珠海市建设工程竣工规划验收测量技术应用

摘 要：从珠海市现行城市规划管理需要出发，对珠海市现行的建设工程竣工规划验收测量使用的主要技术手段进行详尽的阐述，并提出对未来城市建设工程竣工规划验收测量技术的展望。

关键词：建设工程 竣工规划验收 三维

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（b）-0046-02

城市建设工程竣工规划验收测量是为满足城市规划管理的需要，为科学的制定城市规划，保障城市规划的实施，促进经济、社会和环境的协调发展，是关系到城市规划建设管理和规划实施、落实的一项法规性的测绘工作。通过对项目的规划审批图纸与实际实施情况进行对比测量，反映出施工与报建的不符情况，以达到规划行政主管部门对建设项目实时进行跟踪及规划监督。

目前珠海市的城市竣工规划验收测量主要贯穿建设项目的开始、进行、完成阶段三个阶段，以二维平面测量为主，并加测了建筑面积及楼高数据。随着经济的快速发展，城市化进程进一步加快，城市规划管理的要素也越来越多，管理越来越复杂，二维的竣工图结合面积及楼高将不能满足规划管理的进一步要求。

本文结合珠海市当前竣工规划验收测量的主要内容进行了较为完整的阐述，同时对未来城市建设工程竣工规划验收测量技术进行了一定的展望。

1 竣工规划验收测量的应用现状

1.1 建设项目的开始阶段

建设工程定位放线。

建设单位在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及相关报手续和设计图纸后，委托规划行政主管部门指定的具有相关测绘资质的测绘单位进行建设工程定位放线。

建设工程定位放线的主要技术依据有《城市测量规范》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建设工程相关的报建图纸等。

测绘单位首先对建设工程的相关报建资料进行核对，再对报建总平面图上的各报建建筑物坐标、轴线、边长等与单体报建平面图进行核对，确认总平面图上的建筑物引注坐标正确无误，并符合用地红线图中对建筑红线的退让要求。

建筑物定位放线采用全站仪极坐标法进行放样，使用PDA电子手薄进行全过程的记录。放样前必须对所使用控制点进行检查，符合要求方可进行放样。放样结束后，要求换测站，换定向点对所有放样点进行放样平面精度检查，并对所放建筑轴线点进行相对边长检查，以保证所放建筑物轴线的相对精度。

1.2 建设项目的进行阶段

建设工程灰线、±0.00检验。

为检验建筑物在建设初期是否按照规划行政主管部门审批的报建图纸进行实地建设。当测绘单位对建筑物轴线定位放样后，要求施工单位对建筑物轴线复核后撒出灰线。由测绘单位至施工现场对建筑物轮廓是否与报建图纸相符进行实地核查，并对灰线（轴线交点）进行实地测量。采集其二维坐标，内业对现场采集的坐标与规划报建设计坐标进行比对，生成坐标比对表。对点位误差是否符合要求（S≤14.2 cm）作出判断，出具《珠海市建设工程验线记录册》，以供规划行政主管部门查验。

当建筑物建设至±0.00平台时，要求测绘单位再次对建筑物的轴线交点及±0.00标高绝对高程值实地进行测量。内业与报建设计坐标及报建±0.00绝对高程值进行比较，将比较结果在《珠海市建设工程验线记录册》中反映出来，供规划行政主管部门查验。

1.3 建设项目的完成阶段

建设项目的完成阶段即建设项目已完工，现场已具备竣工规划验收条件。由测绘单位对报建的建设项目，现场进行面积量测、楼层地坪、楼层高度、配套设施、竣工地形图测量等。

1.3.1 建筑物竖向高程的测量

为检查建筑物层高及建筑物各层地坪绝对高程是否按照规划报建审批图纸进行施工。要求在建筑物竣工时，对每一幢相对独立的建筑各层地坪绝对高程进行实地测量。将所测高程、高差与报建高程、高差填入《报建批准标高与规划验收勘测标高对照表》。

建筑物竖向高程位置应选择与报建图相对应的位置，测量每幢的地下室、室外地坪、每层楼面、登高面（最高一层的楼梯面）、天顶面、建筑高度的高程。

（1）建筑物竖向高程测量位置。

1）地下室。

有地下室的建筑物必须实测地下室各层地面及地下室天花面的高程。

2）室外地坪。

室外地坪指建筑物外散水坡最底处（外边缘）或进入楼梯间的最底位置。

①一幢只有一个楼梯（单元）的建筑物，只测一个室外地坪。

②一幢有多个楼梯（单元）的建筑物，如室外地坪基本水平的，任意测一个室外地坪即可；如室外地坪不水平的，则每个单元的室外地坪都要测量。

③一幢建筑物下部为裙楼，上部为几个独立单元，则分别测量裙楼和各个单元的室外地坪。

3）每层楼面。

实测每一层的楼面高程的测量位置。

如每层的室内与梯间高度相同，可测室内或梯间；如每层的室内与梯间高度不相同，则测室内高程；有错层的楼房，按各边的楼层测量。同时建筑物每一层的净高要求外业用手持测距仪测量净高，以便对采用实测高程计算出的楼层高进行检核。

4）登高面。

每幢建筑物最高一层的楼梯面为登高面（顶层为复式的，复式下层的楼梯面为登高面）。一幢建筑物下部是裙楼，上部是几个单独单元，则分别测量各个单元登高面；顶层为复式，复式上层有向楼梯开门的，要在测量成果中说明。

5）天顶面。

一幢建筑物中，天面为水平的，测一个天面高程；天面为斜屋面的（≥45度），测一个最低点，一个最高点；如各单元天面不同高，分别测各单元的天面高程。

6）建筑高度。

一般指一幢建筑物的最高女儿墙顶高程。

（2）建筑物竖向高程测量方法。

用全站仪对边测量功能观测高差（盘左、盘右各测高差，取中数，盘左、盘右观测的高差较差应小于5 mm），组成高程导线。高程导线应起闭于图根三角高程导线（垂直角应有对向观测）点或高等级高程控制点。附（闭）合高程导线的路线闭合差≤±40（mm）。

1.3.2建筑面积测量

建筑面积指在一个建筑中所有由墙体围合的有顶空间（含墙体）的面积。建筑面积的计算依据规划审批的《建设工程规划许可证》及《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）及珠海市规划局于2008年1月印发的《珠海市城市规划技术标准与准则》。

面积计算以建筑单幢为一个单位，分层计算，住宅、商业、公共设施功能等单元均应单独计算。

面积计算首先要使用报建图纸复印件作为工作用图。在实地对照报建图纸，对每幢建筑物的外部及内部相关尺寸进行详细丈量，并对建筑物的细部构造与报建图纸进行认真比对。对不相符的地方，应现场仔细复核确认，并在工作图上详细的绘制变化的尺寸及注明变化内容。在实地对照建筑物现状，在工作图上分别注明计算100%建筑面积的部位，计算50%建筑面积的部位，不计算建筑面积的部位。记录数据和测量草图应字迹清楚、工整。

在对外业丈量的尺寸数据进行平差整理后，在计算机上用Auto CAD绘制与实地相符的房屋各层平面图。图形要求绘制建筑物的外墙、每户间、户与共有建筑间的墙体，并绘制每户内的内墙。实地与报建图纸尺寸、细部结构不符的地方，要同时采用不同的颜色和线型绘制报建图图形（叠绘），并加注说明报建为什么，现状为什么，由此是否引起了面积计算的变化，增建或减建面积多少都应在图面上加于说明。

如有层高超出《珠海市城市规划技术标准与准则》规定的相关标准（厂房层高超过8米，按两倍计算建筑面积；商铺面积小于150 m2，且层高超过4.5 m的按两倍计算建筑面积；住宅层高大于3.3 m，小于4.4 m的按1.5倍计算建筑面积；住宅层高大于4.4 m的按2倍计算建筑面积）有面积增计现象的，也应在图面上加于备注说明。

在Auot CAD图形中求取每一个图元的面积，通过计算最后算出每户的套型建筑面积、本幢建筑的各功能面积、大于90 m2的住宅面积、小于90 m2的住宅面积、阳台及住宅其它面积、基底面积、总建筑面积等。然后将报建批准的相关指标和验收指标一一对应的填入《珠海市建设工程竣工规划验收测量记录册》，形成直观的报建和验收指标对照表供规划行政主管部门进行审查验收。

1.3.3 竣工规划验收平面勘测图测绘

竣工规划验收平面勘测图主要反映建设单位是否按照规划报建批准的建筑间距、建筑物退让建筑红线、用地红线、小区配置停车位个数、绿化面积等相关规划要素进行实地建设。竣工规划验收平面勘测图在进行测量时，要求各工序必须保证竣工规划验收平面勘测图的位置精度、属性精度、逻辑一致性、要素完备性、图形质量等质量特性满足国家《国家基本比例尺地图图式第1部分：1∶500 1∶1000 1∶2000地形图图式》和《珠海市规划局竣工规划验收现状地形图测绘要求》的要求。

（1）地物点平高精度：地物点相对于邻近图根点的点位中误差应小于0.05 m；邻近地物点间距中误差应小于0.10 m；高程注记点高程中误差应小于0.15 m。

（2）竣工规划验收平面勘测图要素分类、代码及分层要求：按南方测绘公司开发的南方CASS9.0成图系统的分层方法进行分层（房屋层、交通层、管线层、水系层、地貌层、绿化层等）。

测绘仪器使用测角精度不低于DJ6级，测距精度不低于Ⅱ级的全站仪，应用南方测绘公司开发的南方CASS9.0成图系统进行地形图编绘。

采集的数据应进行检查，删除错误数据，数据格式按全战仪测图法成图规定的编码格式，外业数据应及时传输整理和备份。

竣工验收平面图勘测过程中，加强测前第三方向、观测过程中仪器的对中整平、测后归零的检查。针对不同的碎部点采用了不同的测量方法，针对建筑物拐角点、路灯等棱镜无法直接立镜的情况，使用反射片和偏心测量的方法；建筑物顶部的屋檐使用免棱镜红外测距，在保证正确的前提下，确保成果资料精确性。

竣工规划验收平面勘测图中除要按图示要求表示一般的地形要素外，还要求表示用地红线、建筑红线、退让建筑线距离、建筑物之间距离、建筑物至建筑红线距离、用地红线点坐标、验收建筑物主要房角点坐标，室内地坪、室外地坪等特殊要素。

2 三维竣工规划验收测量技术应用展望

随着信息化时代的迅速发展，人们对城市中各种三维信息的表达与处理日益迫切，不仅需要表达单个建筑物或建筑物群体，还需要建立整个城市景观模型，并希望利用这些模型进行有关城市的规划设计、应急指挥等工作。

2.1 三维竣工规划验收测量的主要技术手段

使用Auto CAD对竣工规划验收建筑物的房屋分层图、DWG地形图进行处理。删除不必要的图层，仅保留建筑物、标注、绿地、道路树木以及等高线所在的图层，提取其中的等高线图层，然后对等高线数据进行内插处理，生成地形DEM。把处理好的数据导入到ArcGIS中进行拓扑检查，对那些没有闭合的建筑物轮廓线进行闭合处理，以保证后面的建模可以顺利进行。将处理好的建筑物数据与楼层标注信息进行空间关联，给建筑物赋以楼层属性，并按照实测的建筑高度设置建筑物的建筑高度。从而形成建筑物的平面轮廓数据和高程信息的矢量数据。

对卫星影像进行纠正和投影变换，并使用Photoshop进行调色处理，使其符合美观自然的原则，作为地形纹理或者说是三维城市的“底图”。

建筑物的纹理分别通过近景数码照片提取和影像提取的方式。拍摄竣工规划验收建筑物的近景照片，并在Photoshop中对近景照片进行处理，主要是综合利用裁剪、拼接、自由变换和拉伸等一些基本操作。建筑模型的顶面纹理则是从遥感影像中采集。

最后使用3DMAX等软件将以上数据进行合成，最终形成城市三维模型。这样规划管理人员就不仅可以获取常规的二维审批要素信息，更重要的是在室内就可以直观、方便的查看竣工建筑物是否按照规划审批方案进行得建设，还可以直观的进行日照分析、净空分析、建筑物外立面设计效果分析等规划审批工作。

城市三维模型的建立，将以全新的方式表达和处理地理空间信息，并且可以实现对城市三维模型库的动态更新，所得数据都是高精度的实地测量数据，对于城市规划管理的项目选址、规划方案评审、旅游、交通管理、领导决策等方面具有重要的意义。

3 结语

竣工规划验收测量是一种具有法律效力的特殊城市工程测量。为城市规划行政主管部门在城市建设中提供了准确的、可靠的建设项目规划竣工验收资料，也有效的帮助了规划行政主管部门对建设项目进行规划审批与监督管理，确保了规划管理目标的实现，推动了房地产市场的规范化发展。目前，竣工规划验收测量成果的二维加层高的模式不能充分、逼真地反映现场实景。未来的三维竣工测量技术将为规划竣工验收提供更具体、更详细、理易认知的建筑三维实景，将进一步促进城市规划工作的科学化、规范化和信息化的发展。

参考文献

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