银行信贷推动的，这样的发展是偏离其内在规律的发展，是非理性的，是泡沫化的。

第四，房地产信贷中存在大量违规贷款。依据有关政策，商业银行对房地产企业必须执行一定的信贷准入条件，如四证齐全，自有资金30%-40%以上，个人住房贷款投入量为房地产开发贷款2倍以上等等。但有些银行为抢占先机逃避监管，放低门槛向开发商发放贷款。具体表现为：不满足条件的项目开发贷款，以流动资金贷款替代房地产开发贷款，违规发放个人住房贷款，施工企业垫资开发等等。2003年下半年，央行对部分城市的商业银行的房地产贷款情况进行了调查，其中违规贷款笔数占9.8%，违规金额达到了24.9%。

2.2 政策导向推动房地产企业与国有商业银行之间冲突关系的形成 在房地产泡沫不断加大的情况下银行的风险控制机制要求银行收缩信贷规模。所以鉴于风险的扩大化，国有商业银行首先打破了与房地产企业之间的合作关系，通过一系列措施加强了自身的风险监控。

2.3 具体事例证明房地产企业与国有商业银行之间冲突关系的存在 面对房地产市场风险的提高，各家银行纷纷对房地产企业收紧银根。2011年4月21日起中国人民银行将再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率将达到20.5%。此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3700亿元。去年以来存款准备金率上调已达十次。存款准备金率的一再上调进一步考验着开发商的资金压力。国家统计局数据显示2011年一季度，国内贷款占房地产企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。部分城市已经出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，购房者获得贷款难度的加大还将影响房地产企业的房屋销售和资金回笼。房地产企业与国有商业银行之间呈现出日趋紧张的态势。

目前来看房地产市场泡沫逐渐显现，使得银行信贷的风险不断扩大。一旦泡沫破裂，银行即使收回抵押品也不能收回全部成本，而房地产企业只会损失所占比例很小的自有资本金。可以说，在房地产企业与国有商业银行的冲突关系中，国有商业银行占有较大的劣势。房市下滑，银行将会成为滞销房屋的收容所，房地产企业在与房地产市场风险的博弈中是否博赢都有银行兜着。

随着房地产市场风险的逐渐加大，房地产企业与国有商业银行之间的利益不再统一，各自为了自身经营的安全性和盈利性而产生的矛盾是不可调和的。房地产企业与国有商业银行由合作关系转变为冲突关系。

3 改善房地产企业与国有商业银行间的关系

房地产企业与国有商业银行在我国的经济发展中发挥着巨大作用，因此双方间合作与冲突关系的转变带来的影响也越来越大。只有共存共荣的银企关系才能继续推动我国经济又好又快发展。房地产企业与国有商业银行要想真正解决“锦上添花却雪中不送炭”的现状，就要建立理念互通的真正的战略性合作关系。

第一，商业银行要真正建立“以客户为中心”的经营观念。“做业务”而不是“做客户”是银行给房地产企业的印象，这一直在挑战银行以客户为尊的可信度。第二，房地产企业与银行要形成双方共同认知的价值观。房地产企业加强合法经营的法律意识，以稳健经营的形象取得银行的信任，同时理解银行合规放贷的经营理念。银行针对房地产行业组成专业团队，策划长期稳健的投资计划。银行和房地产企业要在依法经营，坚守诚信，履行企业社会责任的基础上，形成相互依存的经营理念。只要银企双方的诚信意识强，立足于国家和社会的利益，就可以在无论是顺境还是逆境的情况下，达到真正的长期战略合作。

参考文献：

[1]丁丹红.浅议中国房地产业利用外资的现状与对策研究.《中国房地产金融》2011年02期.

[2]胡宗亘.《楼市有一团迷雾》.上海三联书店.2009年9月.

[3]刘丹，莫迪.住房市场模型研究―基于非稳定时间序列的FM-OLS估计.北京大学，中国经济研究中心（2010）.

[4]刘贵辉.基于ARDL模型的中国货币信贷政策与房地产市场关系的实证检验.《经济问题探索》.2010年第9期.

[5]王希迎，丁建臣，陆桂娟.《房地产企业融资新解》.中国经济出版社.2005年2月.

[6]新京报[微博].腾讯网.2011年04月18日02:34

[7]阎丽娟，程建胜.加强信贷管理预防房地产泡沫.中国金融年鉴2004.

[8]张中华.《房地产与资本市场》.中国金融出版社.2009年5月.