广西旅游地产存在问题及解决思路分析

【摘要】随着我国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，人们对于文化、旅游、度假等方面的需求日益提升，对与旅游经济发展相配套的旅游地产的需求也急速增加。广西旅游资源十分丰富，旅游地产发展很快，但仍存在一定的问题。本文用详细的数据及资料分析广西旅游地产存在的问题，并提出解决思路。

【关键词】旅游地产 存在问题 解决思路

2012年“十一”旅游黄金周，国内旅游出现“井喷”现象，各旅游景点人潮涌动。根据广西自治区假日旅游信息统计中心公布数据，“十一”期间，广西游客人数和旅游总收入与去年同期相比都有大幅增长，其中接待国内外游客总人数1181.76万人次，同比增长60.14%；旅游总收入57.10亿元，同比增长67.95%。据中国旅游研究院预测，今年“十一”黄金周期间，旅游接待约3.62亿人次，旅游收入约1800亿元人民币，与上年相比，同期增长24%。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地。

由此可见，随着我国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，人们对于文化、旅游、度假等方面的需求日益提升，对与旅游经济发展相配套的旅游地产的需求也急速增加。旅游地产的产生与发展，不仅深化了旅游与房地产两大产业的资源共享，形成旅游度假与高端居住良性互动的发展格局，更在一定程度上带动了城市乃至区域经济、文化及相关产业的聚集和快速发展。

广西旅游资源十分丰富，是世界著名的岩溶地貌区，文化旅游资源悠久，民族风情独具特色，每年到广西旅游的境内外游客不断增加，随着旅游业的发展，近年来广西各地旅游地产也如雨后春笋般出现，但广西旅游地产发展仍存在一定的问题。以下是对广西旅游地产现状、存在问题及解决思路分析。

一、广西旅游地产现状

（一）具有天生旅游资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特，据统计，广西有可开发的旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生好资质。

（二）各地旅游地产项目发展不平衡

目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；而巴马以养老型产权酒店为主。

（三）旅游地产配套服务有待提升

旅游地产的发展除了有良好的项目外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。以下是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图，从图1可以看出，阳朔的游客量是三亚的107.61%，但从图2可以看到，阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09%，造成阳朔旅游收入低的原因，在图3可以得到，因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。

（四）“限购令”的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产

2010年以来，国家出台了一系列宏观政策，调控房地产业，受政策调控影响，部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。

从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，但仍存在一些问题。

二、广西旅游地产主要存在问题

（一）粗放型旅游地产开发模式

虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其他县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。

（二）经营模式单一，缺乏创新

目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。

（三）旅游地产本身对游客吸引力不大

广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。

（四）旅游商业地产经营的旅游商品同质化较为严重

旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品，但由于多属家庭作坊产生，在卫生、安全、质量等方面存在一定的隐患。

（五）法律法规的相对滞后

旅游地产还需要相关法律法规的支持，就现行法律而言，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个较为敏感的问题。

对于广西旅游地产存在的以上问题，可以有以下解决思路：

三、解决思路分析

（一）统一规划，严格管理

旅游地产项目应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，只有这样，旅游地产的消费者在项目内活动才不会感觉到各种不便。所以，应对旅游地产项目及周边进行统一规划，并进行严格管理，对于违反规划建设的非法项目及时发现，及时查处。

（二）发掘旅游项目的特点，丰富旅游地产内涵

旅游地产应与就近的旅游地的特点相结合，充分挖掘与旅游地相关的内涵，在广西，做得相当成功的就是阳朔，充分利用“刘三姐”、“桂林山水”等丰富地产项目的内涵，吸引各地的消费者。

（三）注重民族特色建筑建设及特有纪念品开发

广西有11个主要民族，是壮族、瑶族人口最多的省，每个民族都具有自已的特色建筑风格及生活习俗。如壮族杆栏式建筑、苗族吊角楼、瑶族的干栏木楼、毛南族的干栏石楼都是典型的民族建筑景观，而忻城县莫氏土司衙署、三江程阳风雨桥、容县真武阁、桂林市清真古寺等都是广西各民族智慧的结晶。广西旅游地产可以根据各民族的特色，在地产项目的建筑风格方面进行创新。在民族商品方面有花竹帽、绣球、壮锦、挑花、蜡染、竹编、藤编、银器工艺等即来源于少数民族的生活，又能体现各民族特色。如果有组织地开发与生产这些民族商品，且在指定地域出售，将有助于旅游地产的发展。

（四）弘扬民族文化，传承非物质遗产

广西的壮族、彝族、水族、苗族、京族、瑶族等都有自己的古文字，有些甚至至今在民间流传。广西少数民族艺术丰富，壮族的壮剧、彩调、铜鼓舞、扁担舞、天琴演奏；苗族的芦舞、芒哥舞、舞地龙、杂耍、吹地筒；侗族的琵琶歌、大歌、侗族大戏；彝族的五笙演奏；京族的独弦琴等独具民族特色。这些都属于广西的民族文化，在旅游地产的经营过程中，尤其是商业旅游地产项目，可以考虑弘扬广西的民族文化，在吸引游客的同时，还可以传承一部分非物质遗产。

（五）开辟多层面的客户群体

目前，广西开发的旅游地产大多是位于城市郊区的别墅或位于景区的商业地产，面对的客户群也主要是少数经济实力雄厚的消费者，少数酒店式养老公寓开发也只针对60岁以上的退休老人。客户群主要集中在占社会人口比例20%的富人。随着人们生活水平的日益提高，更多的人有了旅游景点或周边购买第二套房产的意愿。因此，旅游房地产的开发，应避免一味的高档豪华，可以根据不同需求者的要求，进行多层次的开发。

（六）完善相应的经营管理措施

在国外，旅游度假地产，特别是分时度假等形式己经形成了健全、便捷的交换网络和专业的监督管理机制，可以提供给客户高效、优质的服务。我国虽然很早就引入了分时度假的概念，但未建立相应的经营管理体制，更多的停留在旅游住宅地产的开发上。因此，要丰富旅游房地产的内容，尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产管理体系。

旅游地产是旅游与地产的联姻，文化与建筑的对话，历史与现实的融合，是城市的名片，当今时代为广西的旅游地产发展创造了广阔前景，房地产企业应把握机遇，大力发展，弘扬民族文化，实现双赢。

作者简介：周秋鸿，女，就职于广西华蓝（设计）集团有限公司，研究生，工程师，主要从事房地产开发、企业管理研究；闭勇华，男，经济师，硕士研究生，就职于广西教育学院，主要从事应用经济、企业管理研究。