08奥运年,买房是个坎儿?

最近几年来，北京房价不断大幅度上升，在很多买房人看来，这与2008年奥运会的举行息息相关。那么，2008年是不是买房的一个坎儿?奥运会以后的北京房价走势如何?

涨跌之势看供求

2006年，北京房价依然不断攀升，这种趋势是否会长期延续下去?要弄清楚房价涨跌的秘密，首先要研究影响房价的因素。任何商品的价格都是由供求关系决定的，分析未来的房价走势也需要分析需求和供给状况。据统计，上半年住宅竣工面积共580万平方米，与去年同期相比，下降了27％；销售面积为1041万平方米，增长20．7％。正是这种供不应求的状况，才最终导致上半年北京房价的大幅度上升。

需求不容乐观

需求主要受到两个因素的影响，即人均可支配收入和存贷利率。

根据我们的研究，决定房价涨跌的首要因素是人均收入的上涨幅度。二者关系是，如果未来人均可支配收入的增长率平均为8％，那么房价的上升速度为6％左右。只要人均可支配收入持续上升，人们对未来有信心，那么房价也会随之上升。反过来，如果预期房价下跌，那么前提是预计人均可支配收入下降。从中国房地产历史情况来看，即使在1994、1998年房市最低靡的年份，房价也没有太大调整。一般来说房价下跌概率较低，除非出现人均可支配收入负增长的状况。

决定房地产价格涨跌的第二个因素是利率水平。一般利率水平越低，需求就越旺盛。主要原因是贷款利率越低，贷款买房的成本越低，需求就越强；存款利率越低，买房的机会成本越低，需求就越强。

当前人均可支配收入的增长率处在高峰，继续上升缺乏空间，同时利率下行无空间。因此从这个角度看，房地产需求的增长速度将逐渐回落。

供给有减无增

在房地产供给方面，2007～2010年北京市的房地产竣工面积预计为2000、2000、1750、1750万平方米，供给维持稳定并略有缩小。

在需求增速和供给增速双双可能回落时，北京房地产市场不大可能再出现类似于2006年这样需求快速增长而供给大幅度缩小，从而导致疯狂上涨的局面。预计2007年以后房价涨幅将会回落，未必要等到2008年。

但需要指出的是，2008年之前的北京绝对房价仍然可能温和上涨，主要原因是：尽管人均可支配收入已经不可能再大幅提升，但这种高增长率还可能维持较长时间；人民币升值压力将长期存在，较低的利率可能长期维持；受北京城市发展效应的影响，需求仍然很大；北京市的住房供给可能还会萎缩。

买房与否需谨慎

2008年之前还要不要买房?这也要根据具体情况来决定。奥运会可能会促进一个城市房地产的发展，但是就整个北京市而言，还要看奥运过后经济发展情况。

从投资的角度看，当前持有房地产的收益率吸引力不高。当前7年期国债利率在3％左右，而北京房地产大部分楼盘扣除空置损失、物业费和贷款利息之后，其租金收益率也在3％左右。对于投资者来说，除非遇到特别好的楼盘，如此低的租金收益率，上涨空间又不人，实在没有必要冒险。如果有更好的投资途径，可以获得更高的回报，建议投资者不要买房。

对于想买房自住的人来说，也要权衡好得与失的问题。当前房价仍在上涨，而持有房产的收益率毕竟高于银行存款利息，消费者如果资金充足，同时又无其他高收益的投资途径，当然应该及早买房；如果资金有限，而个人还有收益更高的投资途径，那么暂时租房也是一个不错的选择；对于经济状况比较薄弱的人来说，也不要因为房价上涨过于紧张，不妨静候政府廉租房的建成，当然这个时间未必一定要等到2008年。

2008年奥运会的举办，一方面增加了北京的就业机会，使房地产需求上升；另一方面，也极大地带动了北京基础设施建设，尤其是地铁线的投入较高，奥运周边地区的环境和交通状况也大幅改善，将会导致部分区域的房价上升。奥运会之后，北京房地产市场可能会受到一些不利影响，但考虑到北京经济良好的发展势头，而买房人又以自住者居多，绝少炒作，北京房价不可能出现明显下跌。

从某种意义上说，奥运会只是北京房地产市场的一个“卖点”，而非主导因素；2008年也更多的是一个象征性年份，却并非是买房的一个坎儿。对于想在北京买房的人而言，既不要期望房价会出现明显下跌，买房应当机立断；也要看到当前房地产的吸引力正在逐步下降，买房应趋于谨慎。