公租房破题“夹心层”困局

端午节小长假之前，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外，其中明确提出：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

“夹心层”困局破题

与此前普遍推行的廉租房和经济适用房等住房保障政策不同，此次提出的加快发展公共租赁住房指导意见的最大特点就是进一步扩大了保障性住房的覆盖范围，将此前既不符合经济适用房廉租房等住房保障条件，又没有能力购买商品房的城市“夹心层”纳入了保障的范畴。

近年来，随着中国城市化进程的不断加速新就业职工和已经在城市居住了一定年限的外来务工人员不断增加。从住房保障层面看，由于收入户籍等各方面的限制，这部分人群虽然面临着现实的住房困难却始终游离在既有的住房保障体系之外，成为需求最大但却保障最少的人；从市场的层面看，日益壮大的“夹心层”又成为所谓“刚性需求”最强有力的支撑，“攒钱买房”成为“夹心层”城市化的首要目标和任务，而“刚性需求”的存在从一定程度上支撑了房价的高企和坚挺。

对于目前的中国房地产市场而言“夹心层”的住房问题，不仅是保障问题更是市场问题。相关专家表示，出台公租房指导意见，是优先基本住房需求的一种政策指向，在整体上会对目前的住房体系产生重要的影响。政策一旦铺开，对形成一个多层次，多元化的住房供应结构，解决“夹心层”问题将产生重要的意义。由于公租房的覆盖面更大，惠及人员更多，在住房保障领域探讨了很久的“双轨制”开始从文件走向现实。

仅从目前来看，公租房的保障前景似乎很明朗，但其能否高效推进却依然存在挑战。在公租房政策的执行过程中，土地的落实和资金的筹描无疑是需要认真面对的问题。业内人士透露说，虽然每年中国都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中，但资金投入和项目完成情况却并非十分理想。中央和地方财税制度的设计，一定程度上带来的财权，事权不匹配等问题，与商品房市场相比，保障性住房的投入大产出少，这使得地方政府在大力推动住房保障的问题上始终存在着较大的顾虑。

虽然在新国10条出台后，中央在保障性住房的推进上实行了更加严格的考核问责机制，住建部等部委也同地方签订了责任书，但要真正解决投入和产出匹配的问题，依然需要更加完善的制度设计。对于公租房的投资主体，新出台的指导意见提出“政府组织，社会参与，各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。”

专家表示，公共租赁住房建设实行“谁投资，谁所有”，投资者权益可依法转让。谁投资谁收益的原则，以及退出机制的设计，能够在一定程度上解决保障性住房“投入多，产出少”的问题，从而使公租房在实现公共服务功能的同时，也能兼有运营收益的功能。这对地方政府，开发企业进行保障性住房建设无疑将是一种很大的鼓励。

济南公租房拟试点

当前，倘若全部依靠扩大廉租房经济适用房覆盖面来帮助“夹心层”实现“居者有其屋”梦想，财政将无力承担。同时，部分夹心层群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住房的能力。这种背景下，大力发展公共租赁住房，为“夹心层”提供租金较低户型较小的住所，无疑是化解其住房困难最有效的途径。

鉴于此近一两年，厦门，深圳，天津，福州，北京、杭州，重庆成都等城市纷纷“试水”公共租赁房政策，通过政府提供土地，给予信贷和税收优惠政策来推动公共租赁住房建设。不久前，上海也在就新制定的公共租赁房政策向社会公开征询意见。发展公共租赁住房，解决“夹心层”的住房困难，成为重要的民生工程。

今年3月份，山东住房和城乡建设厅表示，从2010年开始，山东省将全面启动公共租赁住房试点。山东省公共租赁住房将以集体宿舍和单身公寓为主，主要供家庭不在本地的新就业大中专毕业生务工人员临时租住。公共租赁住房的建设筹集和管理，将坚持“政府主导，社会参与、市场运作”的原则，以社会资金投入为主，重点引导鼓励大中型企业，各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府将给予相应的优惠政策支持。

4月份，济南市国土部门相关人士表示，济南市2010年住房用地供应计划已经制定完毕，并已经报到省里。国土部公布该计划后，济南市的土地招拍挂也将随之启动。

济南的供地计划大概是个什么情况?济南市国土部门相关人士介绍说，今年济南市的住宅，商业，工业，学校等各类用地的供应总量为3.68万亩，其中住宅的供地总量为1.2万多亩。在住宅类供地中，保障房用地，棚改用地、中小套型商品房三粪用地至少占到总量的70％以上。

和其他保障性住房管理一样，山东省将对公共租赁住房实行准入管理，逐步建立健全公共租赁住房申请，审核公示，轮候，配租和退出机制。据了解，目前青岛公共租赁房建设已经启动。

济南市住房保障和房产管理局的相关人士表示，目前济南市房管部门正在调研济南市公共租赁住房需求情况，而且将向政府部门申请试点公共租赁住房建设。

在全省建设工作会议上，山东省住建厅明确提出，今年山东省政府公共租赁房试点将全面启动，“建设任务已经分解下达到各市”。

省住建厅有关负责人透露，公共租赁住房的建设，筹集和管理实行“政府主导社会参与、市场运作”，以社会资金投入为主，重点引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府给予相应的优惠政策支持。“对公共租赁住房要实行准人管理，逐步建立健全申请，审核，公示、轮候、配租和退出机制。以后，在试点基础上，我省将尽快全面推开。”省住建厅负责人说。

作为住房保障系统的重要组成部分，省住建厅明确提出，山东将组织编制2010年到2012年的住房建设规划，规划中明确中低价位普通商品房，公共租赁房、经济适用房廉租住房的建设规模。规划将于7月底前编制完成并向社会公布。