一种新的融资方式

摘要：目前，我国已经步入老龄社会，随着我国人口老龄化问题的日趋严重，如何健全社会养老保障制度引起了国内学者和相关机构的广泛关注。推行以房养老是一种效的解决养老压力的方案，在社会养老金的缺口不断加大的情况下实施以房养老将会对解决我国老龄人口养老问题具有积极的意义。

关键词：反抵押贷款以房养老 老龄化

“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。“以房养老”的理念在国外其实早已提出，并有了较成熟的操作模式。如美日英法等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。

一、我国推行以房养老的现实意义

据统计， 2010年, 60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%,根据联合国教科文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列,超过了国际上规定的老龄化社会标准。由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29％以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。“如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。”在我国处于快速老龄化阶段的同时,退休年龄偏低与人口寿命延长之间矛盾严重,“未富先老”问题突出,养老基金缺口日益扩大,迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系, 维护社会稳定,加快建设社会主义和谐社会。

随着人口老龄化的到来，我国的社会养老保障体系面临着沉重的压力。即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。许多老年人仅仅依靠每期领取的微薄的养老金，很难过上理想中的生活。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子，成为“房子富翁，现金穷人”。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。与此同时，随着住房制度改革和住房商品化的深入，越来越多的家庭拥有了自己的房产。我国城市拥有自有住房的家庭已高达70％之多。住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。有了以上基础，就可借鉴国外通行的反向抵押贷款模式，将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种结合所创设的新金融工具可有效解除老年人养老的忧虑，对我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而以房养老这种养老方式对于提高老人的生活质量、完善社会保障制度、稳定社会有着十分重要的意义。特别是在现阶段,对于解决我国严重的老龄化问题更是具有现实意义,将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

二、我国推行以房养老的阻力

1、传统养老观念的禁锢

养老观念成了“以房养老”的“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。如果老人不顾亲情，办理了“以房养老”，一方面会给人造成“子女不孝”、养老困难的感觉，让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，极可能会引发子女与父母的感情、财产危机。虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，可“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押而不留给子女，这样的现实，他们一下还难以接受。按照传统 ,老人通常会把房产留给愿意照顾他们的子女。同时 ,赡养老人也是子女应尽的义务。反抵押贷款模式势必对这种传统的思想带来强大的冲击。对于大多数老人来说 ,将自己居住多年的房产抵押出去 ,而并不留给子女 ,这样新的理念 ,在短期内不容易被他们所认识和接受。

2、风险大

“以房养老”具有三大风险：政策风险、利率风险、道德风险。现阶段我国居民住宅用地的使用期限为70年，如果土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权将由国家无偿取得。按通常情况，居民25岁购买住房，个人预期寿命是75岁，当房屋产权完全转移到保险公司时，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二级房地产市场变现?未来的收益如何?这都是不容回避的问题。以房养老时间跨度长、金额数目大，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，但我国还未完全实现利率市场化，利率风险会更为突出。在以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有，基于自身效益最大化的价值取向，户主会倾向于减少住房的维护保养支出，或者将住房用于有风险的抵押、担保等，或者疏于火灾、水灾的防患等等。这些行为都会损耗贷款期内的住房价值，损害保险公司的利益。

3、相关法律和制度不完善

“以房养老”在美国等国得以日趋兴旺，未必一定能在我国顺利推行，因为美国等国的有关法律法规比较完备，而在我国，有关法律法规至今还是一片空白。众所周知，“以房养老”涉及到房地产业、金融业、保险业以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求是相当高的。“以房养老”的概念提了很多次，但在操作过程中出现了很多断层。首先，老人欲卖公房，而公房要变现很难；老人想以“商品房”养老，但房子卖掉以后，落户成为新问题。其次，虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己的财产，但未明确一旦子女侵权，应当受到什么样的惩处，所以很多老年人在维权时不能理直气壮。假如没有一整套比较完备的法律法规制约与“以房养老”相关各方的经营、管理及执法等行为，就很难保证“以房养老”走向公平公正的发展区间，就难免出现不利于保障老年人合法权益、无益于建设健康老龄社会的种种弊端，甚至因此出现伤害党风政风的腐败现象。

4、金融机构积极性不高

“以房养老” 推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。 “倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是一两年能解决的。同样因为潜在风险，国内保险公司也不敢轻易尝试“倒按揭”。反向抵押贷款是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使国内保险公司望而却步。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

三、 实施以房养老的建议

1、加强宣传和引导，转变传统观念

随着计划生育政策的推进，独生子女成为主流。家庭养老的方式显然已经不适应了。首先，在市场经济的大潮中，竞争很激烈，子女都要走出去求学、务工，创造自己的事业，实现自己的人身价值。如果按以“父母在，不远游”的老传统，子女长守在父母身边，不仅自身不能发展，社会也不可能进步。其次，子女自身也要组建家庭，他们的子女需要呵护，需要培养，需要花费时间和精力。再次，独生子女家庭越来越多，两个人要负责赡养和照顾四个老人，显然会力不从心。因此，转变传统的家庭养老方式是必然趋势，而且是当务之急。老年人应积极接受新事物新观点，从自身利益出发，充分的发挥房产的养老功能，提高自身的养老水平。而作为新一代的青年人，也要适应现有的社会发展形势发展，发展前途不要依赖父母给予，要逐渐的形成一种新的独立代际关系。“以房养老”并不是对我国传统思想“养儿防老”的挑战，而是一种有益补充。通过住房反抵押贷款业务可以使老人经济条件有所改善，使他们过上高质量的生活，这也是子女对父母的一种间接尽孝方式。父母可以有一定的资金享受生活，同时也减轻了子女的负担，还可以将两代人之间的过度依赖改为相对独立，促进我国建立新型的代际关系。

2、尽快出台相关法律法规

“以房养老”的实施涉及多个部门，需要民政部、房管局、人保局、金融和保险机构等结合我国实际，一起来制定具体政策和细则。民政部等主管部门不仅要积极肯定“以房养老”的工作方向，还应当联合其他部门未雨绸缪地做好前瞻性工作。通过征收“遗产税”等税种，鼓励年轻人崇尚独立自主的精神；设立专门的主管机构负责统合、监督各机构归口，切实提高新型养老制度的可靠性并其运转；将住房反抵押贷款的社会养老保障性质用法律的形式确定下来,确定贷款的监管部门,并对各参与主体的分工做出具体的规定,从而规范各主体的行为,保障老年人的利益。“以房养老”已经成为发达国家养老保障制度良好的补充。我们在引入这一制度概念的同时，也应当参透其中的肌理。有关部门当从我国现实国情出发，有的放矢地做好制度性建设工作，为金融养老制度的正式开行夯实基础。唯有如此，“以房养老”才能够实质性地走入寻常百姓家。在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。有道是：心急吃不了热豆腐。为确保“以房养老”顺利推行，走向健康发展区间，我们务必实行这样的方针：“以房养老”未行，法律法规先动，而切不可随意造次。

3、加快金融机构改革步伐，培养相关专业人才

加快金融机构改革，大力引入竞争机制倒逼其积极提升专业技能，以适应新的金融产品需求。人才缺乏是制约住房反抵押贷款开展的一大瓶颈。这种新型的贷款方式需要大量具有理论和实践经验的专业人才,如理财人才、房地产评估人才、精算人才等。因此,必须加快人才的培养和引进,突破这一瓶颈。住房反抵押贷款是一项复杂的系统性工程，需要住房贷款银行与保险公司、 商业银行、 房地产评估抵押机构等其他相关金融机构的密切配合，才能做到优势互补，降低费用成本,为住房反抵押贷款的开展提供平台。

4、建立利率联动机制和有效监管体系，完善商业保险制度

首先，通过利率联动机制来防范利率风险。根据市场利率变动情况对贷款利率在规定范围内进行调整据以计算抵押的年金给付额。这样在一定程度上降低了银行和保险公司经营的风险,有利于住房反向抵押贷款业务的开展。其次, 建立一个有效的监管体系，提高信息透明度，监管和规范当事人的行为。通过资格认证和加强机构内部规章制度的设立形成内部监管。通过培育和规范中介服务市场，形成对房屋持有者和特定机构的外部约束机制，有效防范道德风险的发生。贷款发放者自身必须做好事后防范工作。此外，完善的商业保险制度可以帮助贷款发放者分担道德风险和有效的分散其它市场风险。成立专业性担保机构或利用商业性保险机构对反抵押贷款合同进行担保或保险。反向抵押贷款保险是指在反向抵押贷款中，为了最大限度地降低呆(坏)账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与反向抵押贷款制度相配套的补充制度。可分散目前过度地集中在反抵押贷款发放者身上的风险。只有在保险业的介入以及社会保障部门的积极参与下，才能扩大反抵押贷款的发放规模，使这种新型的房地产贷款模式得到稳步发展。

参考文献:

[1]孟晓苏・论建立“反向抵押贷款”的寿险业务・J・保险研究・2002(12)

[2] 冯静生・住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践・J・金融理论与实践・2006(5)

[3]柴效武・《一种以房养老的贷款方式:住房反向抵押贷款》・ J ・ 金融教学与研究・ 2004(3)

[4]陈欢・住房反向抵押贷款保险中的主要风险因素分析及其应对措施・J・保险职业学院学报・2010 (4)