运用机会成本法进行土地评估的理论探讨

摘 要：随着社会主义市场经济体制的运行，的风潮逐渐运行，传统的土地关系模式已经不适合现代社会的发展，特别是在土地评估体系中，很多方法已经不再适合现代社会的发展需要，针对这一现象，一个新的理论被提及出来--机会成本法。笔者通过对机会成本法进行介绍，提出几点加强土地评估的措施，仅供参考。

关键词：土地；评估；机会成本

不同时期对土地的评估体系都是不同的，随着改革开放的发展，对土地的需求越来越高，因而就要求加强对土地的管理方法，针对这一现象，很多对土地管理的方法相继出台，虽然在一定程度上有所创新，但是没有得到根本性的发展，并没有解决土地在评估体系中的根本问题。

1 运用机会成本法进行土地估价的动因

随着社会的不断发展很多土地的使用是属于公益性质的，这一部分的土地没有收益，只是为了适应社会的不断发展，而往往在这部分用地中就忽视了对土地的评估，特别是在体育馆等设施的建筑上，国家在进行投资建设后就不注重对其进行后期的维护管理，仅仅是划分出土地给予资金进行建设，在经营的过程中很少的收益来自于土地，还有的就是在医院和学校的建设用地上，也面临着同样的问题，这些都是没有严格的土地管理体系造成的，在进行收益的过程中没有严格的评估界线，在面对收益的问题上往往忽略了土地的自身收益，而相关部门也很少有关于这方面的管理规定。

为了解决这一现象就必须通过制定相关的管理体系来进行有效评估，评估体系的建立不仅使得土地资源得以有效利用，还完善了相关的评估体系，在机会成本概念的推动下对公共用地进行评估。

2 机会成本是经济学中一个重要的概念

机会成本主要是指生产者放弃相同生产要素的经济利益，通过其他的生产途径获得更高收入的方法。其落脚点主要是经济资源的稀缺性，而土地资源本身就属于一种稀缺性的资源，它是不可再生的。为了实现社会的可持续发展，在对土地资源进行开发时就要合理地对相关的制度进行规划，立足于长远的利益，不要根据眼前的需求对土地资源进行无限制的开发利用，这样就牺牲了土地的真正价值。

为了改变这一现象，我们可以根据机会成本的方法对土地资源进行评估，把土地本身产生的经济利益作为开发土地资源的首要因素，比如在引进资源的过程中，一定要注意其长远的利益，虽然有的企业在短时间内可以带来可观的经济利益，但是其对环境造成污染严重，大大降低了土地的使用价值，这种对土地的评估方式就是不合理的，没有把土地的自身利益放在首要位置，因此，在按照机会成本的方法对土地进行评估时，要注意选择最佳的发展方式，首先不要对土地资源造成损失，其次是带来应有的经济利益，进而使得土地的经济利益得以实现。

3 机会成本法适用范围和应用关键

3.1 在发展速度飞快的当今社会，机会成本的方法有着很好的发展前景，通过机会成本的方法对土地进行评估，可以有效地发挥土地资源的作用，由于经济的发展对土地资源需求的不断扩大，使得我国的土地资源市场化的标准逐渐提高，每一个拥有土地使用权的人们都希望最大限度的获得经济利益，因此对土地进行合理地规划就显得尤为重要，通过是事先确定好土地的用途，然后对土地资源进行合理地规划，进而使得土地资源得以有效利用。

3.2 机会成本法适用的范围由于土地具有用途的多样性

不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量。且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以对土地进行估价时，就不应该受现实的使用状况的限制，而应该对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断通常来说。公共建筑用地是出于公益的目的而设，不以营利为目的。没有或者很少有收益，所以可以认为这种利用方式在经济上并没有达到最有效利用，因此可以采用机会成本法的思路来进行土地价格的评估。理论上讲。城市内的土地应该处于最有效使用状态。

3.3 运用机会成本法评估公益用地的关键

运用机会成本法进行评估的关键就是土地的最适宜用途和最有效利用方式和确定由于公益用地不具有营利的目的，其价值只体现在公益服务方面。所以一般来说这种利用方式和用途的收益不是最佳的前面已经说过。公共建筑用地的机会成本价格并不是以最高收益用途为前提的，而是最适宜用途，我们认为最适宜用途的确定应从以下几点考虑。首先考察待估宗地周围的用地情况，包括用途，收益等：其次考察待估宗地所处的自然环境和人文环境：最后考察待估宗地本身的条件，包括面积。

4 讨论

4.1 关于公共建筑用地是否为最佳利用状态有人认为公共建筑用地虽然不以盈利为目的，没有收益。但是这类用地所产生的是社会效益，因此不能说他没有达到最有效利用。我们当然不能单纯的以经济收益作为土地是否达到最有效利用方式的判断标准，但是现在对于土地的社会效益，生态效益等的量化还没有很好的方法，也找不到评价土地最有效利用的其它方法。所以文中说公共建筑用地不是最有效利用方式只是在当前情况下的暂时的考虑也许以后人们会有办法测定土地利用的综合效益。也许以后会有更好的办法来针对公共建筑用地的价格评估。

4.2 用途转换的问题有人认为就算公共建筑用地不是最有效利用方式。但是这类用地也不能都转换成能产生较高经济效益的用途个人的土地利用目标是实现经济利益最大化。而政府的土地利用目标则是实现经济效益，社会效益和生态效益的最大化，为了实现这一目标政府不会允许为了个人的经济利益而破坏土地利用结构的平衡和社会的福利水平。并且一个城市的土地需要多种利用类型，公共建筑用地是人们生活中不可缺少的，所以土地用途不会都转向具有较高经济利益的类型如果规划条件允许并且有关部门批准公共建筑用地用途的转换，那么就可以转换用途。运用机会成本法思路来做就不存在较大的问题：如果规划条件不允许转换土地用途，机会成本法思路下的公共建筑用地土地价格就只是一种潜价格。

结束语

机会成本法并不是一种新的土地估价方法。而是一种估价的新思路。在应用机会成本法时确定了最适宜用途和最有效利用方式之后，还是要用市场比较法，收益还原法等这些基本的估价方法来做。本文对于机会成本法只进行了比较粗浅的研究。其实这种估价思路还有许多值得深入探讨研究的问题，如最适宜用途的确定问题，适用范围的研究以及在估价实务中具体的应用等等。

参考文献

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