建筑策划在产业地产园区规划设计中的应用研究:

摘要：通过建筑策划这么一种理论引用，应用访谈、观察、问卷调查等信息收集方法，用表格法罗列园区规划设计的依据，使做出来的园区规划设计更科学，更有利园区功能的正常运转，更有利于业主效益的最大化。

关键词：建筑策划；产业地产；规划设计

Abstract: planning so a theory by building a reference application interviews, observations, questionnaires and other information collection methods, a Form set out the basis for park planning and design, made ​​out of park planning and design more scientific, more conducive to the normal operation of the Park functionmore conducive to the owners to maximize efficiency.

Key words: architecture planning; industrial real estate; Planning and Design

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

引子

建筑策划是通过研究潜在消费者(或用户)、开发商及其它相关人员价值、目标、需求等信息，策划出设计需要解决的问题，从而为设计起指导作用。

产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、科研楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

而天安数码城是以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。1990年天安数码城在深圳成立，经过二十年的发展，天安数码城集团己成为了国内知名的综合创新园区城市运营商，为2000多家民营企业提供全方位的综合配套服务，同时满足公司经济利益的最大化。

对此，我们从经济、功能、场地与社会的等方面，通过建筑策划在产业地产园区规划设计中的应用研究，使天安数码城园区规划设计的更加合理，使天安数码城的开发模式更为科学化、专业化、特色化，同时，更好的实现用户的价值目标或效用目标;，实现开发商预期的经济效益。

在定位下的设计思路和方案

社会经济因素：

青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市，其所在的山东半岛经济区（8市）经济总量高达2.6万亿，仅次 于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位。作为山东半岛城市群的中心城市，青岛市大力发展总部经济、研发中心、品牌经济、会展经济、信息服务业、商贸流通及各种生产业，为全省经济发展搭建高端平台。

城阳区得天独厚的地理位置和丰厚的经济基础，为经济发展放提供了优越的基础和条件。青岛天安数码城项目计划总投资100亿元，拟占地1924.1亩。计划引进文化创意、工业设计、研发、银行、法律中介等各类创新型科技企业1500～1800余家，拟打造支持和服务于科技产品研发、销售、技术支持、产品展示和服务配套全产业链的“新一代天安数码城”旗舰产品，营造一个最适合高新技术企业创业、战略性新兴产业发展、中小民营企业集聚以及科技人才工作和生活的空间。此项目将分二期开发。一期主要建设动漫总部大楼、原创动漫制作中心、国际动漫游戏研发区、动漫产学研示范区、动漫教育培训中心、动漫版权交易中心等，将打造青岛、山东乃至全国的动漫作品集散地；青岛文化创意产业园项目投资48亿元，主要建设影视动漫产业园、创意人才培训孵化园、服务外包产业园等三大园区，以及文化主题酒店、总部办公等商务楼宇。

在这些社会经济因素的罗列中，就设计提供了一些规划设计依据，比如：这个园区是以动漫为主题的产业园，在园区设计中要提供园区配套的设施：主题酒店、总部办公楼、从业人员居住区以及配套文化娱乐、商业设施。同时还要考虑到该园区对周边地区的激活作用，以及在青岛市甚至半岛地区的经济辐射。

场地与功能因素：

.基地状况：根据园区的位置和规模，可分为以下几种形式：一、城市CBD中心商业区;以开发高端写字楼为主；第二种形式：属城市郊区（亦称为城市的高新开发区），本文引用的例子：青岛天安数码城就属此类,这类园区主要集聚平均产值相对较低的企业或规模较大的企业。

该基地是位于郊区，成不规则状，在设计时，把这个项目基地看作三个地块进行设计，同时它们这紧密联系为一整体（从上至下从右至左分别命名为1、2、3、4、5地块，其中1地块的正北面有一个天然的湖，景观相当好，视野开阔）。

在设计中，考虑到产业办公楼在整个园区的核心，其基地内的住宅部分是园区附属部分，为园区工作人员生活提供方更而增设的。在满足产业地产商的主要价值得到最大化满足，设计中把商业文化写字楼放在地块的中心，占据园区最好景观地段，同时，能很好的统领园区、服务园区。此时的基地商业中心隔断为了两块，为加强其地块的整体性，在地块在东西向开辟一条绿化带，加强地块的整体联系。在商业中心区开辟一条南北惯穿到湖端的绿化通廊。使过商业中心区的视野变得开阔。东西两个区的面积较大，因此分别在两个区块中插入两个景观带，为园区创造一个好的景观环境。

.功能的区位分置：

通过我们调查研究和对以往经验的总结，得出这样的结论：中心为CBD区：沿环道两侧，布置高层写字楼，该区的中心布置服务于该区的商业文化建筑，北侧的布置总部大楼，中心区这样的布局有利于景观的最大化，同时，商业、文化中心区在此位置统领园区的能力最强。东、西两地段的北侧围合或半围合的产业办公楼（该地气候影响产业办公楼的形状），其两地段的南侧依次布置商层住宅、双拼别墅，西端的地块较大，布置绿化带也较大。则在此绿化带周边插入一些总部办公楼，以提高土地的容积率，更好满足开发商的需求。

.道路的布置

经过考察类似的园区和对生活在其中的人们所做的问卷调查，以及通过与开发商的交淡，还有通过专家会议，对园区道路的布置作了一些结论以及提供了一些建议。我们在道路布置的时候，经过我们一些小的调整，作了对道路的布置如下：

首先，在每块地块的周围布置道路，并连通的道路，同时确定各条城市道路的级别。其次,沿插入的两条东西景观带布置园区干道，并在中心园区布置两环形干道。接着，东西两块地南侧的住宅区划分若干个组团，加以布置组团级支路。

关于天安数码园区规划设计的几点思考：

结论：

(l)通过建筑策划在产业地产规划设计中的应用研究，使天安数码城所开发的产品更具有针对性;

(2)通过针对具体相关园区规划设计因素的调查研究，使设计出的产品符合园区用户的需要，并提升其需求，实现用户的效用需求与开发商的经济效益。

建议：

天安数码城在园区规划设计中，投入更多的精力到园区规划设计的前期工作，做更多针对相关设计因素的调查研究，制作出相关因素的关系图，再交于委托的设计师开始设计，使整个园区的规划设计更具科学性。

附论：

建筑策划研究—效用价值理论在建筑策划中应用阵表格，这些表格可以为访谈、观察、问卷调查等信息收集方法提供参考，同时还可以利用表格察看有无信息遗漏的情况。

1访谈是建筑策划过程中最为常用的信息收集方式。初步的交流使得业主可以解决是否委托该建筑师或机构进行建筑策划，同时，也是策划者对项目初步了解的过程。如果策划者得到项目策划委托，那么他对业主以及其他相关对象的访谈工作应进行得越早越好。访谈的目的是试图明确各方的目标、他们对于该项目的需求，以及所希望的发展方向或者变化情况，具体到对于场地、材料、系统、造价、外观和审美上的意向等。

2.诊断式考察

对于场地、现存设施以及类似建筑的考察至关重要，就像医生给病人看病时询问症状一样，考察得越仔细，判断越准确。通过考察场地、人与环境之间的关系、空间分布、别的建筑空间使用情况等来发现问题，并判断何种问题可以通过设计来解决。

3、问卷调查

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。